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El Open Plaza Santa Julia pagó al Fisco en contribuciones durante 2012 –en pleno funcionamiento– cerca de 20 millones de pesos, como si fuera un sitio eriazo, cuando el pago normal es en torno a los 150 millones. Además, la Dirección de Obras de Viña del Mar no consideró como superficie edificada un Patio Constructor de más de 4.000 metros cuadrados, lo que les habría significado ahorrarse la construcción de aproximadamente 200 estacionamientos.
A comienzos de noviembre de 2011 Falabella inauguró el primer centro comercial de su línea Open Plaza en un sector de la parte alta de Viña del Mar, conocido como Santa Julia, con un permiso municipal temporal. La tramitación del proyecto no había sido fácil, pues contó en su minuto con la resistencia de un grupo de vecinos del sector; una polémica menor, que no impidió que la construcción que llevaba a cabo el retailer llegara a buenos términos y se pudiera inaugurar en esa fecha.
En la memoria del grupo empresarial de ese 2011, Falabella incluyó como unos de sus hitos la apertura de este centro comercial. En Santa Julia "está Sodimac y Tottus como pilares de un complejo comercial al servicio de la comunidad, que permite a la gente hacer sus compras allí sin tener que bajar al centro de Viña del Mar como debían hacerlo anteriormente", se puede leer en uno de los apartados del documento presentado a la entonces Superintendencia de Servicios Financieros.
A partir de ese momento, el Open Plaza Santa Julia abrió sus puertas a los viñamarinos ofreciendo distintos tipos de servicios, que iban desde un supermercado hasta una peluquería. Y tuvo éxito: de hecho, funciona hasta el día de hoy sin mayores inconvenientes.
Pero existen algunos datos en la historia de este desarrollo inmobiliario que podrían significar un problema para el holding liderado por el empresario Carlo Solari.
INTERFERENCIA revisó para este artículo los documentos de tramitación y aprobación de este mall de Falabella que permanecen en el expediente de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Viña del Mar, y los contrastó con los datos que figuran en el catastro del Servicio de Impuestos Internos (SII). En ese proceso, se halló que ambos organismos poseen información distinta respecto de la cantidad de superficie asociada al proyecto, lo que podría abrir aristas judiciales para interpretar la legalidad –o no– de la obra.
Y no solo eso: este medio confirmó tanto con el SII como con Falabella que durante 2012 el retailer pagó contribuciones al Fisco por este terreno como si fuera un sitio eriazo, es decir, como si ahí no hubiera existido un exitoso centro comercial que vendía productos y servicios a los viñamarinos.
El sitio eriazo
Unos meses antes de que el Open Plaza ubicado en Santa Julia comenzara a funcionar, los ejecutivos del entonces Falabella Inmobiliario hablaban de que esta obra era una de las más complicadas. Según información interna de la empresa a la que pudo acceder INTERFERENCIA, en octubre de 2011 algunos gerentes del retailer ya sabían que la construcción no iba a contar con la recepción municipal definitiva, por lo que apuntaron a obtener una carta que aprobara su habitabilidad.
En cosa de días, el 20 de octubre de ese año el director subrogante de la DOM, Rolando Vásquez Heggie, autorizó a habitar la obra "parcial y provisoriamente". Ya con esta carta emitida por el municipio, la alcaldesa Virginia Regginato propuso en el Concejo Municipal del 27 de octubre la aprobación de una patente temporal de alcohol para el Tottus, lo cual fue votado a favor por la misma autoridad y siete concejales.
Así, y tal como lo dice la memoria anual de Falabella de 2011, en noviembre se abrió a los vecinos de Viña del Mar este centro comercial.
Sin embargo, en un comienzo las cosas no anduvieron bien. Unos arreglos viales en la comuna impedían acceder al Tottus a través de su acceso principal, ubicado en avenida Alessandri, lo que provocaba congestión vehicular. En pocas palabras, había un flujo bajo de clientes, y todavía no se abría el local de hot-dogs Doggis ni la farmacia ni el Servipag.
Un año después, el 19 de octubre de 2012, la DOM de la comuna otorgó la recepción definitiva del proyecto que ya había abierto hace poco menos de un año.
Y a pesar de que el Open Plaza Santa Julia funcionaba desde aquel noviembre de 2011, el impuesto anual pagado no fue el de un contribuyente que se dedica al giro comercial.
INTERFERENCIA solicitó al SII el detalle del pago de las contribuciones por parte del retailer.
