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Tasadores irresponsables y Analistas de Riesgo que pasan por alto las consecuencias, ponen en peligro el sistema financiero.
Del ya conocido “Caso Caval” recordemos algunas cifras y de qué forma tuvo influencia las manipuladas tasaciones carentes de toda lógica comercial y ética por parte de quienes participaron en su elaboración.
Se trataba de un terreno de 44,3 hectáreas compuesto por 40,3 hectáreas rurales (que casi fueron urbanas), que corresponden a los sitios denominados Santa Cecilia y San Diego y 4 hectáreas urbanas que corresponden al sitio llamado Santa Elena.
Lo primero que nos dijeron las autoridades de la época cuando esto explotó, un apacible 5 de febrero del año 2015, fue que “era un negocio entre privados” con un préstamo bancario y que “todo era normal”. Basándonos en eso, repasaremos qué es lo que se hace habitualmente en este tipo de operaciones mercantiles y repasaremos qué documentos son los que normalmente se solicitan.
Es cierto que estas operaciones son cotidianas en todos los bancos, en las empresas de corretaje de propiedades y en los fondos de inversiones inmobiliarias que capturan dinero del mercado para ejecutar sus proyectos. Estos trámites se encuentran muy bien normados pues al existir el lavado de activos, los fondos del narcotráfico y del crimen organizado, las instituciones financieras formales son en extremo cautelosas. La banca, por lo menos en Chile, es exigente cuando se trata de prestar altas sumas de dinero y en tal sentido se analizan muy bien las garantías que entregan los prestatarios existiendo estrictos controles internos en cada institución bancaria, aparte de las normas contenidas en la Ley General de Bancos que los regula a todos.
Lo primero que hace un banco es analizar al solicitante, su experiencia, su patrimonio y su liquidez. Si es una persona natural o empresa nueva que pide un crédito, el trámite se torna más engorroso y largo. Tratándose de terrenos el siguiente paso es analizarlo y para ello el banco le solicita a un profesional externo la tasación respectiva, donde se fijan 2 valores del inmueble como conclusión de su informe: uno de ellos es el valor comercial y otro es el valor de liquidez, cifra que corresponde a un porcentaje de ese valor comercial. Las instituciones bancarias siempre incluyen este ítem en sus tasaciones, ya que en caso de no ser pagado el crédito, el banco se adjudica el inmueble y luego lo liquida en el mercado.
Los bancos no son especuladores inmobiliarios y las normativas de carácter nacional les exigen que liquiden los bienes en poco tiempo cuando los préstamos no son pagados en los plazos previstos. Ello, para evitar lo que se denomina “riesgo” económico para el banco. La palabra “riesgo” es muy usada por sus ejecutivos, quienes tienen hasta un Comité ad hoc y usan esta misma palabra, hablamos del famoso “Comité de Riesgo”, conformado por empleados eruditos en el tema financiero que gozan de sueldos altos. Ellos son los que evalúan las solicitudes de créditos cuando se trata de montos de cierta importancia.
Recordando la comentada entrevista a Dávalos del 24 de marzo en TVN, él manifestó que la Pyme Caval acude al Banco de Chile, porque los otros bancos no le cursaban el crédito por ser Persona Expuesta Políticamente (PEP) y eso era un efectivo “riesgo” para el prestamista. Siendo así, no se entiende esa novedosa argumentación, porque ni Valero ni Compagnon, los socios de Caval, no eran políticos y se contradice abiertamente con lo que ese entrevistado dijo en TVN en orden a que el asunto era “entre privados”. Así y todo, se sabe que al menos tres entidades bancarias estaban al tanto de esta posible operación antes que el Banco de Chile, las que analizaron los antecedentes realizando las tasaciones al predio, siendo el Banco Santander quien más interés demostró para participar en la posible negociación.
Al respecto, la primera tasación del Banco Santander tiene fecha mayo de 2013 y la realizó la empresa Tinsa. Dicha tasación le asigna al predio un valor comercial de UF 210.224, es decir UF 0.47 el M2. Sin embargo, hemos sabido que esa tasadora confundió la condición del terreno, creyendo que era totalmente urbano y más encima para su informe no había solicitado el Certificado de Informes Previos (CIP) en la Dirección de Obras Municipales de Machalí con el cual pudiera haber emitido una conclusión relativamente exacta, Está claro que esa cifra es excesiva dado que el suelo examinado era en el 90% rural.
A todo esto, el Banco Santander que insistía en otorgar el crédito solicita una nueva tasación y para ello contrata a la empresa Madrid Peña y Cía quien, a través del arquitecto Wilfredo Valdés, evacuó el 12 de agosto de 2013 una tasación comercial por ese terreno equivalente a UF 84.758, es decir UF 0,19 el M2. Sospechosamente existe otra tasación con la misma fecha y del mismo arquitecto que arroja la cifra de UF 264.467, es decir, UF 0,59 el M2. Resulta que este arquitecto, a pesar de haber cometido este grueso error en la tasación del predio, por algún motivo desconocido asumió a principios del 2014, gobierno de Bachelet, el cargo de Seremi de Vivienda y Urbanismo en esa región.
