Defendamos la ciudad

Una importante cantidad de permisos de edificación en la Municipalidad de Las Condes se otorgaron con errores involuntarios o maliciosos en la determinación del monto a pagar como derechos municipales por la calidad de la construcción, materia denunciada hace unos 6 meses atrás por el Concejal Hugo Unda y por la Agrupación Defendamos la Ciudad en la Contraloría General de la República y en la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Diputados. La legislación respectiva ordena que dichos permisos deben pagar un derecho que se calcula sobre el monto del presupuesto de la obra y que se confecciona aplicando la Tabla de costos unitarios por m2 de construcción, conforme a los tipos y materiales a emplearse. Dicho derecho municipal, que no es un impuesto, sino tan solo un cobro por la labor de revisión de cada expediente corresponde al 1,5% del presupuesto de la obra, según la clasificación y categoría que señala esa Tabla elaborada por el Minvu. Clasificación de las construcciones en dicha Tabla : Clase A : construcciones con estructura soportante de acero y entrepisos de perfiles de acero o losas de hormigón armado. Clase B : construcciones con estructura soportante de hormigón armado o con estructura mixta de acero con hormigón armado y entrepisos de losas de hormigón armado. Clase C : construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado o entramados de madera. Existen las Clases D, E, F, G. H e I, las cuales no las describimos porque no tienen significación en el volumen. La clasificación depende del material predominante y/o estructural y las categorías dependen de los atributos de los materiales de terminación, estructura, instalaciones y diseño de la obra. La categoría se asigna de acuerdo a lo determinado en la Resolución Exenta Nº 5014 del Minvu y para ello se tienen en cuenta los atributos de la construcción determinándose así las categorías 1, 2 y 3, según calidad. Con la clase correspondiente al tipo de edificación, según su estructura predominante y con la categoría de la obra, según sus atributos, se determina el valor del m2 de cada obra, siendo las de más alto costo la A, B y C, como clase y 1,2 y 3, como categoría. En Las Condes se construyen los edificios más lujosos del país que corresponden a las clasificaciones A1 y B1 y a pesar de ello, por una mala clasificación involuntaria o maliciosa y/o una revisión negligente, por la gran mayoría de los permisos de edificación sus titulares pagaron derechos correspondientes a la clasificación B3, con lo cual se han visto beneficiadas las inmobiliarias y perjudicado económicamente el municipio. De acuerdo a la tabla de Enero de 2007 del Minvu, el costo del m2 para la clasificación A1 es $ 217.964, para la clasificación B1 es $ 248.619 y para la clasificación B3 es $ 136.227, cifras indicativas de la lesión que sufre el erario municipal de Las Condes. Patricio Herman de la Agrupación Defendamos la Ciudad expresó "de acuerdo a la documentación que obra en nuestro poder, una ínfima minoría de los permisos de edificación otorgados en Las Condes están bien clasificados y por lo tanto sus titulares pagaron los derechos municipales correspondientes a la clasificación B1. La gran mayoría ha pagado derechos sumamente disminuidos y sabemos de unos 30 permisos mal clasificados, lo que indica que éstos están viciados y procede aplicar el artículo 20º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, sancionando con multa a los culpables y paralizando las obras, hasta que se regularice el cobro correcto del derecho municipal que aludimos. Esos 30 permisos son lo que tenemos individualizados, pero todo indica que existen muchos más que nosotros desconocemos y que también están con esa anomalía. Luego, si en esta comuna se otorgan permisos anuales por más de 2 millones de m2 construidos, estamos hablando de pérdidas muy gravitantes en dólares que ha debido soportar esa municipalidad por el descontrol existente en su Dirección de Obras y por ello es urgente que el CDE actúe pronto en defensa del interés fiscal comprometido. Como esta materia técnica sólo es conocida por los especialistas, quienes son muy pocos en el país, le hemos suministrado al CDE un acabado Estudio del arquitecto Hernán Edding para que proceda en consecuencia". Se da a conocer 1) carta entregada antes de ayer al Presidente (S) del CDE, con copias a la Sub-Contralora General de la República, Presidente de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Diputados y Concejal de Las Condes doctor Hugo Unda y 2) Estudio de la materia, elaborado por el referido arquitecto, cuyos datos se aprecian al final de su documento. Contactos 2330321-09/2585459-09/3275837 .................................................................................................................... AGRUPACION "DEFENDAMOS LA CIUDAD" Luz Nº 2889, Las Condes, Santiago de Chile. Teléfonos 09 258 5459-233 0321. www.defendamoslaciudad.cl