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A ciertos hombres de negocios, de esos que pululan con ternos oscuros en el sector oriente de la ciudad de Santiago, buscando lucrativas oportunidades, se les ocurrió proponerle a la directiva del Club de Golf Los Leones una pingüe actividad empresarial que les iba a redituar a todos los intervinientes ingentes sumas de dinero prácticamente “sin moverse de sus escritorios”.
Para ello solo había que convencer al gobierno para que actuara con altura de miras buscando la sacrosanta rentabilidad privada en los pocos suelos disponibles en la comuna de Las Condes. De los fastidiosos trámites administrativos se iban a ocupar los ingeniosos intermediarios, ya que ellos tenían la necesaria “llegada” con las autoridades sectoriales de turno.
Este interesante negocio consiste en utilizar “productivamente” una fracción del amplio terreno área verde de ese club social de alcurnia en actividades inmobiliarias no permitidas en la regulación de Vivienda y Urbanismo y, a pesar de ello, los cabecillas del negocio, con la temeridad de la cual hacen gala, acordaron los términos contractuales con el operador canadiense Four Seasons Hotels & Resorts.
El proyecto contempla la edificación de 11 torres de hoteles y apart hotels con 8 niveles bajo tierra, lo que implica una pérdida significativa de vegetación y degradación del cerro en ese sector del club y para ello contrataron, ¡era que no!, al avispado arquitecto argentino Rodolfo Miani, curiosamente el mismo profesional que intervino en el polémico mall de Castro. El acceso vehicular y peatonal al complejo hotelero, de alta carga de ocupación, se proyecta por la angosta vía local Luz y no por la amplia avenida Kennedy, como estaba fijado hasta el 11 de diciembre de 2013 en la OGUC. No se transfiere el dominio del predio porque se acordó un arrendamiento por 99 años y por ello quien solicita el permiso es el mismo club.
Porque el astuto Minvu, actuando como simple comparsa de algunos interesados, el 12 de diciembre pasado cambió la OGUC en ciertos aspectos muy puntuales, lo que mereció la airada objeción por parte del Colegio de Arquitectos de Chile y por los Decanos de las Escuelas de Arquitectura de las universidades más prestigiadas del país. Los anteriores cuestionaron el reemplazo de la palabra “enfrentar” por “relacionarse”, en la OGUC, para destrabar equipamientos mayores, cuyos accesos debían localizarse sobre vías expresas y/o troncales. Nosotros también hicimos lo propio en contra de ese traje a la medida, pero ahora vamos más allá, porque tal Decreto proporciona arreglines para que se lleve a cabo la inversión inmobiliaria en el Club de Golf Los Leones.
Recordemos que el precio de transacción del suelo en las ciudades está determinado por sus usos, los que son fijados en los instrumentos normativos urbanos, y lo que buscaban esos “emprendedores” para maximizar la inversión, era utilizar un terreno con limitación de uso, para así evitarse la adquisición de un terreno apto transable en el mercado en un monto bastante más elevado que dicha área verde. Que este comportamiento vulnere la regla básica del libre mercado en lo que respecta a la igualdad de oportunidades en que deben intervenir sus diversos actores, parece que no les importó mayormente ni a los gestores del negocio ni a los encumbrados socios del club. El objetivo era el lucro privado con la ayuda de la Administración del Estado.
Ahora bien, el Capítulo 5.2 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) se llama Sistema Metropolitano de Áreas Verdes y Recreación, el cual se desagrega así, listando los nombres de las distintas áreas verdes:
Parques Metropolitanos
Parques Intercomunales
Áreas Verdes Complementarias, las que a su vez se dividen en :
Equipamiento Recreacional y Deportivo
Cementerios Parque
Áreas de Interés Histórico o Cultural
Áreas Recreativas de Interés Ecológico y Cultural
El Club de Golf Los Leones tiene una superficie de 60 hectáreas y forma parte del Equipamiento Recreacional y Deportivo antes mencionado y, como su nombre lo indica, allí se admiten sólo actividades deportivas, más las restringidas construcciones necesarias para su funcionamiento. Esta magnífica área verde privada, por las externalidades positivas que genera en el medio ambiente, no paga contribuciones de bienes raíces, lo cual es una acertada medida vigente. En todo caso dejamos en claro que el artículo 2.1.9 de la OGUC dice que “las disposiciones del Plan Regulador Intercomunal se entenderán automáticamente incorporadas en los Planes Reguladores Comunales”. No está de más precisar que en las áreas verdes no se pueden edificar viviendas.