Pero algo extraño había sucedido, porque el Banco Santander estimó necesaria una tercera tasación que le pide a la empresa Valuaciones de Chile, la que en octubre de 2013 informa que el predio de 44,3 hectáreas tiene un precio comercial de UF 119.507, lo que da un valor de UF 0, 27 el M2, pero este documento tiene una nota que señala que no se recomienda otorgar el crédito porque faltan antecedentes legales de la propiedad y con esa lapidaria recomendación terminan los intentos del Banco Santander por otorgar el crédito.
A todo esto, con anterioridad, con fecha 5 de septiembre de 2013, se firma entre la vendedora Wiesner S.A. y la compradora Caval una promesa de compraventa, fijándose un valor de UF 265.980 (sic) lo que equivalía a UF 0.60 el M2. Como vemos, con este altísimo precio, absolutamente fuera de mercado, ya estamos llegando a un escenario completamente surrealista.
En rigor, de todas las anteriores tasaciones la única que cumplió con su deber profesional fue la última realizada por la empresa Valuaciones de Chile, que estableció el precio de UF 119.507 por las 44,3 hectáreas, equivalente a UF 0,27 el M2. Son inexplicables las altas cifras entregadas por las otras tasaciones y en tal sentido suponemos que los fiscales Luis Toledo y Sergio Moya investigaron las razones que tuvieron esas empresas para mentir tan descaradamente y desde luego, saber porqué existió la mencionada promesa de compraventa con un monto tan abultado.
El valor que asume el Banco de Chile.
Después de que Andrónico Luksic recibe en sus oficinas al matrimonio Dávalos Compagnon, le otorga el indispensable préstamo a Caval, pero basándose en una tasación comercial para esas 44,3 hectáreas de UF 313.257, es decir, UF 0.70 el M2. Este documento del 13 de diciembre de 2013 fue elaborado por Eduardo Schonhout, profesional estrella que está a las órdenes del Banco de Chile en su condición de tasador “experto”. ¿Qué opinión habrán tenido los adustos miembros del Comité de Riesgo de ese connotado banco comercial a la luz de esa exhorbitada cifra? Más aún si el mismo tasador condiciona el valor de su tasación a la posible y futura aprobación de la modificación del Plan Regulador Intercomunal de Rancagua, mediante la cual, como todos los intervinientes esperaban, la totalidad de las 44,3 hectáreas se transformarían en urbanas con la consiguiente y automática plusvalía, lo que no tiene nada malo, pero no era la realidad de ese momento, ya que, con anterioridad, dos meses antes, el proyecto de cambio en las reglas del juego territorial, liderado por el Seremi del Minvu de la sexta región, fue desechado por el Consejo Regional (CORE), específicamente el 4 de octubre de 2013, gobierno uno de Piñera.
Siguiendo con nuestra cronología de los hechos, la Pyme de la nuera re-vende los terrenos en enero del 2015, tal cual los compró, justo un año después de haberlos adquirido. En este minuto, ya se le había acumulado un interés de $500 millones a su crédito.
Exactamente, para ser precisos, la deuda acumulada de Caval con el Banco de Chile era de $ 7.000 millones y el promitente comprador, Hugo Silva, ofrece por el terreno $ 9.500 millones, lo que arroja un valor de UF 0.80 por M2. Sorprendentemente, el Banco de Chile ayuda a Silva a financiar la compra del terreno, aportando los $ 7.000 millones que la nuera necesitaba para saldar su deuda.
Recordemos que la Ley de Bancos especifica que toda transacción de un bien raíz debe tener aparejada la tasación respectiva que respalde su valor comercial a tiempo real, entonces, esta tasación de la re venta de Caval, era indispensable para justificar el préstamo del Banco de Chile a Hugo Silva, pero tenemos la impresión que ese documento no existe dado que los precios del terreno rural eran y siguen siendo significativamente más bajos que el préstamo. No había cómo justificar el valor, más encima, en ese momento, recién se había empezado a estudiar una nueva modificación al plan intercomunal en el gobierno de la suegra de la joven emprendedora.
