Defendamos la ciudad

Esas operaciones no constituyen delitos por regla general, sin embargo si generan una situación cuestionable social y éticamente. El ministerio de Obras Públicas y las municipalidades, de manera habitual desafectan sectores agrícolas para transformarlos en urbanos o bien se cambian los planes reguladores elevando las densidades para construir y ello redunda en negocios, generalmente millonarios que no generan beneficioso social alguno, salvo para los particulares que se favorecen con ellos.

Si la autoridad, por ejemplo, construye una estación de Metro cerca de su inmueble, éste se verá favorecido comercialmente y aumentará su plusvalía de manera sustancial. Lo mismo acontece cuando una parcela pasa de ser agrícola a urbana, pues allí se puede subdividir y construir inmuebles que antes en caso alguno era posible.

Parecida situación sucede en aquel barrio en que solo se podía construir hasta una altura no superior a uno o dos pisos y que de pronto permite, por el cambio del plan regulador, ampliar la altura a edificios o torres de gran magnitud. Todas ellas son medidas adoptadas por la autoridad pública, teniendo en cuenta razones de densidad poblacional, conectividad etcétera. Plausibles, pero que conllevan negocios de distintos tipos.

Negocios que crean riqueza social

El más habitual es el inmobiliario, que implica aprovechamiento del suelo para construir. Ello genera inversión, empleo, compraventa de insumos, operaciones bancarias, etcétera que en definitiva conllevan una distribución de la riqueza en que ciertamente la mayor tajada es de quien invierte.

Las constructoras e inmobiliarias suelen generar fuertes vínculos (y presiones) con los municipios, para que determinados barrios cambien su destino de uso de suelo y así se abran, en razón de la modernidad, oportunidades de inversión. Nada nuevo bajo el sol, salvo que el mejor negocio lo hará quien cuente con la mayor y más reciente información acerca del cambio del plan regulador.

La ocasión hace al ladrón y varias experiencias de corrupción por uso de información privilegiada y cohecho han llegado a tribunales, generalmente denunciadas por quienes no fueron favorecidos. La injerencia de los actores privados en las decisiones de la autoridad, son fundamentales.

Actos lícitos que generan negociados

"En general los gobiernos chilenos de los últimos decenios, han puesto el énfasis en el crecimiento mediante la creación de riqueza y en la inversión y por ello, en este ámbito de materias los marcos regulatorios y las leyes, se cumplen en la medida de lo posible. Los alcaldes, en general, son pequeños reyezuelos en su respectiva jurisdicción, incluso muchos alcaldes se dedican al negocio inmobiliario y de la construcción aunque naturalmente no lo hacen en sus territorios, por las prohibiciones legales pertinentes", asegura a Cambio21 Patricio Herman, dirigente de la Fundación Defendamos la Ciudad.

"Sin embargo, igual lo hacen -afirma Herman-. Sin ir más lejos el propio alcalde de las Condes, Francisco de la Maza, tiene muchas empresas constructoras y sí hace negocios. Dávalos, por ejemplo, fue utilizado mañosamente por la derecha, pues ella sabe que este negocio es de habitual ocurrencia y lo más probable es que se sigan haciendo, pues no existe en Chile la legislación que prohíba o capture parte de la utilidad por negocios meramente especulativos, como el de Caval", espeta.

Tarea: Capturar la plusvalía

A finales de la década del 90, durante el gobierno de Frei Ruiz Tagle, se envió un proyecto de ley que establecía una metodología que capturaba una parcialidad de las plusvalías que se generan en un territorio a raíz de decisiones que toman las autoridades públicas para cambiar el uso de suelo de agrícola a urbano o aumentando la densidad de baja o media a alta.

Sin embargo los intereses privados de quienes lucran con esta actividad comercial se opusieron incluso cuando esta materia fue incluida en la Reforma Tributaria, eliminándola. Senadores como Carlos Montes o Juan Pablo Letelier han insistido sobre la necesidad de regular en este tema, lo mismo que la Presidenta Bachelet que señaló que habría una necesaria reingeniería en esta materia, para que exista equidad.

