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Las zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc) nacieron tras la modificación del Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) en 1997, la que agregó a la Provincia de Chacabuco al plan maestro, incorporando 14.000 nuevas hectáreas construibles.
Entre otros requisitos, las Zoduc consideran densidades mínimas de 300 hectáreas cada 30.000 habitantes. Además, requieren de obras de mitigación de impacto en el sistema de transporte, medioambiente, alcantarillado y potabilización de aguas.
Piedra Roja y Chamisero son dos de las Zoduc más desarrolladas. Según su plan maestro, poseen unas 30 mil casas y se proyecta que en diez años habiten en el sector cerca de 120 mil personas.
Según los expertos, el éxito de estas Zoduc se debió a una adecuada política de conectividad. “Si no se hubieran hecho las inversiones que se hicieron en vialidad, tanto en la bajada por Juan Pablo Segundo como la Radial Nororiente, y los nudos que conectan a estas infraestructuras, no se podría haber desarrollado este territorio”, señala Orlando Mingo, arquitecto urbanista que ideó las Zoduc de Chamisero, Valle Grande y Santo Tomás.
Por ejemplo, Piedra Roja y Chamisero pagaron su impacto vial a través de la concesión de la Radial Nororiente. Esto quiere decir que entregaron fondos para que este proyecto fuera factible desde el punto de vista económico. “Lo interesante de las Zoduc es que a través del pago de su impacto han podido generar nuevas infraestructuras viales, las que permiten que estos territorios se puedan desarrollar sin afectar la conectividad”, dice Mingo.
Pero no todo es color de rosa, pues según quienes estuvieron detrás de los diferentes proyectos desarrollados en la zona norte de Santiago, la falta de permisos obstaculizó la implementación de otras obras de conectividad y dificultó el desarrollo de las Zoduc. “Valle Grande tuvo problemas al principio, porque a pesar de que estaba listo para pagar sus obras de mitigación vial, que tenían que ver con el nudo de La Montaña, el que se está haciendo recién, y la implementación de las caleteras en la Ruta 5, el Estado aún no estaba en condiciones de recibir esos aportes y llevar adelante las inversiones. Esto demoró unos 15 años”, afirma Mingo.
Es por este motivo que a pesar de su impacto positivo desde el punto de vista de aumentar la oferta inmobiliaria, estos espacios todavía no se han desarrollado del todo. “No todos los desarrollos han tenido el mismo éxito desde el punto de vista de sus ventas y consolidación como nuevos polos urbanos. El principal factor que influye en el desarrollo de una Zoduc tiene que ver con la conectividad que esta tenga con las zonas céntricas del Gran Santiago, donde se desarrolla principalmente la actividad económica”, asegura Rafael Burmester, gerente general de Indesa.
Nuevos proyectos
Es por este motivo que las inmobiliarias se encuentran trabajando en nuevos proyectos de conectividad e infraestructura urbana.
Por ejemplo, Santa Elena es un proyecto que emplaza a sólo 1.000 familias en alrededor de 1.000 hectáreas, de las cuales 112 están desarrolladas.
A pesar de eso, cuenta con un ambicioso plan de negocios al 2034, el que contempla una inversión de US$828 millones, para impulsar nuevas etapas en distintos barrios, desarrollo de equipamiento urbano y conectividad. Sólo este año se destinarán US$54 millones a estos ámbitos.
Así, la proyección global en las 1.048 hectáreas de Santa Elena incluyen 10.700 viviendas a 40 años. “En el último período hemos invertido US$16 millones en ejes viales y servicios, además de la construcción de un strip center de 460 m2. Estos avances apuntan a mejorar la calidad de vida de sus residentes”, dice Diego Croquevielle, gerente general de proyecto Santa Elena de Chicureo.
Con la construcción del Viaducto Enlace Santa Elena, cuya inversión fue de US$9 millones, se redujo en un 30% los tiempos de viaje.