El artículo 2.1.24 de la OGUC establece que los tipos de usos de suelo son Residencial, Equipamiento, Actividades Productivas, Infraestructura, Espacio Público y Área Verde. Por otro lado, el artículo 2.1.25 de la OGUC dictamina que el tipo de uso Residencial contempla el destino de vivienda, e incluye hogares de acogida y edificaciones destinadas al hospedaje, por lo tanto los hoteles y apart hotels que explotaría el mencionado operador extranjero en el área verde que le pertenece al Club de Golf Los Leones no son factibles de construir.Por qué decimos lo anterior?
Vamos al grano:
Sin ningún pudor ese ministerio agregó en el artículo 2.1.25 de la OGUC el siguiente texto: “Las edificaciones destinadas a hospedaje se entenderán admitidas en la zonas con uso de suelo equipamiento, salvo prohibición expresa en el Instrumento de Planificación Territorial”. Es decir, aun cuando el plan regulador no permita el uso residencial y sólo permita equipamiento, igual se podría aprobar un hotel.
Enseguida agregó un nuevo inciso tercero al artículo 2.1.31 de la OGUC con el siguiente texto: ”El porcentaje antes indicado se calculará respecto de la superficie del área verde o parque ocupada por las construcciones, según el coeficiente de ocupación de suelo de las edificaciones, tanto existentes como proyectadas, sumada a la superficie ocupada por las circulaciones vehiculares y estacionamientos sobre el terreno”. Con esta modificación se intentó establecer que el límite máximo del 20% para construir en un área verde de dominio privado se debe calcular respecto de la superficie que ocupa la edificación en el primer piso del equipamiento y no del total construido.
En todo caso, le contestamos al Minvu que este cambio es infructuoso, porque este artículo nunca ha fijado máximo de constructibilidad y está referido a las áreas verdes no materializadas, lo que no acontece con el Club de Golf Los Leones, a pesar de que la porción del terreno previsto está muy descuidada y llena de basura.
Asimismo, se intercaló en el inciso segundo del artículo 2.1.33 de la OGUC, a continuación de la expresión “destinado a equipamiento”, la oración “pudiendo el respectivo Instrumento de Planificación Territorial limitarlos a la aplicación del inciso segundo del artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, relativo a las autorizaciones de cambio de destino”. Se agregó en el inciso segundo del artículo 5.1.12, a continuación de la expresión “coeficiente de constructibilidad”, el texto “salvo que se trate de recintos de hoteles u otras edificaciones con destino a hospedaje”.
Firmaron este burdo acto administrativo tanto el presidente, Sebastián Piñera, como su ministro de Vivienda y Urbanismo, Rodrigo Pérez. Por la característica del Decreto en comento, posiblemente Piñera no lo leyó y por ello ya le pedimos a la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados que, conforme a sus atribuciones fiscalizadoras, se inicie una investigación para detectar las motivaciones que tuvo el Minvu para proceder en tal sentido. La diputada Claudia Nogueira, su presidenta, ya nos respondió informándonos que estaba al tanto de la situación y que en el transcurso de esta semana se tomará un acuerdo en tal sentido.
Independientemente de lo que se resuelva y aunque no se anule dicho Decreto, estamos ciertos que la Fiscalía Nacional Económica (FNE) va a tomar cartas en el asunto, porque en este episodio se han vulnerado las sanas prácticas que exige la libre competencia. Si Four Seasons Hotels & Resorts desea invertir en Chile, le aconsejamos que recurra a un buen corredor de propiedades, quien rápidamente le encontrará un terreno con el uso de suelo idóneo, aunque más caro, en donde podrá levantar sus maravillosos hoteles y apart hotels.