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El caso también ocultaba detrás una millonaria disputa entre privados. Las empresas sanitarias involucradas eran propiedad de tres de las mayores compañías de seguros del país: Consorcio, ligada a la familia Hurtado Vicuña; CorpVida, controlada por Álvaro Saieh, y Bice Vida del grupo Matte. Estas compañías participan en la propiedad de las sanitarias a través de la sociedad Inversiones Inmobiliarias Seguras S.A. (IIS), que preside el actual timonel de la Empresa de los Ferrocarriles del Estado (EFE), Joaquín Brahm Barril.
Brahm, quien hasta el año 2010 fue tesorero de la UDI, es hermano de la integrante del Tribunal Constitucional y ex jefa del segundo piso de la Moneda, María Luisa Brahm.
El hecho —de interés público sanitario— parece casi una anécdota al lado de lo que hace poco ocurrió en los tribunales. Los incumplimientos acusados por la autoridad sanitaria fueron superados, pero pasaron a formar parte de una millonaria demanda presentada en contra de las aseguradoras por sus ex socios, la inmobiliaria Dinsa, filial de la constructora Novaterra.
El 13 de mayo pasado, Dinsa presentó contra Bice Vida y Consorcio una demanda de resolución de contratos de opción de compra con indemnización de perjuicios, acusándolas de no cumplir los acuerdos firmados para preparar y vender terrenos en dos proyectos en Lampa, donde Dinsa fue gestor y socio, por lo que solicita que ordene la devolución de US$ 14 millones que Pedro Urrutia, dueño de Dinsa, ha pagado por concepto de primas variables y fijas en los últimos cuatro años, además de indemnizaciones aun por determinar.
EL ORIGEN
La historia se remonta al año 2005 cuando Urrutia es contactado para asociarse en dos proyectos de urbanización y desarrollo inmobiliario en Lampa, consistentes en la preparación de terrenos para su posterior venta a desarrolladores inmobiliarios en macrolotes en la Zoduc (Zona Urbana de Desarrollo Condicionado) El Alfalfal de la Provincia de Chacabuco: los proyectos Santo Tomás y Valle Grande.
El contacto inicial lo realiza el gerente general de la época de CorpVida, Fernando Siña, quien invita a Urrutia a unirse comercialmente con Consorcio en un proyecto que permitiría desarrollar un negocio inmobiliario de 427 hectáreas de terreno —en la zona llamada Fundo Santo Tomás— y con un plazo de ejecución de 20 años.
Esta es una actividad conocida por las aseguradoras de vida que manejan grandes montos (casi US$ 40.000 millones) provenientes principalmente de la venta de rentas vitalicias a personas que ahorraron en una AFP y decidieron pensionarse, cediendo los dineros a estas aseguradoras, las que deben invertirlos para obtener rentabilidad y pagar las jubilaciones.
En este caso, las aseguradoras requerían invertir en terrenos, desarrollar las obras de urbanización necesarias para subdividir el suelo y servicios en torno a los lotes, para luego venderlos a las inmobiliarias que levantan proyectos, principalmente, habitacionales.
Urrutia es conocido en el mercado pues a través de su constructora Novaterra ha hecho numerosos proyectos en distintas comunas de la capital, en particular en Curauma y Peñaflor y porque fueron socios fundadores de la cadena de hoteles Atton. Entre sus proyectos más exitosos está el sector de Chamicero en Chicureo, con viviendas de alto valor, cuyas autorizaciones fueron gestionadas por Novaterra para Ecsa, a quien hizo el diseño urbano.
La oferta para Dinsa era asociarse con las aseguradoras, las que ponían gran parte del financiamiento y que Urrutia, junto a su socio el conocido arquitecto Orlando Amigo, también accionista de Novaterra y quien fuera gerente general de Curauma, desarrollaran los terrenos para luego venderlos.
El proyecto apuntaba al desarrollo de proyectos inmobiliarios en Lampa (Santo Tomás y Valle Grande) que desde hace casi una década planificaban desarrollar más de 20 mil viviendas en la zona.
La nueva sociedad —a la cual Consorcio agrega a Bice Vida— adquiere terrenos y activos a la sociedad Inversiones Vilucura de Francisco Pérez Yoma, hermano del ex ministro del Interior de Michelle Bachelet, Edmundo, y dueño de la constructora que levantó las vilipendiadas casas Copeva. Pérez Yoma tenía el 50 % pues el resto era de Consorcio y CorpVida. Otro de los activos en los que ingresa Urrutia es la sanitaria BCC.
Dinsa entra como copropietaria en la comunidad, pero es NovaTerra la que firma como gestora.