El entonces funcionario público, Erik Parrado, a cargo de la Superintendencia de Bancos, señaló el 12 de agosto del 2015 en el Congreso Nacional, ante los miembros de la Comisión Caval en la Sesión N°10, “la evaluación de la operación concluyó que ella cumplía con la regulación bancaria pertinente, con cumplimiento legal de los límites de crédito de la ley general de bancos, observancia de la normativa de provisiones por riesgo de crédito y correcto funcionamiento de las instancias de aprobación crediticia contempladas en sus políticas internas; es decir, tuvimos en cuenta la ley general de bancos, su normas asociadas y además las políticas internas de las entidades financieras”. Agrega posteriormente en esa misma sesión que: “la garantía del crédito a Caval es mucho más alta que el valor del crédito. Por lo tanto, cuando hablo de garantía de cobertura de 80%, la garantía de Caval es sobre el 100%”.
Ante tanta seguridad, nos preguntamos inocentemente si este funcionario público ¿tuvo a la vista la tasación que fijaba el valor comercial con un valor inflado e irreal al momento de la evaluación? El ex funcionario Parrado, para colmo, cierra el ciclo del préstamo de la nuera, en su presentación en esa misma sesión, dándole un corte con la re-venta de los predios a la fecha de la inscripción del predio en el CBBRR, el día 25 de febrero del 2015. Si bien tiene razón, el funcionario Parrado, no hace mención a que eso se logró sólo porque el Banco de Chile le otorgó el crédito al nuevo comprador, saldando de esta forma, la deuda de la nuera y no detalla en qué condiciones se entregó este segundo crédito. Eso lo omite.
Siguiendo con la historia, nos surge la pregunta ¿por qué paga este empresario rancagüino UF 0.20 por M2 más en tan sólo transcurrido un año? Los antecedentes revisados indican que existió un segundo contrato con el socio de la Pyme Caval, donde este empresario rancagüino le entrega a Valero la potestad para “revender” el predio con exclusividad de 1 año a un valor mínimo de UF 1.35 por M2. Y otra pregunta ¿qué se iba a hacer ahí? ¿con qué se engolosinó este empresario rancagüino, que pagó un tremendo sobreprecio y después se sintió “estafado” puesto que demandó a Caval por este presunto delito el año 2015?
El empresario Hugo Silva, experto en compraventas, sabe cómo gestionar proyectos en su región, de tal forma que carece de sustento lógico su querella contra Caval. En resumen, la vinculación del trío Banco de Chile, Caval y el nuevo dueño del mentado predio se perpetúa por 1 año más (publicación Que Pasa del 19 de Mmarzo del 2015). ¿Qué planes existían?
Analizando los documentos oficiales, nos encontramos finalmente con una tasación efectuada por el Banco de Chile en Diciembre del 2015 al empresario rancagüino, Hugo Silva, quien optó al crédito mediante una “comfort letter” donde él, como persona natural, se compromete a pagar este altísimo préstamo. Esta tasación, también efectuada por Schonhout, el hombre de ese Banco, casi un año después de la compra que hizo Silva a Caval, justo cuando este empresario esperaba obtener una ganancia “extra” re-vendiendo el terreno gracias a los oficios de corretaje del socio de la nuera. En esta tasación se fija un valor comercial a los predios de UF 316.033, es decir, UF 0.71 por M2.
¿Sería ese el verdadero valor del predio en esa fecha?
Mantenemos nuestras dudas, pues ese terreno seguía siendo rural en un 90%, además 3 meses antes de esta tasación, el estudio que intentaba modificar el Plan Regulador Intercomunal no existía, ya que, el Seremi Minvu de la época, había caducado el contrato con la consultora para realizar el estudio necesario para tal efecto, quedando en definitiva que no existía predisposición para modificar dicho instrumento. El terreno a fines del 2015 y hasta el día de hoy sigue en la misma condición, 4 hectáreas urbanas y 40,3 hectáreas rurales.
En resumen, estos valores “laxos”, “chiclosos” y “confusos” de las tasaciones detalladas aquí, hacen tambalear el sistema financiero, no en vano, las crisis nacionales e internacionales se explican en gran medida por las sobre tasaciones de las garantías que respaldan los créditos, es por ello, que las normas internacionales son estrictas, incluso hay acuerdos como los de Basilea, que son tomados por nuestro Estado en las normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Para ello, existe además esa institución pública y las personas que la dirigen deben fiscalizar el correcto funcionamiento de la banca.
El Ministerio Público por su parte, debe fiscalizar e investigar delitos como el lavado de activos, cuando se inflan los valores de los bienes inmuebles hay indicios que “algo no cuadra”, que “algo no está bien”, entonces se deben encender las alarmas, para evitar las falsificaciones de documentos oficiales mercantiles. Faltar a la verdad, siempre es un fraude, entonces nos preguntamos ¿qué hicieron nuestras autoridades al respecto? ¿Por qué tanto hermetismo ante un hecho tan grave? Nosotros concluimos, con un simple análisis de los aludidos documentos, que el Banco de Chile, jamás debió otorgar esos préstamos porque simplemente no tenían respaldo económico que los garantizara.
Síntesis de publicación de Biobío Chile, 22 de abril 2019. Autor Patricio Herman.
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