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El riesgo de que se construyan más “mega torres”, como las de Estación Central, y que la población por hectárea pueda aumentar al doble en casi todas las comunas de la Región Metropolitana. Estas son las principales conclusiones a las que llegó un análisis realizado por el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales (IEUT) de la Universidad Católica sobre el decreto publicado por el Ministerio de Vivienda (Minvu) en el Diario Oficial el pasado 10 de julio, en el que se entregan beneficios normativos a aquellos que construyan en determinados polígonos con viviendas de integración social.
El decreto del Minvu considera tres opciones para optar a beneficios normativos: se podrá aumentar hasta 800 habitantes por hectárea (hab/ha) en zonas que estén a un máximo de 700 metros de estaciones de transporte público (Metro, por ejemplo); a 600 hab/ha en el caso de polígonos que estén a 500 metros de ejes estructurantes de transporte, como vías exclusivas, y un máximo de 400 hab/ha en el caso de tener a 500 metros equipamientos como centros de educación, salud, servicios y áreas verdes.
Hiperdensificación
Este es el primer punto que analizaron los académicos de la UC, quienes explican que si bien se define un máximo de personas por sector, no lo hace por predio (por manzana).
El análisis de la UC ejemplifica con el barrio Villa Israel de Estación Central. Según los datos obtenidos de un proyecto Fondecyt que están realizando, la zona cuenta con un promedio de 406 habitantes por hectárea. Sin embargo, al realizar un zoom a determinados predios, se obtienen densificaciones de hasta 9.618 habitantes por hectárea.
La segunda conclusión del análisis es que “el decreto dice que puedes aumentar hasta 400 habitantes por hectárea tratándose de polígonos definidos en función de la cercanía a equipamientos y un porcentaje altísimo de comunas cumple con eso”, explica Magdalena Vicuña, jefa del programa de Planificación Urbana UC, quien participó del análisis.
Luis Fuentes, director del IEUT UC, dice que con este decreto “se pueden cometer errores que podemos lamentar en el largo plazo y sin posibilidad de corregir, como lo que ha ocurrido con casos de hiperdensificación en Estación Central”.
Por su parte, Ricardo Truffello, director del Observatorio de Ciudades UC agrega otro punto a considerar con este decreto. “Queda a criterio de las Seremis o del propio Minvu definir cuáles zonas son sujetas a densificar”, señala.
Desde otra vereda, Pablo Allard, decano de arquitectura de la UDD, dice que este decreto se trata de “un primer paso” y que si bien “gran parte del área urbana de Santiago están sujetas a este beneficio, su implementación dependerá de un Informe de Potencial Urbano”.
Estudio de “posibilidades”
En relación al análisis realizado por la UC, desde el Minvu señalaron que si bien el reglamento se refiere a una densidad admisible por sector, “no significa que los proyectos puedan capturar toda esa densidad, ya que cada uno de ellos debe aplicar la norma urbanística densidad en función de la superficie de su terreno”.
Junto con lo anterior, desde el ministerio precisan que si gran parte de la ciudad cumple con los requisitos de accesibilidad a equipamientos, esto “no quiere decir que el ministerio pretenda establecer beneficios de norma en toda esa superficie, solo significa que, eventualmente, podría estudiarse esa posibilidad”.
Por último, añaden que la posibilidad de que el ministerio establezca beneficios de normas urbanísticas “quedaría como una facultad complementaria a la exigencia que debieran cumplir los planes reguladores comunales”.