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Es lo que dice textualmente el artículo 492 del Código Orgánico de Tribunales (COT), una de las escasas normas legales que regula de algún modo el dinero que entra a las arcas de los conservadores de bienes raíces, uno de los cargos mejores pagados de Chile. El COT es tan antiguo, que otro de sus artículos dice que “el secretario o el administrador del tribunal que llame a concurso comunicará su apertura por télex, fax o telégrafo a todas las Cortes de Apelaciones del país”. En serio: por télex, fax o telégrafo.
La otra norma que tiene que ver -de lejos- con el sueldo del conservador es el Decreto Exento 588, del Ministerio de Justicia. Tampoco regula su salario, sino que los aranceles máximos que puede cobrar por cada trámite: $2.000 por cada inscripción y una larga lista de precios. Eso es todo. No existe un texto que diga cuánto debe ganar un conservador o si está sujeto a alguna escala. Y las tarifas, por así decirlo, contenidas en el DE588 son sólo una referencia: es común encontrarse con precios demasiado variables entre una oficina y otra.
Tampoco hay organismos ni instancias públicas que fiscalicen los ingresos de un conservador porque éstos no son funcionarios públicos; no están sujetos al estatuto administrativo y su estatus es el de ministros de fe. En simple, lo que ganen depende de cuánto cobren por los trámites que hacen, y cuánto destinen de esa suma a pagar al personal, mantener la sede e invertir en actualizaciones.
El 588 no se reajusta desde 1998, un año después de que Luis Maldonado Croquevielle asumiera -nombrado por la adminstración Frei Ruiz-Tagle- como conservador de bienes raíces de Santiago. En la capital se hacen muchos más trámites, se cobra más y se gana mucho más que en otras oficinas de conservadores en el país.
¿Cuánto gana el conservador de bienes raíces mejor pagado del país? En el caso de Maldonado, uno de los conservadores que más lobby ha hecho ante parlamentarios y autoridades ante la reforma que busca quitarle privilegios, es una respuesta que sólo depende de cálculos especializados, estimaciones y testimonios.
La Tercera PM le solicitó a Maldonado, al igual que en el artículo publicado ayer, su versión sobre sus ingresos. Las únicas referencias o cálculos que se han hecho son de hace años atrás que ameritan al menos ser actualizados. Por ejemplo, el 2006 se estimaba que el Conservador de Bienes Raíces de Santiago captaba utilidades operacionales anuales, antes de impuestos, de unos US$8 millones. Es la referencia que citaban los académicos de la Universidad Alberto Hurtado, Julio Peña y Javier Velozo.
También está la aproximación hecha -también hace años- por el economista Claudio Agostini, quien ha calculado que el cargo ocupado hoy por Maldonado podría reportarle ingresos de hasta $180 millones. “Para poder estimar cuánto gana un CBR es necesario conocer sus ingresos operacionales y sus costos operacionales. Estimaciones de hace 10 atrás y que habría que actualizar, mostraban utilidades por US$8 millones al año”, recalca a La Tercera PM.
Maldonado, cuando asistió en octubre último a la Comisión de Constitución de la Cámara que ve el proyecto, sostuvo que se han destinado cerca de mil unidades de fomento para invertir en las actualizaciones tecnológicas de la entidad, y que cerca de una treintena de sus trabajadores gozan de becas. Fondos que saldrían de los ingresos recibidos por los trámites.
Es lo que comentan los parlamentarios que han visto “lo intenso”, dicen, del lobby de conservadores y notarios: que en el caso de los primeros, y concretamente el de Santiago, sus propios trabajadores son los primeros en defender “la institución” y plantear reparos a la reforma. Es tanto el dinero que recauda el Conservador, relatan, que alcanza para mantener un clima laboral sin complicaciones -al menos- financieras, y al mismo tiempo un margen de utilidades para el titular del cargo que poco tiene que envidiarle al dueño de una empresa de envergadura.
En ese contexto, La Tercera PM analizó las normas y documentos vinculados a la situación financiera del conservador Luis Maldonado. Más allá de lo que ha declarado patrimonialmente (en la Corte Suprema precisan que no tienen rol alguno en el control o revisión de dichos papeles), en su historial aparece otro dato. Él y los otros dos conservadores de Santiago se han dedicado en paralelo al rubro inmobiliario, a través de una sociedad que hoy es dueña del mismo edificio e instalaciones donde funciona el Conservador.
