Página oficial de FacebookSantiago, lunes 13 de Agosto de 2007 Señor Ramiro Mendoza Zúñiga Contralor General de la República Presente Su organismo fiscalizador ha estado emitiendo una serie de dictámenes, el primero Nº 29192 del 22/06/06, sobre diversos permisos de edificación mal otorgados por la Dirección de Obras de Las Condes. Ello, por cuanto, diferentes inmobiliarias se acogieron a las permisivas y por lo tanto más convenientes normas urbanísticas derogadas el 05/12/03, mediante el decreto alcaldicio Nº 3218, que promulgó la modificación Nº 2 del Plan Regulador Comunal de Las Condes. El caso en estudio, que a esta fecha engloba a unos 35 permisos, se originó con la anulación, por parte de la Dirección de Obras de Las Condes, de un permiso de edificación de 2 torres de 31 pisos c/u, cuestionado formalmente en Marzo de 2006 por nuestro colectivo ciudadano ante la autoridad local que lo otorgó y a raíz de ello la Contraloría General ha investigado 19 permisos dados a conocer por la propia municipalidad y otros tantos por parte de nuestra Fundación. Hacemos notar que ese permiso viciado, otorgado a la Embajada de Rusia para que un privado levantara las torres, fue llevado a los tribunales superiores de justicia por ese privado y la Corte Suprema procedió de acuerdo a su singular criterio que todos conocemos. Ahora bien, para fundamentar nuestra posición fiscalizadora debemos tener presente que, como las reglas urbanísticas en Las Condes eran demasiado laxas, para evitar el creciente deterioro urbano que se estaba produciendo, fue necesario hacerlas más restrictivas, lo que aconteció el 05/12/03 con la puesta en marcha de la modificación al Plan Regulador correspondiente. En esencia se limitó la altura de edificación hasta los 15 pisos y se establecieron superficies prediales mínimas de 1.500 m2 para construir en altura, en circunstancias que hasta el 04/12/03 se contemplaba altura libre y en terrenos de menor superficie se podían levantar edificios altos. Cuando se producen este tipo de cambios y para evitar la avalancha de ingresos a las Direcciones de Obras de solicitudes de permisos con normas que se derogarán, los municipios aplican el artículo 117º de la LGUC que permite postergar el ingreso de ellas, para que así las nuevas edificaciones se enmarquen en las reglas urbanísticas que cada municipio ha adoptado, pero en Las Condes esa medida juiciosa y preventiva no sucedió, por razones de fácil entendimiento. Por ello se produjo un ingreso masivo de solicitudes de anteproyectos, cuyos titulares esperaban que sus normas se iban a mantener en los respectivos permisos de edificación que más adelante se tenían que aprobar, a pesar de que los plazos establecidos en el marco regulatorio no lo permitían. Pero esta “traba burocrática” fue solucionada con bastante imaginación al no señalarse la fecha exacta de aprobación de cada permiso de anteproyecto y con ello prolongar ficticiamente la vigencia de los mismos. Repitiendo lo que dice la normativa vigente, cuando un solicitante de permiso de anteproyecto lo ingresa en la municipalidad, la autoridad tiene la obligación de otorgar ese acto administrativo en el plazo de 15 días, si los antecedentes acompañados son los correctos. Si faltan datos o hay otras inconsistencias, el Director de Obras tiene que expresarle por escrito al solicitante, en un solo acto, que regularice la situación y para ello éste tiene 60 días. Para evitar discrecionalidades, se debe suscribir un Acta de Observaciones, con el objetivo de que exista constancia de las situaciones que se deben subsanar. Y para evitar malos entendidos, en dicha Acta se debe señalar con claridad cuales son las normas urbanísticas o de edificación que, a la fecha del ingreso de la solicitud del permiso, no han sido cumplidas. Si no son resueltas las observaciones en dicho plazo de 60 días, la autoridad competente, es decir, el Director de Obras, debe rechazar la solicitud de anteproyecto. Lo anterior, de acuerdo a lo ordenado en los artículos 1.4.9. y 1.4.10. de la OGUC, lo que ha sido ratificado en el punto 7.- de la Circular ORD. Nº 211 DDU 169 del Minvu que acompañamos. En condiciones normales, es decir, cuando no existe colusión pública-privada para sobrepasar los marcos regulatorios, si los Directores de Obras se niegan a otorgar los permisos en el plazo de 15 días o de los 60 días posteriores, en la medida de que se hayan aclarado las objeciones, el inmobiliario perjudicado por la arbitrariedad y discrecionalidad funcionaria tiene que recurrir a la ley del silencio administrativo para que la autoridad de superior rango exija el cumplimiento de los plazos y si no responde, el permiso automáticamente se entiende autorizado. Pero en Las Condes nada de eso aconteció, porque lo que se buscaba era sobrepasar la normativa urbanística para que los permisos de edificación mantuvieran las normas ya derogadas y por ello, con posterioridad a la fecha 05/12/03, continuaron tramitándose irregularmente las solicitudes de anteproyectos que debieron ser autorizados o rechazados en los plazos fijos previstos. Es decir, los inmobiliarios que querían acogerse a las regulaciones caducadas, ex profeso no hicieron valer la ley del silencio administrativo porque el propósito era beneficiarse con la amplitud de la vigencia de esas normas para que ellas se consideraran en los futuros permisos de edificación. Luego, observamos un alto grado de oportunismo que desvirtúa la pretensión alegada por la Dirección de Obras de Las Condes, quien aduce el principio de buena fe de los privados para no cumplir él con su obligación de hacer primar la ley, revocando los permisos mal otorgados. La legislación