Santiago, martes 27 de Febrero de 2007 Sr. Eduardo Urrejola Presidente (S) Consejo de Defensa del Estado Presente REF. Entregamos respaldo para que el CDE ejerza acciones judiciales por menoscabo económico en Municipalidad de Las Condes De nuestra consideración :Con el objetivo de complementar nuestra denuncia formulada el lunes 12 de febrero de 2007 en su oficina con el concejal de Las Condes doctor Hugo Unda, referida a la "equivocación" cometida por algunas inmobiliarias y funcionarios de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Las Condes, todos quienes no supieron calcular el monto de los derechos municipales a pagar por cada permiso de edificación, de acuerdo a la calidad de la construcción de sus proyectos, adjuntamos un Estudio sobre la materia preparado a nuestra solicitud por el profesional competente señor Hernán Edding y la Resolución Exenta Nº 4810 del 22/12/06 de la División Técnica de Estudios y Fomento Habitacional del Minvu, documentos que le permitirán al CDE iniciar las acciones judiciales en contra de los titulares de los permisos de edificación, cuyo listado le ha entregado el concejal Unda, tal como lo acordamos en nuestra reunión pasada. Nosotros sostenemos que ha existido lenidad municipal inexcusable porque no podríamos creer que ha habido una colusión entre los funcionarios municipales y los privados para posibilitar este desfalco y por ello es importante tener presente lo que establece el artículo 22º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Tal como se lo expresamos en aquella ocasión, este "error" ha favorecido económicamente y por diferentes montos a todos los privados cuyos permisos de edificación están clasificados como B-3, en circunstancias que son B-1 y/o B-2 y en algunos casos A-1 y/o A-2, perjudicándose por las mismas sumas de dinero el propio municipio, quien con esta artimaña, dispone de menores recursos para acometer sus inversiones y gastos orientados a la comunidad. Es decir, estamos ante un comportamiento perverso y antisocial derivado de un descontrol municipal, situación que está en conocimiento de la Contraloría General de la República y de la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara de Diputados. Atte, ....................... Patricio Herman cc señora Noemí Rojas, Sub-Contralora General de la República cc señor Jorge Insunza, Presidente Comisión de Vivienda y Des. Urbano, Cámara de Diputados cc doctor Hugo Unda, Concejal de la Municipalidad de Las Condes ................................................................................................................................. SOBRE EL CALCULO Y PAGO DE DERECHOS MUNICIPALES DE PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN DE OBRAS 1) LA NORMA GENERAL SOBRE LAS CONSTRUCCIONES Las construcciones del país deben obtener, previamente a su ejecución, un permiso de Construcción y pagar los derechos correspondientes en las Direcciones de Obras de las Municipalidades. En tal trámite, se rigen en lo principal, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante, LGUyC) vigente (DFL 458 de 1975). Al respecto, insertamos el art. 116, de la Ley, referido al tema. Nota: En adelante, toda referencia textual de Ley u Ordenanza irá con los márgenes izquierdo y derecho, recogidos del texto central. Del texto legal inserto, se destacará en negrita, lo más atingente a cada caso. CAPITULO II De la ejecución de obras de urbanización y de edificación PARRAFO 1º.- De los permisos Artículo 116º.- La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General. 1 Deberán cumplir con esta obligación las urbanizaciones y construcciones fiscales, semifiscales, de corporaciones o empresas autónomas del Estado y de las Fuerzas Armadas y de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pública. 2 No requerirán permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras urbanas o rurales de carácter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General. Sin perjuicio de lo establecido en el inciso tercero, las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pública, destinadas a sus fines propios, sean urbanas o rurales, no requerirán de los permisos a que se refiere el inciso primero de este artículo ni estarán sometidas a inspecciones o recepciones de ningún tipo por las Direcciones de Obras Municipales mientras tengan este carácter. En igual forma no les serán aplicables las limitaciones ni autorizaciones establecidas en el artículo 55. Estas excepciones se extenderán igualmente, a las demás obras ubicadas dentro del mismo predio en que se emplacen las construcciones militares o policiales a que se refiere este inciso, aun cuando estén destinadas a su equipamiento o al uso habitacional. Todas estas obras deberán ajustarse a las Normas Técnicas, a la Ordenanza General y al Plan Regulador respectivo, en su caso.3 El Director de Obras Municipales concederá el permiso de urbanización y/o edificación si los antecedentes acompañados cumplen con el Plan Regulador y demás disposiciones de la presente ley y las ordenanzas, previo pago de los derechos que procedan, sin perjuicio de las facilidades de pago contempladas en el artículo 128º.4 Del art. 116, de la Ley, queda en claro que las obras, deben obtener permiso previo en la Dirección de Obras Municipales correspondiente y que el Director de Obras Municipales, concederá tal permiso o autorización, previo pago de los derechos que procedan, sin perjuicio de las facilidades de pago contempladas en el art. 128. 