Conservadores dueños del Conservador
La historia que cuentan las escrituras y extractos de éstas -en más o menos simple- dice así: en 1999, al año siguiente de ser nombrado en su cargo, Maldonado Croquevielle unió fuerzas, arcas y firmas con Juan Edmundo Rojas García, conservador de hipotecas, y Kamel Saquel Zaror, conservador de interdicciones. Los tres crearon Inmobiliaria e Inversiones Triunvirato (así, como el de Julio César, Pompeyo y Craso) con un capital de $30 millones.
Los socios e integrantes de Triunvirato han cambiado con los años, pero no el hecho de que la inmobiliaria sigue siendo dueña de treinta y ocho bienes raíces en la capital y en Rancagua, entre ellos el identificado con el rol de avalúo fiscal 161-149 de Santiago, que corresponde al paño comprendido entre los numerales 432 al 442 de Morandé. Uno de ellos, el 440, era y sigue siendo la dirección del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
Maldonado dejó “Triunvirato” el 2005 al cederle su parte a Rojas y a Saquel. Entonces ingresaron a la administración de la sociedad las esposas de los otros dos conservadores: Mirella Retamal Rojas e Inés Martínez Henríquez, respectivamente. Luego, al 2008, ambas habían ingresado como socias, compartiendo propiedad con el conservador Rojas.
El 2014, Inés Martínez traspasó su parte a tres hijos suyos y del conservador Saquel, que quedaron con la mitad de la propiedad de “Triunvirato”; la operación se hizo por $276 millones. Lo mismo hizo el otro conservador, Rojas, y su esposa: le traspasaron el otro 50% de la inmobiliaria a sus seis hijas e hijos, por la misma suma.
Los nueve nuevos dueños de la inmobiliaria, y por tanto ahora del edificio donde funciona el CBRS, dejaron a sus padres como administradores de ésta. ¿Cuánto cuesta el inmueble completo, desde el 432 al 442 de Morandé? Una pista es su avalúo fiscal, que asciende a $1.705.346.007. El avalúo fiscal siempre es mucho menor -hasta cuatro veces menos- que el comercial.
¿Por qué esta figura? Quienes conocen algo de esta historia apuntan a que Triunvirato ha cobrado arriendo desde que posee el edificio.
La Tercera PM intentó conocer la versión de Luis Maldonado. Sin embargo, declinó hacerlo; en su lugar se señaló que el vocero es el presidente de la Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales de Chile, Alfredo Martin.
Al cierre de este artículo, desde el gremio tampoco hubo respuesta. Sin embargo, cercanos a Maldonado confirmaron que la inmobiliaria Triunvirato mantiene una relación comercial en modalidad de arriendo con el propio conservador y sus trabajadores. De igual manera, afirmaron que la ley permite dicho contrato.
Desde el Ministerio de Justicia, al momento de publicar esta nota, comentaron extraoficialmente que dicha figura puede deberse a un vacío legal.
Agostini agrega que “adicionalmente a las utilidades que obtiene el CBR, habría que transparentar las operaciones con partes relacionadas. Por ejemplo, si hay parientes contratados que trabajan en el CBR hay que ver si esos sueldos son de mercado o están inflados para sacara plata adicional por esa vía. Lo mismo si es que el CBR arrienda oficinas a un precio sobre mercado a un dueño relacionado, como parientes del mismo conservador”.
Mientras, la tramitación de la reforma sigue su curso, y también el lobby de los notarios y conservadores para defender su estatus, partiendo por el de vitalicio versus el tope de 75 años que se propone. En julio pasado, Maldonado declaró a La Tercera: “Estoy de acuerdo con que se eliminen los cargos sin límite de edad en el sistema notarial, pero debe darse un plazo para que quienes deban dejar el cargo por tener más de 75 años, puedan terminar con todas sus inversiones, pagos, contratos, arriendos. No es llegar e irse. Más justo sería que el cargo se defina tras hacerse un examen físico: quien está mal se va, y el que está bien, se queda”.
Y a propósito de lobby, tal vez valga rescatar que cuando el conservador Maldonado fue ese 17 de octubre a defender su posición ante la comisión de Constitución de la Cámara, terminó invitando a los parlamentarios a visitarlo. Presidía la sesión el diputado PC Hugo Gutiérrez, quien le agradeció haber sido “bastante ilustrativo del buen trabajo que hacen ustedes, cabe preguntarse para qué lo vamos a cambiar”. Cinco días después, el 22 de ese mes, Gutérrez recibía a Maldonado, según aparece en el registro de la Ley del Lobby.