Desde esa institución señalaron que las primeras construcciones de la obra –casi la totalidad de esta– "se incorporaron al catastro el año 2015, con efecto retroactivo; es decir, el cobro de contribuciones se hizo desde el 1 de enero de 2013". En pocas palabras, hasta fines de 2012, el terreno de Falabella para el SII era un sitio eriazo.
A partir de esa respuesta, este medio revisó el sitio web de la Tesorería General de la República, y calculó que Falabella pagó entre enero y diciembre de 2012 cuatro cuotas tributarias que sumaron una cifra superior a los 19 millones de pesos, muy por debajo de lo pagado durante 2017, cuando ya estaban esos terremos ingresados al catastro del SII: 149 millones de pesos.
INTERFERENCIA consultó al mismo SII sobre cómo fue posible que Falabella pagara como sitio eriazo durante 2012, siendo que ya se ejercían allí actividades comerciales. El organismo señaló que el catastro que registra la naturaleza de los terrenos "se actualiza periódicamente con la información que entregan regular y obligatoriamente fuentes externas, como las Notarías, los Conservadores de Bienes Raíces y las Municipalidades, cuando otorgan permisos de edificación y efectúan el trámite de recepción de obras".
"En este caso concreto, el antecedente formal remitido al SII por la Municipalidad de Viña del Mar, que es el Certificado de Recepción Definitiva, da cuenta que las construcciones estaban concluidas y aptas para su uso el 19 octubre de 2012”, agregó el servicio a este periódico.
Falabella Inmobiliario, por medio de su equipo de comunicaciones, confirmó a este medio que antes de 2013, el paño donde se emplazó el Open Plaza Santa Julia "estaba catalogado como sitio eriazo".
El Patio Constructor que nunca se construyó
El 6 de mayo de 2011, cinco meses antes de que comenzara a funcionar el Open Plaza Santa Julia, la DOM de Viña del Mar otorgó el permiso a Falabella para construir el centro comercial. En particular, autorizó la edificación de una superficie de 13.463 metros cuadrados.
INTERFERENCIA revisó los planos del proyecto presentados en esa fecha, todos disponibles en el expediente de esta obra y firmados por Ricardo Hepp, actual gerente general de Falabella Inmobiliario. En estos se proyecta la disposición de los locales comerciales, el supermercado Tottus, un Homecenter y un Patio Constructor.
Todas estas estructuras juntas sumaban una superficie edificada superior a los 13.463 metros cuadrados aprobados en el permiso. La diferencia se explica por el área destinada al Patio Constructor, la que supera los 4.000 metros cuadrados y donde funciona hoy la tienda Sodimac, la que -conforme dichos planos- no constituía superficie edificada. Situación que obtuvo el visto bueno por parte de la DOM de Viña del Mar.
Sin embargo, esta información es distinta a la que posee el SII. Consultado por este medio sobre ese aspecto, el organismo fiscalizador indicó que dentro de su catastro sí existen los 4.248 metros cuadrados de superficie correspondiente al Patio Constructor, que a su vez poseen una tasación sobre la cual se pagan contribuciones.
Frente a esta inconsistencia, INTERFERENCIA hizo las consultas pertinentes a la Municipalidad de Viña del Mar, desde donde se informó que tanto en el permiso de edificación como en la recepción de la obra sí está contemplado el Patio Constructor.
Eso es cierto: la estructura aparece en los planos, pero no en la sumatoria de la superficie edificada, lo que resultaba fundamental a la hora de calcular la cantidad de estacionamientos que debía construir el centro comercial, cifra que está supeditada a la cantidad de metros cuadrados construidos.
En un cálculo preliminar, esto le habría significado a Falabella no construir cerca de 200 estacionamientos adicionales, acorde a lo que indica el Plano Regulador Comunal de Viña del Mar. Hoy en día, esa infraestructura cuenta con 584 estacionamientos.
Este tema no es menor. Según abogados que litigan temas de construcción, la arista del Patio Constructor del Open Plaza Santa Julia podría abrir un capítulo judicial para que se determine si esta estructura es legal o no.
Por su parte, Falabella Inmobiliario respondió a INTERFERENCIA que el permiso de edificación –que deja fuera de la superficie edificada al Sodimac– "está de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción y fue ratificado por el Departamento de Desarrollo Urbano de la Seremi de Vivienda.", y que "cumple a cabalidad con la normativa exigida por cada una de las autoridades involucradas en el proceso".