Poco después las aseguradoras invitan a Dinsa a asociarse en Valle Grande, proyecto que incluye terrenos por 238 hectáreas. Esta vez Dinsa no adquiere participación sino opciones de compra por hasta 25 %, para lo cual también debe hacer pagos periódicos. Pero sigue siendo la gestora a través de Novaterra.
El negocio entre Dinsa y las aseguradoras funcionó hasta que llegó la crisis de 2008. La caída en las ventas afectó la situación financiera de Urrutia y las aseguradoras le plantearon dejar la propiedad. Asimismo caducó el contrato de administración en mayo de 2009.
Aunque Urrutia continuó por un tiempo en el directorio de sociedad, la gestión de las empresas pasó a ser dirigida directamente por las aseguradoras mediante la creación de la sociedad matriz Inversiones Inmobiliarias Seguras (IIS), que es presidida por Joaquín Brahm.
Según fuentes del caso, IIS gestiona ambos proyectos, aunque contrató a varios de los ejecutivos de la constructora Novaterra, la empresa a través de la cual Dinsa gestionaba los terrenos. Esto habría ocurrido con el consentimiento de Urrutia.
Ya fuera de la propiedad de la asociación y de la gestión a través de Novaterra, Pedro Urrutia y su hermano Juan Pablo sólo se quedan con dos puestos en el directorio de IIS. Desde diciembre de 2009 y hasta abril de 2013 Urrutia paga sin interrupciones las cuotas para mantener vigente su opción de compra.
Hasta que decide demandar a sus ex socios, Consorcio y BiceVida (no a CorpVida). Según fuentes cercanas a las aseguradoras, Urrutia lo hace porque atraviesa una compleja situación financiera.
En la demanda, Dinsa reclama una serie de incumplimientos al plan de negocios de Valle Grande y Santo Tomas. Entre otras cosas, la falta de diligencia para realizar las gestiones previas a la venta de los lotes, lo que a su juicio fue en detrimento del objeto de los contratos que habían firmado en 2009 cuando separan aguas.
El plan apuntaba a acelerar la preparación de los terrenos y en general gestionar los proyectos de manera tal que se incremente la demanda por los suelos en la zona y así generar ingresos para la sociedad. De paso, pensaba Urrutia, podría tener ingresos para ir pagando sus cuotas y asegurando el cumplimiento de las opciones de compra.
En la demanda, Urrutia reclama que hizo reiteradas propuestas mientras estuvo en el directorio y que éste nunca le escuchó, o cuando se aprobaba en lo formal, en la práctica no se implementaba nada. En agosto de 2010 los Urrutia dejan la mesa y entra Joaquín Brahm Barril, el actual presidente de EFE.
Los demandantes reclaman que no sólo no se aprueban sus propuestas para acelerar las obras sino que existen evidentes negligencias en la labor del directorio, incluyendo permitir que los niveles de concentración de arsénico en el agua que Novaguas y BCC entregan a los clientes aumentara, lo cual desincentiva la llegada de nuevos compradores de viviendas y por ende, no acelera la demanda por terrenos, el negocio de IIS.
Los cuestionamientos de Urrutia a sus ex socios incluyen millonarios gastos de las aseguradoras en IIS, donde, según señala la demanda de Dinsa, se alcanzaron gastos de mantención sin que hubiera venta de terrenos de por medio de casi US$ 10 millones. Todo esto, según Urrutia, a cuenta de créditos que han elevado los pasivos de las sociedades que penden de IIS y que tienen deteriorados los resultados de la compañía.
Dinsa asegura que antes de salir de la gestión Novaterra había dotado a Valle Grande y Santo Tomás de dos colegios, cancha de futbol y multicancha, bomberos, buses de acercamiento, vigilancia perimetral, aseo de calles y mantención de áreas verdes.
Sin embargo, la venta de terrenos es escuálida con la nueva administración, dice Urrutia. Explica que en 2007 en la Región Metropolitana se venden 40.800 viviendas, de las cuales 14.622 son casas y un 50 % de ellas está en el rango que compite Valle Grande.
A partir de eso se proyectaba —excluyendo la caída de ventas de 2008-2009 por la crisis subprime— que el potencial de casas dirigidas a las Zoduc Santo Tomás y Valle Grande, podría llegar a 7.311 casas anuales. Si eso ocurría, estima Dinsa, se elevaría la demanda por suelo y el objetivo del negocio se cumpliría.
Pero las ventas no avanzan.
Dice Urrutia que en diciembre de 2008 las aseguradoras pararon los proyectos pilotos por la crisis, lo que afecta el compromiso de algunos potenciales compradores de 69 hectáreas, que finalmente desisten de comprar.