2) BASES PARA EL PAGO DE LOS DERECHOS : Por otra parte, la Ley en art. 126 (inserto más abajo, en negrita los párrafos atingentes), refuerza el concepto de que los permisos se otorgaran previo pago de los derechos correspondientes. Aclara, además que se calculará sobre el Presupuesto de la obra y determina como se confeccionará dicho Presupuesto. En el art. 127 de la misma Ley (inserto a continuación del art. 126), establece que el Ministerio de la Vivienda llevará una estadística de costos unitarios del metro cuadrado de construcción y confeccionará año a año una tabla de costos unitarios del m2 de construcción. Aclara en el texto, que las Direcciones de Obra, reajustaran dichos precios unitarios trimestralmente de acuerdo al índice de de Costo de Edificación determinado por el mismo Ministerio. PARRAFO 3º.- De los Derechos Municipales y Garantías Artículo 126º.- Los permisos de urbanización, subdivisión, loteo y construcción se otorgarán previo pago de los derechos municipales correspondientes. Los permisos de subdivisión y loteos de terrenos pagarán solamente el derecho de subdivisión, que se calculará sobre el avalúo fiscal del total del terreno a subdividir. Los permisos de urbanización estarán exentos de derechos. Los permisos de construcción pagarán un derecho que se calculará sobre el monto del presupuesto de la obra. Dicho presupuesto se confeccionará aplicando la tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construcción, que se menciona más adelante, conforme a los tipos y materiales de construcción a emplearse. Las Direcciones de Obras Municipales podrán disponer que, al momento de ingresar una solicitud de aprobación de anteproyecto o de permiso, se consigne un monto no superior al 10% del valor del derecho municipal a cancelar conforme al artículo 130. Dicho monto se descontará al momento del pago del permiso. Nota: Inciso agregado por el número 14) del artículo único de la Ley Nº 19.472 - D.O. 16.09.96 Artículo 127º.- Para los efectos de lo dispuesto en el artículo anterior, el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo llevará una estadística del costo de la construcción, y confeccionará anualmente una tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construcción, que será enviada a todas las municipalidades antes del 31 de Diciembre de cada año. Las Direcciones de Obras Municipales reajustarán dichos precios unitarios trimestralmente, de acuerdo al Indice de Costo de Edificación determinado por el mismo Ministerio. Las alteraciones, reparaciones, obras menores y provisorias, y demoliciones, pagarán derechos sobre un presupuesto que determinará el Director de Obras en cada caso. 3) NATURALEZA, PORCENTAJE DEL PAGO, EXENCIONES O FRANQUICIAS: Adicionalmente, la LGUyC en el art. 130, (inserto más abajo) expresa que los derechos municipales no constituyen impuesto, sino el cobro correspondiente por la labor de revisión y otros y que se pagan en función del Tipo de Obra y del Presupuesto. Termina este artículo mencionando expresamente que se entienden derogadas todas la las exenciones, totales y parciales, contenidas en leyes generales o especiales, reglamentos, decretos y todo otro texto legal o reglamentario, que digan relación con los derechos municipales por permisos de urbanización o de construcción. Señala finalmente la única excepción recayendo esta en las exenciones o franquicias que se conceden subordinadas a reciprocidad, en virtud de normas o principios reconocidos por el derecho internacional. Artículo 130º.- Los derechos municipales a cancelar por permisos de subdivisión, loteos, construcción, etc. no constituyen impuesto, sino el cobro correspondiente al ejercicio de una labor de revisión, inspección y recepción, y se regularán conforme a la siguiente tabla: Tipos de Obras Derecho Municipal 1.- Subdivisiones y loteos ......................................... ..... 2,0% del avalúo fiscal del terreno. 2.- Obra nueva y ampliación ......................................... 1,5% del presupuesto. 3.- Alteraciones, reparaciones, Obras Menores y provisorias... 1,0% del presupuesto. 4.- Planos Tipo autorizados por el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo 1,0% del presupuesto. 5.- Reconstrucción ........................................................ . 1,0% del presupuesto. 6.- Modificaciones de proyecto ................................ ..... 0,75% del presupuesto. 7.