Defendamos la ciudad

CARTA DE LA CÁMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN

En su columna “Las incertezas jurídicas del negocio inmobiliario de las que nadie habla”, publicada por CIPER este lunes 17 de diciembre, el Sr. Patricio Herman –presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad– asegura que, de no ocurrir un determinado cambio legal que él mismo propone, “se seguirán conociendo comportamientos corporativos reñidos con el estado de derecho, e incluso contrarias (sic) a la probidad por parte de municipalidades, la Cámara Chilena de la Construcción CCHC y otras asociaciones relacionadas con el negocio de la construcción”.

Con esta afirmación, y como lamentablemente ya viene siendo costumbre, el Sr. Herman vuelve a rebajar el debate público de los mismos “temas ciudadanos de alto impacto” que dice representar.

Al respecto, sus prácticas son conocidas. Con tal de sostener sus propios argumentos se vale del cuestionable recurso de presentar contenidos técnicos (que bien podrían ser motivo de análisis) en el contexto de una ficción, identificando a todo aquel que no piense como él como parte de un poder omnipotente (el “enemigo” de toda ficción), que confabula en las sombras y actúa sin ningún respeto a la normativa y las leyes, agraviando de paso, y sin fundamentos, a personas e instituciones de la más diversa naturaleza.

Sabemos que así es muy probable que logre la adhesión de ciertos grupos afines a su pensamiento. Pero también sabemos que con este tipo de prácticas la necesaria vigilancia de la ciudadanía sobre los actos del sector público y el privado se desnaturaliza y pierde su norte, pues solo contribuye a la polarización de nuestra sociedad y a un debate de trincheras, que busca mantener y ojalá potenciar el conflicto en vez de aportar a un diálogo constructivo, que ayude efectivamente a mejorar la convivencia y el bienestar de las personas.

Pablo Álvarez T.

Gerente Vivienda y Urbanismo

Cámara Chilena de la Construcción

RESPUESTA DE PATRICIO HERMAN A LA CCHC

El señor Pablo Ávarez, Gerente de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), mediante una carta publicada el 29 de diciembre de 2018, reaccionando destempladamente a mi columna de opinión denominada “Las incertezas jurídicas del negocio inmobiliario que nadie habla”, publicada en CIPER el 17 del mismo mes, me reprocha formular denuncias “ficción”, para promover la polarización de la sociedad, y peor aún, no hace ninguna autocrítica en relación con las causas de la incerteza jurídica que afecta a los permisos de edificación en diversas comunas, y particularmente en la municipalidad de Las Condes.

Es lamentable que el señor Álvarez reaccione así, a una columna de opinión extremadamente acuciosa y fundada en documentos oficiales, donde se da cuenta de la manera en que el Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes fue modificado, a propuesta del arquitecto don José Ramón Ugarte, mediante el Decreto Alcaldicio N° 729 de 2010, para beneficiar a un predio específico, ubicado en calle Vital Apoquindo N° 1.400, N° 1.450 y N° 1.500, de la comuna de Las Condes, donde posteriormente se obtiene el Permiso de Edificación N° 37 de 2018, en favor de  “Inmobiliaria Mirador Oriente SA”, Rut. N° 76.299.451-8, representada por don José Manuel Poblete y también representada por don José Ramón Ugarte, tal como consta en la escritura pública otorgada en la Notaria de don René Benavente, con fecha 25 de enero de 2017, es decir, por la misma persona que gestionó la modificación N° 8 del PRC de Las Condes.

Habría sido más propicio para elevar el nivel de la discusión en materia de probidad y certeza jurídica de los permisos, que la CCHC se hubiera pronunciado sobre esa impúdica práctica de modificar un PRC para ajustarlo a intereses particulares específicos.

Le recomiendo al señor Álvarez que revise el Acta de la sesión extraordinaria N° 138 del Concejo Municipal de Las Condes, celebrada el jueves 3 de junio de 2010, en lo que se conoció como modificación N° 8 del PRC de Las Condes, para constatar la participación del señor Ugarte en la referida actuación, especialmente lo que se expresa en sus páginas 16 y 17, donde con solo dos frases, se incrementa la densidad de la Zona E-Ab4, del artículo 38, del PRC, de sólo 2 viviendas por hectárea a 40 viviendas por hectárea, generando con ello, un beneficio superior al equivalente de un millón de UF. Por pudor prefiero no multiplicar esa cifra por el valor que tiene la UF.

