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Si bien Cartagena y Bogotá están desde hace años a la par, en términos de crecimiento urbano, ha quedado claro que Bogotá sigue consolidándose como el mayor atractivo inmobiliario de Colombia.
Hasta la fecha, se avalúa a Bogotá, con la totalidad de sus 2,4 millones de predios, en 479 billones de pesos colombianos (USD 149.000 millones); 23 billones más de lo estimado en el 2015. Lo que indica que se incorporaron 57.185 predios nuevos a Catastro, con un valor inmobiliario que aumentó un 288%. Con una reducción del tamaño promedio de los predios en un 18%, se evidencia la disminución en la disponibilidad de espacio urbano y su directa relación con el encarecimiento del metro cuadrado.
La expansión de la ciudad y la desprolija densificación en su interior, produce una importante afectación en las dinámicas inmobiliarias. Por medio del siguiente análisis fue posible categorizar estos comportamientos en tres grandes grupos: reconversión de usos, nueva área construida e incremento en los avalúos catastrales.
Reconversión de usos
Los cambios en los usos, según Gustavo Adolfo Marulanda director de Catastro en conversación con el diario colombiano El Tiempo, responden a las adaptaciones comerciales que se han hecho sobre los costados de las principales vías y se asocian con el Sistema Integrado de Transporte, en ejes principales como la Calle 80, Av Dorado y Av Las Américas.
De la misma manera se identificó que el incremento en el área hotelera se desarrolla especialmente en Chapinero, Usaquén, Santa Fé y Fontibón, siendo Chapinero el que lidera el porcentaje con un 35%.
En cuanto al uso de oficinas y su respectiva valorización se detectó un incrementó de un 868%. Lo que dejó a Bogotá con un dato actualizado del uso de sus predios con: 75,15% de uso residencial, 6,10% Oficinas, 4,60% bodegas, 3,47% comercio, universidades el 2,65% y por último el uso industrial quedó en un 1,44%.
Fue notorio el incremento en el área de parqueaderos en Ciudad Bolívar con un 237%. Sin embargo Suba y Usaquén concentran el 53% del total de parqueaderos de la ciudad.
Finalmente se identificó que 7.312 de los predios cambiaron su uso residencial a comercial, cifras que denotaron una significativa transformación en la concepción de la ciudad con inclinación industrial, como era reconocida, a una ciudad donde prima el sector comercial.
Nueva área construida
Las localidades de mayor expansión y densificación fueron Kennedy, Usaquén, Suba, Bosa y Ciudad Bolívar, pero los datos más relevantes se le atribuyen a Bosa, que creció en un 62% de su área residencial y alcanzó a valorizarse por encima del promedio en un 390%.
Incremento en los avalúos catastrales
Estos son los incrementos en cada uno de los usos y en cada uno de los estratos en la parte residencial:
Como afirma Camilo Santamaría Gamboa, Arquitecto y urbanista al mismo periódico, las cifras de crecimiento predial en estratos 1, 2 y 3 -los más pobres- comprenden el 70%, mientras que en los estratos 4, 5 y 6 -los más adinerados-, el 30%, manifestando el estado socioeconómico que sigue tomando fuerza en la ciudad. Principalmente en estos barrios cuyo origen fue informal y que ahora aumentan peligrosamente su densidad, eliminando drásticamente el espacio público.
El estancamiento en la construcción de los estratos 4, 5 y 6 fue producto de las condiciones del mercado y la dinámica inmobiliaria afirmó su caída, ya que se dejó de comprar en estos estratos, asegura por otra parte Marulanda.
Como parte de las consecuencias, las nuevas urbanizaciones se están desarrollando en municipios aledaños, como advirtió la Cámara de la Construcción (CAMACOL) ya en 2012, ya que la inseguridad jurídica de Bogotá fue desplazando estos proyectos de vivienda a la periferia. Una de las consecuencias fue la transición y posterior suspensión del POT (Plan de Ordenamiento Territorial) durante la administración de Gustavo Petro ya que quedaron sin resolver varias licencias. Se identificaron principalmente estratos medios en Mosquera, Funza y Madrid, mientras los estratos más altos se establecieron en Cota, Chía, Cajicá, La Calera y Sopó.
Gamboa considera que Bogotá valorizará en un 10% si se da una renovación urbana, caso contrario a adquirir nuevas áreas por medio de la expansión territorial. En ese caso, el arquitecto proyecta que dicha valorización sería de un 90%.