- Demoliciones ....................................................... ...... 0.5% del presupuesto. 8.- Aprobación de planos para venta por pisos. 2 cuotas de ahorro CORVI por unidad a vender. 9.- Certificados de número, línea, recepción, venta por pisos, etc.. 1 cuota de ahorro CORVI. Las edificaciones fiscales y de sus organismos descentralizados pagarán igualmente estos derechos municipales. En virtud de lo dispuesto en este artículo, se entienden derogadas todas las exenciones, totales y parciales, contenidas en leyes generales o especiales, reglamentos, decretos y todo otro texto legal o reglamentario, que digan relación con los derechos municipales por permisos de urbanización o de construcción. Lo anterior se aplicará aun en los casos en que las disposiciones legales o reglamentarias otorguen exenciones reales o personales de toda clase de impuestos, contribuciones o derechos, presentes o futuros, y cualquiera que sea la exigencia especial que la norma legal o reglamentaria que las concedió, haya señalado para su derogación. Exclusivamente se exceptúan de ésta disposición las exenciones o franquicias que se conceden subordinadas a reciprocidad, en virtud de normas o principios reconocidos por el derecho internacional. 1 (Inciso agregado por el artículo 67 del D.L. Nº 3.063 - D.O. 29.12.79 .) El artículo 131 de la LGUyC, (inserto más abajo) aclara como actuar, para los efectos del cobro de los derechos Municipales cuando en el conjunto habitacional hay unidades repetidas. Artículo 131º.- En los conjuntos habitacionales con unidades repetidas, los derechos municipales se rebajarán de acuerdo a las siguientes normas: Se considerará como unidad repetida la casa individual aislada o pareada, ya sea de uno o dos pisos, que se repite en el conjunto, y en los edificios en altura con piso tipo repetido la totalidad de un piso que se repite. Nº de Unidades Disminución derechos 3 a 5 .......................... 10 % 6 a 10 ……………..... 20% 11 a 20 ……………… 30 % 21 a 40 .......................... 40 % 41 o más ...................... 50 % 4) PRECISIONES DE LA ORDENANZA PARA EL PAGO DE DERECHOS. Junto a las normativas que hace la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de Urbanismo y construcciones vigente, (en adelante OGUyC) refuerza en el art. 1.4.1, y 1.4.2, insertos a continuación; que el permiso de edificación, se otorgará, además del cumplimiento de una serie de requisitos técnicos y controles, "previo pago de los derechos que procedan". En el art. 1.4.2, señala que cada expediente debe llevar una ficha de control del trámite en que se contempla, entre otros procedimientos "la autorización para el pago de los derechos y la presentación de los derechos pagados". Es decir, se agrega una serie de complementos a lo dispuesto en la LGUyC, para garantizar los pagos adecuados. CAPITULO 4 DISPOSICIONES COMUNES A LOS PERMISOS DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACION Artículo 1.4.1. La construcción de obras de urbanización o de edificación de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señala esta Ordenanza. El Director de Obras Municipales concederá el permiso de urbanización o edificación si los antecedentes acompañados cumplen con el Instrumento de Planificación Territorial y demás disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la presente Ordenanza, previo pago de los derechos que procedan, sin perjuicio de las facilidades de pago contempladas en la citada Ley General. En cada caso el cumplimiento de las disposiciones señaladas en el inciso anterior se verificará sobre la base de los antecedentes que bajo su responsabilidad hubiere acompañado el interesado y los profesionales competentes que suscriben la solicitud. Artículo 1.4.2. Los documentos y requisitos exigidos en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en esta Ordenanza para la obtención de permisos, recepciones, aprobación de anteproyectos y demás solicitudes ante las Direcciones de Obras Municipales, constituyen las únicas exigencias que deben cumplirse, sin perjuicio de requisitos que, en forma explícita y para los mismos efectos, exijan otras leyes. Cada expediente deberá llevar una ficha de control del trámite, en que se registren tanto su fecha de ingreso como las fechas de emisión del acta de observaciones, de reingreso de las observaciones cumplidas, de autorización para el pago de los derechos que corresponda, de presentación del comprobante de derechos pagados y de entrega al interesado de la boleta de aprobación o permiso, acompañada de las copias autorizadas de los planos y documentos que corresponda. Al recibir un ingreso, la Dirección de Obras Municipales entregará un comprobante debidamente timbrado y fechado. Tratándose de ingresos de solicitudes de aprobación o permiso que acompañen una lista de los antecedentes presentados, deberá también entregarse al interesado una copia timbrada y fechada de dicha lista. El ingreso de solicitudes a la Dirección de Obras Municipales sólo podrá ser rechazado cuando falte alguno de los antecedentes exigidos para cada tipo de permiso en esta Ordenanza, en cuyo caso se debe emitir un comprobante de rechazo timbrado y fechado en el que se precise la causal en que se funda el rechazo. 