Defendamos la ciudad

Santiago crece y crece. Es cosa de ver cómo la capital se ha expandido hacia Colina, Lampa y Pudahuel. Algo que pocos imaginaban hace 15 años. Pero esta ampliación tiene su precio. Y bastante alto. La mayoría de las veces, las nuevas urbanizaciones pagan costos sociales significativos, que van desde la segregación social y vial hasta fuertes deseconomías, producto de su distancia con los polos de desarrollo. Eso es, justamente, lo que pretende cambiar la norma de Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (Pduc) ¿Cómo? Estableciendo una serie de exigencias para las iniciativas inmobiliarias en los límites de la Región Metropolitana. Por ejemplo, tener un espacio mínimo de 300 hectáreas, ocupadas por una densidad bruta promedio de 85 habitantes por hectárea. Además, un 12% de las viviendas deben ser sociales y un 18%, subsidiables. También deben destinar uso de suelo a áreas verdes, educación, salud, seguridad, servicios y actividades productivas. Desde que nació la disposición legal, en 2003, tres proyectos se han suscrito a ella: Urbanya, Praderas y Enea. Todos en Pudahuel. “Hay una lógica detrás. El mercado busca dónde se aplica mejor. No es coincidencia que los tres estén en esa comuna”, explica Pablo Contrucci, gerente de proyecto de Urbanya. Las características del suelo, en general más árido que el de los alrededores, y su buena accesibilidad al norte y al sur, son las principales razones que hacen preferir esta zona por sobre el resto de la Región Metropolitana. Luces y sombras de los Pduc De tener éxito estas iniciativas, todos ganarían. Por un lado, la gente comprará conociendo lo que se va a construir en el sitio de al lado, cosa que hoy no ocurre. “Tradicionalmente, no sabes si en frente van a poner una casa, un edificio o un vertedero, porque el plan regulador dice que es zona de uso mixto”, asegura Pablo Contrucci. Por otra parte, la ciudad podrá crecer sin pasarle la cuenta a la calidad ambiental, y la municipalidad no tendrá que salir a pagar la infraestructura de urbanizaciones inorgánicas, como semáforos y áreas verdes. Todos los costos están asumidos de antes y, por lo mismo, están amortizados. “Uno de los beneficios de los Pduc es que no altera los presupuestos municipales significativamente, permitiendo invertir en los sectores con más carencias”, explica el alcalde de Pudahuel, Johnny Carrasco. El mercado inmobiliario también se vería beneficiado. Esta modalidad generará un actor parecido al que hay en el área financiera: las bancas de segundo piso. Para ellas, sus clientes no son el público en general sino otros bancos, a quienes dan financiamiento a largo plazo. Los Pduc crean la figura de los desarrolladores inmobiliarios, quienes se hacen cargo de la habilitación de suelos, la viabilidad y las compensaciones ambientales. Después dan espacio a las inmobiliarias tradicionales para que desarrollen los macrolotes. Para Patricio Herman, presidente del movimiento Defendamos la Ciudad, en el papel suena bien, pero otra cosa es en la vida real. A su juicio, el gran problema de la norma Pduc pasa por el tiempo que tardará en construirse cada proyecto. “El gran negocio de estas empresas es el cambio de uso de suelo de rural a urbano, porque la plusvalía aumenta 10 veces. El tipo que tiene un Pduc no tiene la obligación de ejecutar las obras en un plazo determinado, puede hacer sólo un 5% y construir algunas casitas en 100 años”, asegura. Asimismo, Herman rechaza la forma en que se ha trabajado para llevar a cabo el proyecto. “Todas las tratativas se hacen a puertas cerradas entre el titular del proyecto y una autoridad de mando medio del Ministerio de Vivienda. Deberían participar más actores, como las municipalidades y las juntas de vecinos”, dice. Sin embargo, el alcalde de Pudahuel se considera partícipe del proceso. “Estos proyectos tienen que ser concordantes con el Plan de Desarrollo Comunal, lo que nos permite tener injerencia directa como municipio en el tipo de ciudad que se quiere construir”, asegura Carrasco. La norma Pduc ya tiene claros detractores y gente a favor. Y eso que aún ningún proyecto tiene aprobada la primera etapa, cosa que implica cambiar el Plano Regulador Metropolitano de Santiago. Para Pablo Contrucci, las cosas van a cambiar cuando tengan las manos en la masa. A su parecer, la valoración social vendrá sólo 5 años después de que partan los proyectos. Es cosa de esperar, ya que todo indica que las obras comenzarán en los próximos 12 meses. Pduc: Quién es quién URBANYA - Dueño: Grupo Santa Cruz - Ubicación: Al poniente del aeropuerto Arturo Merino Benítez, en Pudahuel - Inversión: US$ 110 millones en infraestructura y US$ 1.300 millones de terceros (urbanización y viviendas) - Hectáreas: 705 - Habitantes: 70.000 - Viviendas: 17.200 PRADERAS - Dueño: Grupo Hurtado Vicuña - Ubicación: Valle de Lo Aguirre, en Pudahuel - Inversión: US$ 300 millones en infraestructura y US$ 2.000 millones de terceros (urbanización y viviendas) - Hectáreas: 2.000 hectáreas - Habitantes: 120.000 - Viviendas: 28.000 ENEA - Dueño: Grupo Enersis (55%) y familia Guzmán (45%) - Ubicación: Al surponiente del aeropuerto Arturo Merino Benítez, en Pudahuel - Hectáreas: 399 - Habitantes: 27.930 - Viviendas: 6.983