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El señor Borja Huidobro, arquitecto que proyectó el edificio institucional de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en Las Condes, respondió a nuestra columna de opinión, en la cual dimos cuenta de varias irregularidades cometidas en el permiso de edificación N° 68 del año 2013, con el cual se levantó esa estructura. Dicho arquitecto aseguró que él y sus colegas asociados se enmarcaron en la ley y en todas las normas del Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes, pero sin desmentir ninguna de nuestras acusaciones, señalando también que el proyecto, que consistiría en dos edificios independientes, está bien acogido a los beneficios normativos de un Conjunto Armónico.
Respetamos su posición, pues se trata de un profesional galardonado con el Premio Nacional de Arquitectura en 1991, con prestigio en Francia y otros países, pero los lectores de este medio de prensa independiente deben tener en cuenta lo que mencionamos a continuación, para que puedan formarse una opinión. No ahondaremos sobre todas las irregularidades detectadas en el permiso, sino tan aludiremos al concepto Conjunto Armónico.
Según la definición de Conjunto Armónico contemplada en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), dicha figura corresponde a “aquellas agrupaciones de construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras, estén relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general del barrio o sector de una comuna determinada”.
Es decir, para que un proyecto inmobiliario pueda ser considerado como tal y por lo tanto hacerse acreedor a los beneficios de mayor constructibilidad, altura y otros de Conjunto Armónico, necesariamente ese proyecto requiere tener al menos dos edificios, además de otros tantos requisitos.
La experiencia nos indica que en varias ocasiones algunos titulares de proyectos, para obtener esos privilegios normativos, argumentan que las porterías de los edificios u otros volúmenes pequeños anexos al volumen principal se deben considerar como un segundo edificio, práctica que ha sido aceptada por la endeble institucionalidad sectorial.
Entonces queda claro que un proyecto inmobiliario catalogado como Conjunto Armónico puede sobrepasar las normas de edificación contempladas en los distintos PRC, asunto que ha sido convalidado por distintos dictámenes de la Contraloría General de la República, tanto en altura (25%) como en mayor constructibilidad (30% o 50%, dependiendo de la condición invocada), así como también, emplazarlo en varios predios o dividir el proyecto en varias partes, siempre que estas últimas cumplan con una superficie predial mínima de 2.500 m2.
Con fecha 5 de abril de 2016, data posterior a la fecha del permiso en comento, la Contraloría General de la República se pronunció, mediante el Dictamen N° 25.279 sobre la presentación de un particular que objetaba un permiso de edificación en la comuna de Las Condes, porque fue considerado Conjunto Armónico a pesar de que no parecía serlo.
El contralor Jorge Bermúdez le indicó al reclamante que el proyecto objetado correspondía a la construcción de dos edificios enfrentados en una de sus fachadas sin vanos, de volúmenes separados, funcional y estructuralmente independientes y que, de acuerdo con la interpretación de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, un proyecto cumple la condición de constituir una agrupación de construcciones, cuando contempla más de una construcción agrupada, puntualizando que el concepto de agrupación no se vincula necesariamente con la existencia de distanciamiento entre las edificaciones que conforman el conjunto, ya que se puede generar por diversos aspectos, tales como construcciones funcional y estructuralmente independientes.
Por lo tanto, según el nuevo criterio de la Contraloría, más amplio que aquel que se había sustentado siempre en su doctrina, queda en evidencia que los Conjuntos Armónicos son exclusivamente aquellas agrupaciones de construcciones cuyas edificaciones están distanciadas entre sí, o bien se trate de volúmenes separados, funcional y estructuralmente independientes.
Con respecto al edificio en Las Condes que ocupa la CChC y sus empresas relacionadas, acogido a los privilegios normativos de Conjunto Armónico en el permiso de edificación mencionado, es evidente que no califica para ser considerado como tal, toda vez que se trata de un volumen, que funciona como uno solo, y estructuralmente también es uno solo. No obstante, lo anterior, los planos autorizados por la DOM de Las Condes señalan que el proyecto cuenta con direcciones por Av. Las Condes Nº 6.759 y Av. Apoquindo Nº 6.760, como si se tratara de dos edificios distintos.
