Defendamos la ciudad

Más del 50% del aumento en uso de suelos utilizables en toda la provincia se lo lleva la comuna de Quintero . Grandes extensiones, entre las dunas y el interior, podrán ser edificadas.
Para tener una idea de la dimensión del negocio basta decir que en las siete ciudades restantes el Premval (Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso) otorga permisos de edificación en un total de 6.200 hectáreas, mientras que sólo para Quintero la cifra es de 8.800 .

El filete y el posible conflicto con ambientalistas está en el campo dunar de 350 hectáreas y de poco menos de 10 kilómetros de largo, que existe entre la comuna y el río Aconcagua, donde se une a Concón.

La laguna artificial que proyectan los Urenda

Ahí está la familia de Carlos Urenda (96), hermano del ex senador UDI Beltrán Urenda , quien cuenta con el apoyo de sus hijos para desarrollar un sector que corre a partir de un kilómetro de la costa hacia al interior. Varias décadas se tardaría en desarrollar todo lo que se puede hacer en sus 1.300 hectáreas , incluyendo una posible laguna artificial de 300 hectáreas .

Hace unos 43 años adquirimos las primeras hectáreas a cuatro lucas. No valían nada. Luego nos fuimos ampliando hasta las 1.300, cuenta Felipe Urenda (62), uno de los seis hijos de don Carlos.

Dice que el proyecto de la laguna -que sería la tercera en extensión en Chile está parado y habría que conseguir inversionistas, porque por la demora en tramitar el Premval ya no contaría con el apoyo de socios capitalistas que envejecieron en la espera.

Del total de hectáreas, 300 están subdivididas en parcelas de 5.000 metros cuadrados y que van desde el camino entre Quintero y Concón hacia la cordillera.

Tiene otras 1.000 que van hacia el mar (sin tocarlo), donde mantiene 600 hectáreas subdivididas , más el proyecto de la laguna, que podría incluir edificios a sus orillas, canchas de golf (aunque cree que hay poco interés por ese deporte) y otras facilidades.

-¿Cómo enfrentará las presiones ecologistas?

-Ya lo hice. Había un señor que aseguraba que existían pajaritos africanos que sólo él veía. Tengo varios estudios. Para la laguna no sería necesaria una intervención mayor, bastaría profundizar una zona entre un metro y medio metro y subir el camino otro metro. Es una maravilla de proyecto que podría resucitar, pero con socios capitalistas, porque no tenemos el dinero necesario para invertir. En una punta hay un humedal que habría que limpiar y arreglar, porque hoy es pura mugre.

También Pérez Yoma, Carlos Figueroa y la familia Soza

Quizás por la experiencia de su resistido proyecto en las dunas de Concón -que movilizó a la comunidad en su contra- y la exposición pública y política que sufrieron, es que los dueños de Reconsa no quisieron confirmar los emprendimientos que evalúan en el campo dunar de Quintero.

Sus dueños son Edmundo Pérez Yoma, ex ministro de Defensa de Eduardo Frei Ruiz-Tagle y ex titular de la cartera de Interior con Bachelet; el ex ministro de Relaciones Exteriores y del Interior con Frei Ruiz-Tagle, Carlos Figueroa, y la sucesión de Francisco Soza Cousiño.

Según fuentes de la Intendencia de la V Región, así como de la Municipalidad de Quintero, Reconsa habría comprado unas 60 hectáreas en el sector.Ellos no lo confirman .

Lo que sí es seguro es que el grupo se verá favorecido por el Premval a través del cambio de las normas que regulan Concón, pues les permitiría el desarrollo de cerca de 300 hectáreas en Lomas de Montemar , a un costado del complejo habitacional Bosques de Montemar, desarrollado por la firma.

Ex sociedad de Piñera también planifica laguna

En la zona, una de las familias más conocidas es la Cerveró . Sin embargo, ya vendió gran parte de sus dominios que, dicen, llegaban a las 400 hectáreas, parte de ellas al borde de mar.

La fórmula de enajenación les permite seguir participando con un pequeño porcentaje en la sociedad mayoritariamente controlada por Inmobiliaria Aconcagua (filial de SalfaCorp), entidad con espaldas para respaldar proyectos de gran envergadura.

La asociación de Aconcagua, con los Cerveró y otros partícipes menores, tomó el nombre de Inmobiliaria Las Mercedes , encabezada por Felipe Díaz .