Una actuación de esa naturaleza afecta en primer lugar la sana competencia entre actores privados, dentro de los cuales hay muchos empresarios honrados, que les resulta difícil o casi imposible competir en tan disímiles condiciones, cuando otros logran ventajas indebidas, y legalmente reprochables.

Por la razón antedicha, era más esperable y honorable que la CCHC saliera públicamente condenando toda conducta que se aleje de la legalidad así como también, las que contravienen los principios más elementales de la probidad privada, esencial para que el mercado funcione en correcta lid.

También hubiera elevado la discusión pública sobre la incerteza jurídica de los permisos, que la CCHC se pronuncie sobre el desorden que afecta al Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes, en donde la Contraloría General de la República ha emitido cerca de 30 dictámenes representando las ilegalidades que lo afectan, sin que el alcalde Lavín haga nada para ajustar dicho instrumento normativo a su ámbito de competencia, en los términos que establece la LGUC y su OGUC.

Para darse una idea al respecto, baste con señalar que el Decreto Alcaldicio N° 966, de 2014, que modificó más del 50% del PRC de Las Condes se aprobó sin haberse expuesto al público, y también sin acuerdo del Concejo Municipal y sin contar con el Informe Favorable de la Seremi de Vivienda y Urbanismo, y por ello debió derogarse finalmente, después de 3 insistencias de la Contraloría General de la República.

Igualmente debiera llamarle la atención a la CCHC que la municipalidad de Las Condes retiró de su página Web el texto de la Ordenanza Local del PRC de Las Condes, así como los planos que grafican sus disposiciones, lo que impide a las propias inmobiliarias conocer las normas que afectan a los proyectos que impulsan en esa comuna, donde la confusión llega a su máxima expresión.

Si en vez de reacciones destempladas como la que comentamos del señor Álvarez, la CCHC analizara en mayor profundidad las verdaderas causas de la incerteza jurídica de los permisos, probablemente se avanzaría mucho más rápido en la solución.

Desde luego, el problema no está en las denuncias ni en los entes fiscalizadores como la Contraloría General de la República, ni en los Tribunales Superiores de Justicia, sino que en un marco regulatorio muy defectuoso que hace inviable la actividad del sector construcción, arrastrando con ello, a innumerables permisos de edificación.

También se suma a lo anterior, y agrava enormemente la situación de incerteza, cuando ciertas personas o empresarios se pasan de listos y contravienen el marco regulatorio.

Ninguna actividad económica es lícita, si se incurre en ilegalidades. De hecho, le recomiendo al señor Álvarez que analice el fallo de la Corte Suprema en Casación Reclamo de Ilegalidad, Rol N° 15561-2017, 27 de diciembre de 2017, donde se sostiene la doctrina según la cual, los permisos deben otorgarse si se cumplen las normas urbanísticas y deben rechazarse si no las cumplen. De ahí que no es de extrañar que tanto la Corte Suprema como la Contraloría General de la República, sostienen que los permisos ilegales, es decir, aquellos que no cumplen con el marco regulatorio que los afecta, no generan derechos adquiridos.

Chile en los últimos años ha ido cambiando para mejor, sobre todo en transparencia por la acción de los medios de prensa digitales y ciertas radios, que a diferencia de los medios de comunicación tradicionales, ejercen la mayoría de ellos el periodismo de verdad, cultivando la libertad de expresión.

Dentro de ese cambio silencioso, todos los chilenos somos menos tolerantes y más exigentes, y ya no celebramos las ilegalidades ni las faltas a la probidad como simples picardías de empresarios temerarios. Ello incluye también a jueces y fiscalizadores de los Entes Públicos.

La insana doctrina anterior, que tanto anhelan nostálgicamente algunos socios de la CCHC, en donde un permiso otorgado generaba derechos adquiridos, y por ello era casi inimpugnable, aunque adoleciera de los vicios más reprochables de legalidad, ha ido dando paso a una doctrina distinta, actualmente vigente, según la cual, los permisos ilegales no generan derechos adquiridos a sus poseedores.

En ese nuevo contexto, es inútil tratar de desprestigiar los fallos de la Corte Suprema, o los dictámenes de la Contraloría General de la República, cuando éstos representan con variados fundamentos la ilegalidad que afecta a determinados permisos de edificación.