Pasada la crisis, Dinsa revela que en función del presupuesto 2013-2015 se preveía vender 100 mil UF en 2011 en macrolotes, pero ese año la nueva administración ni siquiera alcanza las 1.000 UF (1%). En 2012 se venden 35 mil UF, lo que representa sólo un 26 % de la meta de ese año, que era de 133.900 UF, una meta según Urrutia, conservadora.
Y en los barrios Santo Tomás y Santa Catalina la venta de viviendas sólo alcanza el 37 % del stock pese a que hay ya buenas cifras en la industria capitalina. En 2012 se llega al 93 % y con ello se esperaba que, habiendo poca oferta, se generara demanda por terrenos.
Sin embargo, indican que las proyecciones de las aseguradoras prevén que habrá éxito en ventas de viviendas del proyecto con laguna artificial, ligado a la relacionada Inmobiliaria San Juan, mas no para la venta de macrolotes.
Dicen en la acción judicial que no hubo gestiones de promoción, marketing y publicidad previstas desde el plan de negocios inicial de 2005. Así, en el plan original se gastaba el 1,5 % de las ventas en este ítem, y el plan de 2009 liderado por las aseguradoras reduce el porcentaje a 0,75 %.
Aun más, señalan que el plan de negocio exigía subir la plusvalía del terreno invirtiendo en 18 hectáreas de parques en Santo Tomás y 12,5 hectáreas para Valle Grande, más 31 plazas vecinales de 8.000 m2 cada una. “Esto no se cumplió sino que tanto áreas verdes como calles muestran un estado de casi abandono”, dice la demanda.
Señalan que existe un mal estado de las calles y áreas verdes, falta de vigilancia en el sector donde funciona la planta de agua potable e incluso existe hasta presencia de animales.
Asimismo Dinsa detecta elevados gastos operacionales no traducidos en ventas. Asegura que hubo gastos de mantención del aparataje de IIS y las sociedades ligadas que si bien no concretan ventas entre abril y diciembre de 2009 gastan 217 mil UF (unos US$ 10 millones).
Según la demanda de Urrutia, los gastos cuestionados se hacen contra préstamos que han elevado los pasivos de IIS y sus filiales, por lo que si ejerciera su opción de compra debería asumir dichas deudas, con lo cual las opciones son cada vez más caras, “no sólo porque las cuentas corrientes entre relacionadas pueden restar valor a los activos sino porque se incrementa la base de cálculo de prima variable”.
Esto ha determinado que los estados financieros de IIS presenten pérdidas al 2012 y déficit patrimonial. No obstante, el informe de la auditora externa, Deloitte, indica que los estados financieros “han sido preparados sobre la base de una empresa en marcha, en atención al hecho de que la sociedad cuenta con el apoyo financiero de sus accionistas”.
Pero Dinsa no se quedó ahí con las acciones judiciales. Por su parte, presentó una demanda declarativa de derecho o mera certeza y declaración de condena contra Consorcio y Bice Vida, acusándola de haber desarrollado negocios inmobiliarios sin que les esté permitido por ley.
Según la demanda, la normativa de la SVS impide a las aseguradoras realizar actividades que se alejen de su giro principal, sin que exista una normativa general del regulador que lo autorice expresamente. La SVS no comenta el caso. Asegura que no ha sido notificada de la demanda ni de presentaciones hechas en su sede administrativa, aunque, asegura, eso no obsta que realice acciones de fiscalización.
No fue posible obtener versiones oficiales de las aseguradoras. Fuentes cercanas solamente indican que las acciones de Urrutia se explican porque pasa por serias dificultades financieras y porque dejó de pagar las cuotas de su opción de compra, lo que llevará a que caduquen sus derechos. De hecho, Bice Vida hizo llegar a Urrutia hace poco una carta donde le señala que al incumplir sus cuotas caducan las opciones.
No obstante, la abogada de Urrutia, Valentina Gutiérrez, advierte que su cliente notificó a los tribunales, después de presentar la demanda, que no pagaría la cuota que correspondía después de inicios de abril pasado dada la acción judicial que presentó.
Según explica un alto ejecutivo de una aseguradora de vida local, el reclamo contra Bice Vida y Consorcio es inédito en la industria y la definición que hagan los tribunales podría marcar un importante precedente para la actuación de las empresas del rubro en el futuro.
Es común, dice un empresario inmobiliario, que las aseguradoras participen en negocios inmobiliarios, pero siempre como inversionistas no como gestores, labor que realizan empresas especializadas.
No obstante, reconoce que no está claro si ejecutar labores de desarrollo de macroinfraestructura para subdividir y luego vender terrenos sea una actividad ajena al giro de las aseguradoras, pues los terrenos son parte de sus activos y están incluidos en sus reservas técnicas destinadas a respaldar sus compromisos para servir los seguros y pensiones con sus clientes.