En Aconcagua el Presidente Piñera tuvo intereses al poseer, hasta antes de ser elegido, parte de su propiedad junto a Andrés Navarro , Aníbal Montero, Gustavo Montero y Cristián Alliende .

Luego de la fusión con SalfaCorp, también participan las familias Garcés y Salinas .

Según autoridades de la zona, Inmobiliaria Las Mercedes tiene la cream de la cream, al ser la "continuación natural" de Mantagua y extenderse a orilla de mar.

Su presidente, Felipe Díaz, señala que es temprano para hablar de proyectos, pero confirma que tenemos 450 hectáreas desde el camino de la costa hacia el poniente (el mar).

Adelantó también que entre las alternativas se maneja la construcción de una laguna artificial , como la que existe en San Alfonso del Mar, en Algarrobo, pues el océano en la zona es peligroso.

Según trascendió, Las Mercedes tiene dos kilómetros de línea de costa, es decir, cerca del 30% del total que existe entre Concón y Quintero. Para evitar presiones sociales fueron contratados ecologistas , quienes recomendaron evitar planificaciones en las dunas.

Precandidato RN con loteos

La familia del precandidato de RN a la alcaldía de Concón, Enrique Gastó Rosselot , tiene en sus manos unas 100 hectáreas en Ritoque (entre Concón y Quintero) y unos 800 metros de límite con la costa . En 1938 su abuelo, Alfredo Rosselot, comenzó a adquirir paños que bordearon las 600 hectáreas. Sin embargo, la reforma agraria los redujo.

Como arquitecto, su gran crítica es la falta de claridad respecto de cómo se debe hacer crecer a Quintero, pues está seguro que hay que dotarlo de un nuevo centro urbano, lo que no iría de la mano con la densidad permitida por el Premval de 100 habitantes por hectárea para esa zona.

Pero así las cosas, tiene los anteproyectos listos para lotear rápidamente casas con terrenos de 1.000 metros cuadrados .

Dice que las inmobiliarias compran paños considerando pagar el 10% del valor de lo que se puede construir encima y que a orilla de costa, con la actual densidad, se podrían construir hasta 25 departamentos por hectárea, quedando el equivalente de 2,5 para el dueño del paño.

Es decir, dependiendo de lo que se haga, perfectamente una hectárea podría venderla en alrededor de $ 250 millones .

Piden royalty a la plusvalía
Es quizás el más ferviente defensor del desarrollo inmobiliario de su comuna. Señala que prácticamente sólo tiene población de escasos recursos, que casi no aporta impuestos para enriquecer a Quintero y, justamente, quiere disponer de más dinero para mejorar la calidad de vida y el paisaje de su zona.

Por eso y porque será su municipalidad la que deberá absorber parte importante de los costos iniciales (electricidad y aseo) antes de que reciba mayores recursos por más contribuciones, que el alcalde José Varas plantea que debiese existir una especie de royalty a la plusvalía .

Esta última puede ser gigantesca, como señala el vicepresidente del Colegio de Corredores de Propiedades de la V Región, Ricardo Gutiérrez , quien explica que con el Premval sectores que valían cerca de cero hoy tendrían precio comercial, si es que Contraloría da el visto bueno.

El valor se puede multiplicar dos, tres, cuarenta veces más... en realidad nadie sabe cuánto y no hay una medida técnica para ello. El mercado dirá, concluye.

El guante del royalty lo recoge el subdirector del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, el arquitecto Roberto Moris , quien señala que dicho mecanismo es interesante de explorar. En especial con cargos a terrenos sin desarrollo.

Quienes no inviertan en proyectos esperando mayores plusvalías deberían aportar mas según esa ganancia. Esto podría ser muy efectivo para el mecanismo de financiamiento de obras o en fondos para la mantención de áreas verdes, por ejemplo, advierte.

Dice que por años los privados y liberales han indicado que en las reglas del juego del mercado está captar las plusvalías generadas por estos cambios (en los planos reguladores), pero que hay experiencias como la brasileña en que las plusvalías se negocian caso a caso el municipio exige ciertas compensaciones u obras extraordinarias, dado el mayor valor de los terrenos generado producto de la acción del Estado .

El académico recuerda que en Chile sí se ha explorado la participación de los privados en la mitigación de los impactos de sus obras y en compartir gastos con el fisco por costos extraordinarios.