"Pero desde siempre esta ganancia que se produce en el cambio de los usos de suelo en las ciudades, ha sido de los particulares. Por ello es importante que exista esta especie de captura de parte de las utilidades por la autoridad pública, pues con aquellos fondos van a existir recursos para abordar materias de interés público, por ejemplo calles, reparaciones de vías, etcétera", afirma Herman.

Malas prácticas

Por ejemplo, cuando el Estado decide hacer una autopista o ejecutar una extensión del Metro, allí también se producen plusvalías importantes y la autoridad que tomó la decisión de la obra social, debe tener derecho a capturar parte de ese mayor precio para acometer obras públicas. Con mayor razón cuando el negocio de los particulares que se benefician de las decisiones de la autoridad, solo generan ganancias y ni siquiera un puesto de trabajo.

Un buen botón de muestra son los terrenos de Tantauco y los aledaños al proyectado puente que unirá al continente con Chiloé, tierras de propiedad de Sebastián Piñera. Se trata de un claro negocio especulativo que le generó, a la misma autoridad que determinó la construcción de la obra vial, que cuesta más de cien millones de dólares al Estado, una tremenda utilidad.

¿Sabía Piñera, dueño de esos terrenos, que con la construcción del puente aumentarían de 5 millones de dólares, que fue lo que él pagó a los más de sesenta millones que valen por el solo hecho de proyectarse la obra? Todos los terrenos aledaños al puente, sea en el continente o en el archipiélago, incluido naturalmente los de Piñera, tendrán una plusvalía brutal y no generan ni empleo ni comparten la riqueza que les produce la plusvalía.

Si de negocios truchos se trata...

"Allí sí que existía una información privilegiada, tomando en consideración que dicha obra, al no haber postores externos para concesionarla, se hacen con fondos públicos, en que es la autoridad de la época -Piñera-, quien toma la decisión y a su vez se beneficia", señala Patricio Herman. Como se recordará, el primer gobierno de Michelle Bachelet desechó la idea pues los estudios arrojaron que no existía rentabilidad social para la obra.

Es decir, no habían particulares interesados en invertir pues dado el poco tránsito que generaría, nadie recuperaría en corto plazo su inversión. Por eso es cuestionable la situación en que Piñera haya decidido invertir fondos públicos en una obra vial que le favorece de manera directa y en donde la derecha no reclamó de modo alguno por el uso de información sumamente privilegiada de la exautoridad presidencial.

Es más, baste recordar la decisión que se tomó de hacer llegar LAN Chile a Castro, da para pensar que fue adoptada para facilitar y darle mayor valor a Tantauco. Y en ambas propiedades estaba detrás Piñera, en cuyo gobierno se tomó la decisión. Por ello es importante recuperar la ley del Frei Ruiz Tagle, para evitar esta clase de abusos.

Municipalidades en el ojo del huracán

La situación en municipalidades no es muy distinta. Los cuestionamientos a la manera en que se ha manejado la municipalidad de Las Condes, por ejemplo, a cargo de Francisco de La Maza (UDI), no son nuevos. Baste recordar que la propia Contraloría General de la República en el documento DMSAI 492 dado a conocer por orden del contralor y al que tuvo acceso Cambio21, se señala lo siguiente: "Se ha establecido (...) que es efectivo lo señalado por el recurrente en cuanto a que el alcalde (De La Maza) de esa municipalidad (Las Condes) ha tenido y tiene intereses en sociedades inmobiliarias, varias de las cuales no incluyó en las declaraciones sobre intereses y patrimonio que presentó ante esta Contraloría y que tampoco se inhabilitó de participar, primero como concejal y luego como alcalde, en las sesiones del Concejo Municipal en que se realizaron modificaciones al Plano Regulador Comunal, conforme lo prescrito en el dictamen Nº 25.517, de 2004, en relación con el principio de probidad administrativa".