5) METODO DETALLADO PARA EL CÁLCULO DE LOS DERECHOS. Hay una serie de otras disposiciones contenidas en la OGUyC, en el artículo 3.1.8.,que refuerzan los contenidos de la LGUyC, como el último inciso del citado 3.1.8., que se inserta más abajo, que detalla el procedimiento para la determinación de los derechos municipales, remitiéndose al art. 5.1.14 de la misma Ordenanza Para la determinación de los derechos municipales se estará al procedimiento indicado en el artículo 5.1.14.. En caso que el proyecto cuente con informe de revisor independiente los derechos municipales se rebajarán en un 30%. El citado art. 5.1.14., inserto más abajo, explicita en el texto legal de la Ordenanza, los pasos detallados del procedimiento de clasificación y pago de los derechos municipales, según el texto siguiente: Artículo 5.1.14. Para el cálculo del pago de los derechos municipales a que se refiere el artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, se aplicará el siguiente procedimiento: 1 Para determinar la clasificación de las construcciones a que se refiere el artículo 127 de la citada Ley General, se considerará la estructura predominante y la categoría de la edificación o de sus sectores en caso que contemple diferentes categorías. 2. En el caso de unidades repetidas con destino habitacional a que alude el artículo 131 de dicha Ley General, las primeras dos unidades repetidas no tendrán derecho a descuento. Las siguientes tres tendrán una disminución del pago de derechos del 10%; las siguientes cinco unidades una disminución del 20%; las siguientes diez unidades una disminución del 30%; las siguientes veinte unidades una disminución del 40% y todas las repeticiones siguientes tendrán derecho a una disminución del 50%. En el caso de edificios, la determinación de los pisos tipos que se repiten, se calculará para cada edificio independientemente. 3. Para los efectos del pago de los derechos municipales correspondientes, se estará a la tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construcción confeccionada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. 4. Si en un mismo expediente se solicitan varios trámites o tipos de obras, simultánea o conjuntamente, el pago de los derechos municipales se calculará sobre la base de cada uno de dichos trámites. 5. En el caso de modificaciones de proyecto, a que se refiere el número 6 de la mencionada Tabla del artículo 130, el presupuesto se calculará proporcionalmente respecto de la superficie edificada que hubiere modificado su estructura. En caso de aumento de superficies, se cobrará por éstas lo previsto en el número 2 de la misma Tabla. 6. Las facilidades de pago en cuotas bimestrales o trimestrales a que se refiere el inciso segundo del artículo 128 de la citada Ley General, serán resueltas por el Director de Obras Municipales. Tratándose de proyectos que se construirán por partes, se podrán acordar facilidades de pago en cuotas relacionadas con la fecha de inicio de cada parte, debiendo, en todo caso, encontrarse pagados los derechos de cada parte antes de su recepción definitiva. 7. Una vez concluido el proceso de revisión del expediente por parte de la Dirección de Obras Municipales o cuando se trate de solicitudes que deban resolverse sin más trámite, dicha Dirección deberá emitir el Giro de Ingresos Municipales para el pago de los derechos respectivos. En los casos que un permiso cuente con informe favorable de un Revisor Independiente, los derechos municipales se reducirán en un 30%. Si la Dirección de Obras Municipales hubiere dispuesto la consignación de algún monto al momento de ingresar la solicitud de aprobación del anteproyecto o la solicitud de permiso, dicho monto se descontará del derecho municipal que corresponda por el permiso. 6) CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES. Adicionalmente a todo lo determinado por la Ley y la Ordenanza en párrafos anteriores, en el Capítulo 3 de la OGUyC, en el art. 5.3.1, dicha Ordenanza entrega una completa clasificación de las construcciones que se inserta más abajo. No hay que confundir la clasificación de las construcciones que va a continuación, en grandes clases, de acuerdo al material predominante y/o estructural, con las Categorías que califican los atributos de los materiales de terminación, estructura, instalaciones e incluso el diseño de la obra: CAPITULO 3 CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES Artículo 5.3.1 . Para los efectos de esta Ordenanza, conforme a los materiales predominantes a emplear y al tipo de estructura, en los edificios se distinguirán las siguientes clases de construcción: Clase A: Construcciones con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de