Página oficial de Facebook
Hace exactamente un año, los hermanos Eliodoro, Jorge y María del Pilar Matte Capdevila cerraron un negocio redondo. Luego de que su padre Eliodoro Matte Larraín se los donara en julio de 2010, los tres hermanos vendieron el mayor terreno sin construir en el sector oriente de Santiago: 42 hectáreas planas en el corazón del exclusivo barrio La Dehesa, en la comuna de Lo Barnechea. A pesar de que en su entorno las transacciones inmobiliarias bullían y las construcciones surgían a borbotones, el predio de los Matte se mantenía como una suerte de islote bucólico donde pastaban libremente un par de vacas y tres caballos. La presencia de los animales justificaba que el terreno fuese considerado como “agrícola” para efectos tributarios, con una tasación de apenas $237 millones. Amparados en esa condición, los Matte pagaban sólo 2,3 millones en contribuciones. Pero cuando lo vendieron, el precio fue bastante superior: US$ 96 millones.
A pesar de que desde 1994, de acuerdo con las normas del Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), el terreno ya tenía aptitud habitacional y que desde 2002 formó parte de la zona urbana en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Lo Barnechea, el Servicio de Impuestos Internos (SII) aceptó una solicitud de los Matte para que se le siguiera considerando “agrícola”. Por esa razón, y aunque para comienzos de 2012 ya tenía todas las redes viales, eléctricas y sanitarias operativas, costeadas con fondos públicos de la Municipalidad de Lo Barnechea (vea el artículo publicado por CIPER el 20 de enero de 2012), los Matte pagaron un impuesto territorial irrisorio, como si ese enorme terreno fuera equivalente a una pequeña vivienda DFL2 de 50 metros cuadrados.
Gracias a la excepción con que fue favorecido por el SII, el predio estuvo en “engorda” hasta el 4 de enero de 2012, cuando fue vendido en los US$96 millones –muy por encima del valor de un predio agrícola– al consorcio inmobiliario conformado por Enaco y Moller-Pérez-Cotapos. Con esa transacción, por la cual los hermanos Matte no pagaron ningún tipo de impuesto (vea reportaje publicado en El Mostrador), se sinceró el uso urbano del paño de 42 hectáreas. De acuerdo a las normas de edificación que afectan al predio, ahí podrán construirse unas 390 viviendas unifamiliares, además de 88 edificios de hasta cuatro pisos de altura. Lo que no se sabía entonces era cuánto pagaban los antiguos dueños en contribuciones ni la inmensa diferencia con lo que pagan los actuales propietarios, ahora que el terreno es considerado urbano.
CIPER revisó documentos públicos del Servicio de Impuestos Internos (SII) que dan cuenta no sólo de la abismal diferencia entre las contribuciones que los antiguos y actuales dueños han pagado por el predio, sino que también permiten dimensionar lo que el Fisco dejó de ganar entre 2002 y 2012 debido a la decisión del SII de acoger la solicitud de los Matte para mantener el destino “agrícola” de su terreno.
MILLONARIA PÉRDIDA FISCAL
Aunque el PRC de Lo Barnechea declaró en 2002 que las 42 hectáreas de los Matte en La Dehesa tenían aptitud urbana plena, el entonces dueño del predio, Eliodoro Matte Larraín, logró a través de sus abogados que el SII lo mantuviera catalogado como terreno de uso agrícola. Así lo resolvió el juez del tribunal tributario de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente el 25 de febrero de ese mismo año.
Aunque en rigor era un sitio eriazo por estar en medio de una zona urbana, las pocas cabezas de ganado que los Matte Capdevila mantenían allí hicieron la diferencia. Según la ley vigente, los sitios eriazos pagan dos veces más contribuciones que los terrenos construidos. Una medida que las autoridades aplicaron a contar desde 2006 para desincentivar su abandono. Aún así, al de los Matte nunca se le aplicó el alza, porque las vacas y los caballos sirvieron para justificar su uso agrícola ante el SII y así obtener los beneficios tributarios correspondientes.
A diferencia de un terreno urbano, uno de uso agrícola resulta mucho más barato en términos de impuestos. No tanto por cómo se calculan las contribuciones a pagar, sino por la gran diferencia entre el valor de la tasación fiscal entre cada tipo de predio. Por ejemplo, de acuerdo a la información disponible en el SII, para el segundo semestre de 2011, el avalúo fiscal vigente para las 42 hectáreas agrícolas de los hermanos Matte era de casi $237,5 millones. Si se considera que las contribuciones de los bienes raíces agrícolas se calculan aplicando la tasa del 1% anual sobre el avalúo fiscal afecto, el impuesto anual que debían pagar los entonces dueños hasta el momento de la venta bordeaba los $2,375 millones. En cuatro cuotas, alrededor de $600 mil cada una. Uno de los documentos que revisó CIPER da cuenta de ello. Hasta el momento de la venta, a comienzos de 2012, los Matte Capdevila cancelaron por concepto de impuesto territorial un monto de $603.536. Pero con la venta en US$ 96 millones, se transparentó la verdadera naturaleza del uso de ese suelo.
Actualmente, ese mismo terreno está tasado por el SII en $33.198.152.234. Eso significa que sólo por pasar a considerarse como un paño urbano –como debería sido desde 2002–, aumentó casi 140 veces el valor de su avalúo fiscal. Con ese dato, resulta evidente la abismal diferencia entre lo que los hermanos Matte Capdevila imponían y lo que los nuevos dueños pagan por el mismo terreno.
A fines del año pasado, el SII le aplicó al predio dos cuotas suplementarias que superan los $440 millones de pesos semestrales. Ese cobro extra se le hizo a los nuevos dueños para regularizar las contribuciones no cobradas durante 2012 por el reavalúo fiscal del terreno. Ese cambio implica que desde 2013, cada una de las cuotas trimestrales que los nuevos dueños deberán cancelar al Fisco será de aproximadamente unos $221 millones. Lo anterior se traduce en un impuesto anual total de poco más de $885 millones, casi 370 veces más que lo que cancelaban los antiguos propietarios. Bajo esas cuentas, y considerando que la sobretasa del 100% en las contribuciones comenzó a aplicarse desde 2006, lo que los Matte Capdevila dejaron de pagar al Estado entre 2002 y 2012, alcanzaría al menos unos $7.080 millones.