Los cuestionamientos a De La Maza en diversos temas asociados a manejos en el Plan Regulador Comunal, como los casos de las calles Bilbao con Padre Hurtado, donde se construyó un Mall en un escandaloso manejo al margen de los vecinos o aquellos asociados a la construcción de un mega conjunto habitacional en los terrenos aledaños a los Benedictinos, lo que era imposible por tratarse de un monumento nacional o el cambio de la Plaza Los Domínicos que terminó siendo rechazado por los propios vecinos, son solo algunos de los cuestionamientos de negocios y negociados.

Los vecinos son meros espectadores

En otro caso de Las Condes, por ejemplo, la constructora "Enaco va a construir un proyecto inmobiliario en terrenos pertenecientes a los monjes Benedictinos. "Nos inquietó la envergadura del proyecto, donde pretenden construir 410 viviendas, distribuidas en departamentos y casas, lo que va a generar una gran densidad poblacional en la zona, trastornos viales, problemas de seguridad, además del impacto que significará que durante 5 años y medio se va a construir este mega proyecto", afirma a Cambio21 Jacqueline Zárate, secretaria de la Agrupación Residencial San Carlos de Apoquindo.

La Inmobiliaria Lomas de Asís y los Benedictinos pretenden construir este proyecto, en que se contemplan 3 autos por inmueble. "El problema micro está representado por este proyecto en particular y lo macro, es que esta es una demostración de lo que está pasando al nivel de las municipalidades y las inmobiliarias, pero el costo de todo esto lo sufre la comunidad, los ciudadanos. Privatizan el lucro y socializan los costos", señaló a Cambio21 Erika González, dirigente vecinal.

"Cuando supimos que se intentaba cambiar el destino de las 24 hectáreas aledañas al Monasterio de los Benedictinos, tratamos de averiguar y nos encontramos con varias trabas, en que se nos negó información en la municipalidad de Las Condes, incluso acerca del permiso de edificación dado y sus características. Se nos ocultaron los antecedentes hasta que los publicó el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) y ya no pudieron seguir callando", aseguró la dirigente.

La alcaldesa que se enriqueció

La edil de RN de Lo Barnechea, Marta Ehlers, tenía a su haber cuatro elecciones ganadas con una clara mayoría en una comuna de clase alta de nuestra capital. Sin embargo, de manera sorpresiva para algunos, optó por no presentarse a la quinta reelección. ¿La razón? Se hicieron públicas múltiples irregularidades producidas durante su gestión.

Entre gallos y medianoche realizó una serie de operaciones inmobiliarias en la comuna que culminaron con el cambio del Plan Regulador el 2002. Ello parecía una gestión más, sin embargo la medida le permitió vender su propiedad poco después a un precio más de tres veces superior de lo que costaba antes de que se aprobara dicho plan. En la operación comercial participó su marido, el empresario inmobiliario, ex alcalde de Las Condes, el también RN, Carlos Correa. La cuestionada operación les reportó más de $470 millones de ganancias.

Falta una visión integral

Varias son las materias pendientes que deben ser abordadas por nuestros legisladores. La primera, revivir la ley que fijaba una obligación a los particulares de pagar una parte de la utilidad que obtenía como consecuencia de una decisión de autoridad. La segunda, controlar las relaciones incestuosas entre municipalidades e inmobiliarias que presionan cambios de normas que les benefician a espaldas de los vecinos.

Igualmente debe fijarse una política de Estado que fije normas claras acerca de los proyectos que se desarrollan en un determinado sector con fondos públicos. Ello incluye además Estudio de Impacto Ambiental y consulta ciudadana efectiva. "No solo es importante que se cumpla la ley, lo que ya es básico, sino que además se informe a la comunidad las condiciones y alcances de estos proyectos. Debe socializarse y escucharse a los vecinos", concluye Erika González.

Por último, debe regularse la extrema potestad de alcaldes y Concejos municipales sobre permisos y otras materias, los constantes cambios en las reglas del juego, las solicitudes de "aportes" de las municipalidades a las constructoras para las modificaciones de planes reguladores y los conflictos de intereses entre algunos alcaldes y las inmobiliarias, que como se ha denunciado, han puesto en jaque el modelo de planificación pública en vistas al desarrollo sustentable de las ciudades.

Fuente: http://www.cambio21.cl/cambio21/site/artic/20150314/pags/20150314042344.html