acero o losas de hormigón armado. Clase B: Construcciones con estructura soportante de hormigón armado o con estructura mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado. Clase C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado o entramados de madera. Clase D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado o entramados de madera. Clase E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera, de fibrocemento, de yesocartón o similares, incluídas las tabiquerías de adobe. Entrepisos de madera . Clase F: Construcciones de adobe, tierra cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento. Entrepisos de madera. Clase G: Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera, prefabricados de hormigón, yeso cartón o similares. Clase H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yesocartón, fibrocemento o similares. Clase I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón liviano, fibrocemento o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado. 7) OPERACION FINAL DEL CÁLCULO DE DERECHOS. Con los antecedentes anteriores, más lo determinado en la resolución exenta Nº 5014 (que emite anualmente el MINVU de acuerdo a las atribuciones que le asigna la LGUyC), debe establecerse la categoría exacta de la obra materia de la aprobación y pago de derechos. Esta parte del documento se entregará como anexo, por constituir u manual completo para la aplicación de la materia de cálculo y pago de derechos de edificación. La clasificación de la construcción, de acuerdo a los atributos que esta tiene, se hace con un completo cuestionario de atributos de la misma, que incluye atributos de diseño, estructura, terminaciones, instalaciones, para determinar las tres categorías mas altas que se denominan en orden decreciente : categoría 1, categoría 2, y categoría 3. Para determinar las categorías más simples que son la Categoría 4 y categoría 5, se usa una definición empírica. El procedimiento de clasificación de los atributos para la categorías 1, 2 y 3, debe hacerse cuidadosamente pues de la validez de los atributos asignados y declarados en cada caso, se deduce automáticamente la categoría en que el edificio o la obra paga sus derechos con los valores que anualmente se emiten en tablas de costos unitarios por el Minvu y que periódicamente se reajustan. Con la clase correspondiente al tipo de edificación, según su estructura predominante y con la categoría de la obra, según la clasificación por atributos; se determina el valor del m2, de cada obra o parte de ella, según lo establecido en las TABLAS DE COSTOS UNITARIOS POR M2 DE CONSTRUCCIÓN, editado y actualizado trimestralmente por el MINVU. El valor resultante de la Tabla de Costos multiplicado por la superficie de la obra sirve para establecer el Presupuesto base para el pago de los derechos. 8) ERRORES EN CALCULOS Y PÉRDIDA EN ERARIO MUNICIPAL. Es imprescindible dejar en claro un aspecto clave para la acertada aplicación y pago de los derechos de edificación. Este se refiere a la rigurosidad o aplicación con que se efectúe el cálculo para una obra, de la clase (art. 4.3.1) y la categoría correspondiente.(resolución exenta 5014, válida para el año 2007 en este ejemplo) Las construcciones u obras de más alto costo son la A o B y C, como clase y las categorías 1, 2 o 3, como categoría, de acuerdo a la clasificación por atributos. La clase A: corresponde según definición, a construcciones con estructura soportante de acero…etc. Ver definiciones completas en páginas 1 y 2 de Resolución exenta Nº 5014 anexa (en adelante, RE 5014). La clase B: corresponde a construcciones con estructura resistente de hormigón armado o con estructura mixta de acero y hormigón armado…etc. y la categoría C: a construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo y/o bloques de cemento confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. De este modo, encontraremos las combinaciones A1, A2 y A3, o B1, B2, o B3, y C1, C2 o C3, entre otras. Dándose el caso en que una mala clasificación involuntaria o maliciosa y/o una revisión negligente, conduce a pago de derechos de edificación irreales. Así es como es frecuente ver en la información de inmobiliarias que resaltan las altas calidades y cualidades del edificio con lo que deberían clasificar en A1 o B1, o a lo menos, en A2 o B2, que pagan permisos como A3 o B3 o C3, con lo que producen una baja de percepción en los derechos municipales por edificación que se puede cuantificar al pasar de categoría 1 a 2 o 1 a 3. En el cuadro siguiente se comparan, según la clasificación que tengan, los derechos que pagarían en una u otra categoría y la merma que producen al erario con la clasificación errada. En este caso, los valores para las categorías A y C, son similares. Clasificación Costo $ m2 Clasificación Costo $ m2 Clasificación Costo $ m2 A1 217.964 B1 248.619 C1 217.964 A2 161.786 B2 183.904 C2 161.786 Pérdida en $ 56.178 pérdida en $ 64.715 