Pero esos mismos planos muestran que solamente existe un acceso vehicular a los estacionamientos subterráneos de este “Conjunto Armónico”, por Av. Apoquindo, y que los ascensores son los mismos para esas supuestas dos edificaciones, volviéndolas dependientes una de la otra. Como ejemplos de esa dependencia podemos imaginar que produciría una incómoda situación si en uno de los edificios se desarrolla un evento y el encargado del otro edificio autoriza al mismo tiempo las obligatorias tareas de mantenimiento de los ascensores señaladas en el artículo 159 bis de la LGUC. Resulta obvio que dichas tareas deberían ser realizadas de común acuerdo entre los encargados de las dos edificaciones; también podemos imaginar que si uno de los encargados decide cerrar los estacionamientos a las 18:00 horas en día laboral, ello afectaría a quienes gustan trabajar hasta tarde en el otro edificio.
Según la RAE, independiente en la acepción aplicable a este caso significa que no depende de otro.
Por todo lo anterior es posible concluir que las dos edificaciones señaladas por el arquitecto Borja Huidobro y asociados no son independientes desde el punto de vista volumétrico, estructural o funcional, por lo tanto, bajo ninguna circunstancia debieron acogerse a los beneficios normativos de un Conjunto Armónico.
En este episodio, lamentablemente el alcalde y candidato a dirigir este país, Joaquín Lavín, superior jerárquico de la DOM que cursó el permiso, a pesar de los llamados públicos que le hemos formulado por las redes sociales y en la misma columna, hasta ahora ha mantenido un sepulcral silencio y nuevamente será la Contraloría, como instancia fiscalizadora de las actuaciones de todos los municipios del país, la que próximamente resolverá esta legítima controversia, a sabiendas que, por el tiempo transcurrido desde la emisión del acto municipal, asunto que se refleja en la ley N° 19.880 de Procedimiento Administrativo, dicho esbelto edificio se mantendrá incólume. Por lo tanto, será uno más de los cientos o miles de hechos irregulares consumados.
Pero lo que sí corresponde será analizar las eventuales responsabilidades de los funcionarios municipales que participaron en la aprobación del proyecto de la CChC, de acuerdo con el artículo 22° de la LGUC.
Este caso nos parece de gran importancia pues involucra a la CChC, principal asociación gremial de las empresas constructoras del país, que junto a ciertos miembros del Colegio de Arquitectos de Chile y la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA) han sido particularmente críticos de las actuaciones de la Contraloría, por generar lo que ellos han llamado “incerteza jurídica” en los permisos de edificación. No existiría tal incerteza si en los proyectos se respetara la normativa urbanística, sin intentar obtener ventajas indebidas. Ojalá alguna vez entiendan eso todos aquellos ventajistas empresarios que tratan de pasarse de listos.
Recordemos las decenas de guetos verticales ilegales en la comuna de Estación Central, invasivas torres habitacionales defendidas por la misma CChC y la AOA que, a pesar de los dictámenes de la Contraloría y fallos de la Corte Suprema, se siguen construyendo hasta el día de hoy a vista y paciencia de las autoridades de esa comuna y del propio Minvu, produciendo así una vergonzosa impunidad.
Sobre este asunto, el 10 de julio de 2007, casi 14 años atrás, el jefe de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Minvu le señaló a la DOM de esa comuna que los edificios que ahora se llaman guetos verticales no se podían construir. Tal DOM guardó el respectivo oficio en algún cajón de su oficina y a partir del año 2013 empezó, feliz de la vida, a otorgar 75 permisos de edificación y 30 anteproyectos tipificados como guetos verticales. No sabemos si el alcalde de entonces, Rodrigo Delgado, conocía esa instrucción del Minvu que impedía la edificación de esas moles: valiéndonos de esta columna, invitamos al actual ministro del Interior que aclare si estaba al tanto o no de esa instrucción ministerial.
Finalmente, es conveniente que los arquitectos del edificio de la discordia sepan que esta acomodaticia figura del Conjunto Armónico es una mera herramienta que se utiliza para mejorar la rentabilidad de los inversionistas, tal como lo dice con singular acierto la arquitecta y académica Francisca Ward, y por ello le proponemos al ministro del ramo, Felipe Ward, que tome contacto con la aludida arquitecta, ¿serán parientes?, para que ella le explique con sólidos fundamentos técnicos que lo más racional, para que el mercado inmobiliario funcione sin trampas, es eliminar de la ley respectiva la figura del Conjunto Armónico. Ello sería muy sencillo.