Tampoco es eficaz tratar de denostar a los actores privados que denuncian toda práctica que estiman ilegal, porque tales acusaciones se formulan con mucha base jurídica ante la Contraloría General de la República o ante los Tribunales de Justicia, para que sean dichos órganos del Estado los que finalmente determinen si un permiso de edificación es contrario a derecho o se ajusta al marco regulatorio.

De ahí que es mucho más efectivo analizar las verdaderas razones que causan la inestabilidad de los permisos, partiendo por condenar a los actores inmobiliarios que se salen del Estado de Derecho, para luego hacer el esfuerzo de modernizar el marco regulatorio del sector construcción, lo que implica revisar las normas de los Planes Reguladores y de la OGUC que no se ajusta a la LGUC. Mientras eso no se haga, seguirá existiendo incerteza jurídica de los permisos, sin importar lo que se opine por la prensa.

El Ministro de Vivienda ha anunciado recientemente que en los próximos días enviará un proyecto de ley al Congreso Nacional, para reforzar la certeza jurídica de los permisos. En buena hora, en la medida que no pretenda dejar impune a los permisos que han violado el marco regulatorio o lo infrinjan en el futuro.

La CCHC debiera ser la primera en oponerse a la impunidad de los infractores, porque eso sería el peor golpe a los empresarios honrados y un fomento infinito a los que transgreden el marco regulatorio en su beneficio, afectando de paso la sana competencia que debe existir en una economía social de mercado.

Como se apreciará, mucho aportaría a elevar el nivel de la discusión pública en materia de incerteza jurídica de los permisos de edificación, si la CCHC hiciera un poco más autocrítica, y profundizara en las verdaderas causas que están en juego detrás de tantos permisos cuestionados por los organismos públicos competentes .

El Presidente de la Asociación de Directores de Obras Municipales, don Agustín Pérez, ha expresado en seminarios públicos, que los permisos cuestionados equivalen a menos del 1% de los que se otorgan cada año, por lo tanto, minimizando el problema.

Creo que aunque los permisos cuestionados sean menos del 1% del total de permisos otorgados, es innegable que han convulsionado la industria de la construcción, especialmente cuando algunos de tales permisos cuestionados es el PE 108 de 2015, conocido como “Territoria-Apoquindo”, el cual representa una gran inversión privada extranjera, cercana a los 500 millones de dólares según afirman sus impulsores.

Es decir, con menos del 1% del total de permisos otorgados, se ha generado masa crítica en materia de incerteza jurídica de los permisos, debido justamente al desorden que rige en el sector construcción, de la cual la CCHC pasivamente parece no entender sus verdaderas causas.

Reducir el tema de la incerteza jurídica de los permisos a un problema de trincheras, o de polarización de nuestra sociedad, es no entender nada de nada, porque esto no es un tema político, sino que, es un asunto muy serio respecto del debilitamiento institucional provocado en gran medida por algunos actores inmobiliarios que se han pasado de la raya, contribuyendo de paso al desprestigio colectivo de un sector importante de la economía, que genera cerca de un millón de empleos permanentes y representa normalmente entre un 8% y un 10% del PIB, y que además, tiene efectos beneficiosos para el resto de la actividad económica.

Mal le hace al sector, que en el permiso de edificación de Vespucio Sur con Renato Sánchez, en la comuna de Las Condes, su titular hubiere faltado a la verdad sobre la superficie del terreno para obtener un beneficio indebido sobre la figura del Conjunto Armónico.

Lamentablemente, su asociación gremial empresarial se queda absolutamente muda cuando dichas prácticas indebidas ocurren y en esa oportunidad, los denunciantes fueron 150 prestigiosos vecinos de Las Condes, incluyendo, entre otros, al alcalde de Santiago y a un ex presidente del Colegio de Arquitectos.

En otras palabras, la comunidad actual chilena es más activa y más informada y por ello se opone a las recurrentes ilegalidades que se conocen y a toda forma de corrupción. El rol de nuestra  fundación es elevar los estándares para asemejarnos progresivamente a los países del primer mundo y si la CCHC, con su voto censitario para elegir a sus autoridades, prefiere quedarse en el pasado, haciendo valer prácticas corporativas, ya es su problema.

Es de esperar que la CCHC se ilumine y logre entender a tiempo este interesante y necesario fenómeno social que, todos debemos reconocerlo, significa mayor democracia y mejor mercado.

Atte,

Patricio Herman

Fundación Defendamos la Ciudad