pérdida en $ 56.178 Pérdida en % 26 % pérdida en % 26 % pérdida en % 26 % A3 119.203 B3 136.227 C3 119.203 Pérdida en $ 98.761 pérdida en $ 112.392 pérdida en $ 98.761 Pérdida en % 45 % pérdida en % 45 % pérdida en % 45% Nota: Cálculo efectuado con los valores de m2 de enero de 2007, Minvu. Como se puede observar, la pérdida por m2. de mala clasificación en el salto corto, de A1 a A2, de B1 a B2 y de C1 a C2 produce una lesión o merma en el erario municipal de un 26 %, en los tres ejemplos. La lesión o merma para el erario municipal con el salto largo, es del orden de un 45 % por cada m2 mal calificado, en los tres ejemplos empleados. Lo notable de la situación en comento es que, en general, cuesta encontrar ejemplos de edificios clasificados como A1, B1 o C1, en el país. Consultados ingenieros y Arquitectos, al respecto, expresan no conocer tales ejemplos. La otra opinión generalizada es que de haberlos, estos deberían estar en las comunas más ricas del país y particularmente en la cuidad de Santiago. Quien hace este informe, conoce sólo uno de ellos, asociado a uno de los ejemplos de excepción, por no pago de derechos de edificación en virtud de lo previsto en inciso final del art. 130 de la LGUyC., correspondiendo a una construcción del servicio diplomático. La conclusión general a que se llega en el capítulo 8) anterior es que, de haber errores en la clasificación de los edificios para el pago de los derechos de edificación, o construcción, sería un hecho muy grave y obviamente de la mayor importancia para la Municipalidad y la ciudadanía. En una comuna en la que se construyesen 250.000 m2 de edificios en altura en un año y hubiera un error, involuntario o no, de clasificación en un 3% de los edificios se daría al siguiente cálculo, considerando un salto corto de categoría o un salto largo de categoría, para pago en edificios de clase B que se cambiaran de clase, de B1 a B2 o bien de B1 a B3; y subsecuentemente de clase C, de C1 a C2 o bien de C1 a C3; se tendría: Para clasificación B Salto corto: 250.000 m2 x 3 % x $ 248.619 x 26 % = $ 484.807.050 Salto largo: 250.000 m2 x 3 % x $ 183.904 x 45 % = $ 620.676.000 Para clasificación C (este ejemplo es también válido para clase A) Salto corto: 250.000 m2 x 3 % x $ 217.964 x 26 % = $ 425.029.800 Salto largo: 250.000 m2 x 3 % x $ 161.786 x 45 % = $ 546.027.750 En ambos casos de mala clasificación, en los dos niveles de error, el daño patrimonial es cuantioso. 9) LAS SANCIONES LEGALES, RESPONSABLES, LOS BENEFICIADOS Y PROCEDIMIENTOS RECTIFICATORIOS . Obviamente las conclusiones, no pueden generalizarse a partir del ejemplo efectuado. Lo que hemos hecho es lo que corresponde a la legalidad vigente. Los casos tendrán que tomarse de la realidad de cada comuna. Nosotros hemos hecho un cálculo tentativo para demostrar el daño en general que sufre el municipio o la ciudadanía con la merma en los ingresos. Incluso si la ocurrencia es menor, el daño es igual y habrá que indagar a quien beneficia y definir una forma de regularizar la situación, que como ya sabemos esta asociada a la dación del permiso de edificación. Corresponde a los organismos fiscalizadores auditar en particular y evaluar el daño en cada caso indagando sobre el o los responsables de cada situación. Se puede deducir lo siguiente, ateniéndose a lo preceptuado por la Ley y Ordenanzas respectivas: 9.1) Los permisos de construcción se aprueban si se cumple con los requisitos técnicos necesarios para ello y, sólo después del pago de los derechos. 9.2) En casos de error, sean estos involuntarios o maliciosos, quedaría sin efecto la dación de tal Permiso de Edificación para los fines legales. 9.3) Deberá buscarse en tal caso, una fórmula de corrección del error habido en el otorgamiento de tal Permiso para restablecer la legalidad del mismo. 9.4) Debe indagarse la responsabilidad de cada uno de los que intervinieron en el proceso de solicitud y otorgamiento del permiso. Propietario, Arquitecto patrocinante del Proyecto respectivo, revisor independiente, si lo hubiera, Director de Obras Municipales que revisó los procedimientos y cálculos para la otorgación y, Alcalde, en el caso en que le correspondiera en calidad de responsable superior de la aplicación de las Leyes y Ordenanzas en su comuna. 9.5) A partir del hecho que la LGUyC, la OGUyC y las disposiciones Ministeriales y tablas del MINVU, son claras y precisas deberá determinarse si hubo error, negligencia, lenidad o malicia, en cada uno de los pasos y actores del proceso. Del mismo modo, se deberá estar atento en la investigación a reconocer si hubo adulteración de algún documento del expediente respectivo y en que lugar y parte del proceso previo de aprobación se produjo. 