ad hoc, específicamente el artículo 1.4.11. de la OGUC, establece que las normas contenidas en los permisos de anteproyectos se pueden asimilar a los permisos de edificación y para ello debe mediar un plazo máximo de 1 año, pero en la circular Nº 333, de 2002 , de la DDU del Minvu, desconociéndose que no se puede distorsionar el claro sentido de la Ley, se fraguó la manera de ampliar irregularmente ese período, interpretando que los inmobiliarios pueden ingresar a las direcciones de obras solicitudes de permisos de edificación durante la vigencia de los anteproyectos, lo cual es lógico, pero agregando subrepticiamente que los futuros permisos de edificación conservarán las normas urbanísticas de los anteproyectos correspondientes, lo cual es a todas luces irrisorio porque así se pasaría por alto el plazo establecido en el segundo párrafo del artículo 1.4.11. de la OGUC, lo que se corrobora en el último párrafo del artículo 3.1.4. de la OGUC. Asimismo esa curiosa pretensión daría pábulo a la indefinición en materia de plazos, lo que es contrario a todo principio legal. De alguna manera la circular Nº 333, de 2002, de la DDU 112 del Minvu, fue ratificada por la circular Nº 143, de 2006, de la DDU 166 del Minvu, la que finalmente fue enmendada, debido a la oposición del abogado Jorge Elizalde Prado, materia que dimos a conocer en su oportunidad a la Contraloría General. Luego, el asunto de la vigencia de los permisos de anteproyectos está señalada sin lugar a dudas en la circular Nº 221, de 2006, de la DDU 169 del Minvu. En esta ocasión aludimos al informe Nº 25623 del 08/06/07 de la Contraloría General, firmado por don Gastón Astorquiza Altaner, en su condición de Subcontralor General de la República Subrogante, en donde se refiere al permiso de edificación Nº 150 del 9 de Agosto de 2005 otorgado a la Inmobiliaria y Constructora Apoquindo 2002 S.A., Rut 96.968.620-1, en base a las normas del permiso de anteproyecto Nº 53, ingresado a la Dirección de Obras con fecha 16/07/02 y a los permisos de edificación Nºs 183, 184, 185, 186 y 187 de fechas 26 de Septiembre de 2005 otorgados a Corpbanca, Rut 97.023.000-9, en base a las normas del permiso de anteproyecto Nº 177, ingresado a la Dirección de Obras con fecha 01/10/03, por cuanto allí el señor Astorquiza, al rechazar nuestro planteamiento ceñido a la ley, expresa sin disponer de todos los antecedentes : “al respecto, la DDU 112 -a la cual también hace mención la DDU 166- señala claramente que los períodos de vigencia de los anteproyectos, se inician desde su fecha de aprobación, disponiendo el particular de todo el período de vigencia, sea 180 días o el año según corresponda, para ingresar la solicitud de permiso correspondiente a la Dirección de Obras Municipales, conservando el permiso de edificación o urbanización, las normas urbanísticas aprobadas en el anteproyecto correspondiente” (sic), lo que es muy distinto a lo que se ordena en la OGUC y en la propia DDU 169 que enmendó expresamente la DDU 166 y tácitamente la DDU 112. Tampoco podemos perder de vista que en todos los permisos de edificación otorgados por la Municipalidad de Las Condes, conocidos por la Contraloría General, sus derechos municipales por concepto de calidad de la construcción, han sido mañosamente subvaluados por los titulares de los mismos con la complicidad de la autoridad local, tal como quedó en evidencia después que su servicio fiscalizador analizó en detalle ese fraude, detectado inicialmente por el concejal Hugo Unda. Con esta trampa se le ocasionó un perjuicio patrimonial a la propia Municipalidad de Las Condes y por ello todos los antecedentes están en poder del fiscal Xavier Armendáriz del Ministerio Público. Por lo tanto y dado que estamos hablando de negocios inmobiliarios ilegales del orden de los mil millones de dólares aproximadamente, le solicitamos al señor Contralor General que esta sensible y delicada materia sea analizada al interior de la unidad de profesionales creada por usted para abordar los casos de alto impacto en la probidad pública. Sabemos que por el excesivo tiempo transcurrido, varios permisos no podrán ser anulados administrativamente por el Director de Obras de Las Condes, pero a pesar de ello, le pedimos que ello no sea óbice para que la Contraloría se pronuncie en todos los permisos llevados a su conocimiento, ya sea por la propia municipalidad como por nosotros, ya que su completo dictamen final apegado a derecho, se transformará en una clara señal para el mercado inmobiliario, independientemente de lo que resuelvan más adelante los tribunales superiores de justicia. Nuestra Fundación tiene claro que la actividad económica debe enmarcarse en las reglas del juego que la sociedad se ha dado y por ello considera que la astucia y la osadía que emplean algunos actores del mercado para lograr mejores rendimientos a sus inversiones deben ser rechazadas de plano por el órgano de control de la legalidad. Atentamente, …………………………………………… Patricio Herman Pacheco Se adjunta : Las 3 circulares DDU del Minvu aludidas en la presente Carta del 01/08/07 al Director de Obras de Las Condes, instándolo a que anule los 5 permisos viciados otorgados a Corpbanca por 5 torres de 33 pisos c/u, porque todavía puede proceder en tal sentido de acuerdo al mandato de la Ley Nº 19.880, dejándose en claro que el permiso viciado Nº 150 otorgado el 9 de Agosto de 2005, administrativamente ya no se puede anular, por haber transcurrido más de 2 años desde su emisión. Columna de opinión “Validez de los permisos de edificación”, publicada el 25/04/06 en El Mostrador, la que no ha sido objetada por nadie, solicitándole que excuse nuestra autorreferencia.