9.6) El organismo correspondiente aplicará las sanciones correspondientes a los responsables de la mala aplicación de La Ley y Ordenanzas, en el mérito de lo investigado. Afortunadamente, en la legislación vigente que rige la construcción, la LGUyC, señala con claridad en los artículos del 20 al 23, ambos inclusive, las infracciones, los plazos, las prescripciones, las responsabilidades e incluso sobre la actuación del Ministerio de la Vivienda y el Consejo de Defensa del Estado al comprobarse violaciones de las disposiciones de la Ley. La OGUyC en su Capítulo 3, DE LAS SANCIONES, señala en sus artículos 1.3.1 y 1.3.2 otras precisiones coincidentes, (que no insertamos) para el tratamiento de las infracciones a las disposiciones en comento, por ser la Ley categóricamente clara en este aspecto. Se inserta más abajo el Capítulo IV, sobre las sanciones: CAPITULO IV De las sanciones Artículo 20.- Toda infracción a las disposiciones de esta ley, a su ordenanza general y a los instrumentos de planificación territorial que se apliquen en las respectivas comunas, será sancionada con multa, a beneficio municipal, no inferior a un 0,5% ni superior al 20% del presupuesto de la obra, a que se refiere el artículo 126 de la presente ley. En caso de no existir presupuesto, el juez podrá disponer la tasación de la obra por parte de un perito o aplicar una multa que no será inferior a una ni superior a cien unidades tributarias mensuales. Todo lo anterior es sin perjuicio de la paralización o demolición de todo o parte de la obra, según procediere, a menos que el hecho sea constitutivo de delito o tenga una sanción especial determinada en esta ley o en otra. La municipalidad que corresponda, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva o cualquier persona podrá denunciar ante el Juzgado de Policía Local correspondiente, el incumplimiento de las disposiciones aludidas en el inciso anterior. La denuncia deberá ser fundada y acompañarse de los medios probatorios de que se disponga. Las acciones relativas a las infracciones a que se refiere este artículo, prescribirán en el término de dos años contado desde la recepción de la obra. Artículo 21.- Las infracciones a las disposiciones de esta ley, de su ordenanza general y de los instrumentos de planificación territorial serán de conocimiento del Juez de Policía Local respectivo. Tratándose de la responsabilidad de las personas jurídicas se estará a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley Nº 18.287. En caso de disolución, mientras esté pendiente el plazo de prescripción, las acciones se seguirán en contra de los que eran sus representantes legales a la fecha de la infracción. Artículo 22º.- Los funcionarios fiscales y municipales serán civil, criminal y administrativamente responsables de los actos, resoluciones u omisiones ilegales que cometan en la aplicación de esta ley. Artículo 23º.- El Ministerio de Vivienda y Urbanismo o los Secretarios Regionales del mismo podrán requerir del Consejo de Defensa del Estado la iniciación de las acciones criminales que procedan, cuando comprobaren que el Alcalde de una Municipalidad ha incurrido en violaciones de las disposiciones de la presente ley, su Ordenanza General u Ordenanzas Locales, sin que sea necesaria, para estos efectos, la declaración previa de ilegalidad de los decretos del Alcalde. Será causal de remoción de los Alcaldes el incumplimiento de las obligaciones que impone la presente ley, especialmente en los casos de interferencia en el procedimiento de denuncia y sanciones contemplado en este Capítulo. La Ley General de Urbanismo y Construcciones, vigente, como ya se ha demostrado es tan clara, categórica y enérgica que incluso señala la participación del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo y del Consejo de Defensa del Estado en la iniciación de acciones que procedan, cuando comprobaren que un Alcalde o funcionarios fiscales y municipales cometan actos contrarios a las disposiciones de esta Ley. Al respecto, señala en al art. 23: "El Ministerio de Vivienda y Urbanismo o los Secretarios Regionales del mismo podrán requerir del Consejo de Defensa del Estado la iniciación de las acciones criminales que procedan, cuando comprobaren que el Alcalde de una Municipalidad ha incurrido en violaciones de las disposiciones de la presente ley, su Ordenanza General u Ordenanzas Locales, sin que sea necesaria, para estos efectos, la declaración previa de ilegalidad de los decretos del Alcalde" Para los funcionarios Municipales y otros señala en su artículo 22, que: " Los funcionarios fiscales y municipales serán civil, criminal y administrativamente responsables de los actos, resoluciones u omisiones ilegales que cometan en la aplicación de esta ley". Es todo lo que puedo informar a Ud. HERNAN EDDING G. ARQUITECTO ICA 1851 RUT: 3.615.493-4 Bremen 528, Ñuñoa Fono: 227.98.63 SANTIAGO 25 de febrero de 2007 Nota: Adjunto fotocopia de Resolución Exenta 5014 del Minvu que fija los costos unitarios que se consultaran a contar del 1 de enero de 2007, para confeccionar los Presupuesto de obras sobre las que corresponde aplicar los derechos Municipales por concepto de Permiso de Construcción. (14 hojas)