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La Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) ha venido sosteniendo en una larga campaña comunicacional, por varios años, en relación con la incerteza jurídica de los permisos de construcción, como si el problema estuviera en las entidades fiscalizadoras y no en el incumplimiento del marco regulatorio que rige al sector urbanismo y construcción.
Cabe preguntarse, ¿por qué nunca la CCHC ha defendido que tal o cual permiso impugnado por la Contraloría General de la República o por la Corte Suprema hubiera estado bien aprobado? Incluso más, ¿por qué tampoco nunca ha repudiado las prácticas irregulares por parte de sus socios? Es probable que la respuesta a las dos preguntas sea porque tiene “tejado de vidrio”.
En efecto, el nuevo edificio institucional de la CCHC, ubicado en Av. Las Condes N° 6761, aprobado mediante el Permiso de Edificación N° 68, de fecha 11 de junio de 2013, otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Las Condes, en Expediente N° SE/39/2013, adolece de múltiples ilegalidades, las que ya han sido puestas en conocimiento de la Contraloría General de la República con fecha 6 de mayo del año en curso.
La más grave de tales ilegalidades consiste en haber construido 22 pisos, incluyendo uno retirado, allí donde la Zona E-Aa+cm, del Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes, sólo admite 2 pisos destinados a equipamiento, como es el caso en análisis, conforme a la Tabla C, de la referida zonificación. También se incumple con las disposiciones sobre “piso retirado”, que exige en materia de rasante el artículo 17 del aludido PRC.
Igualmente no se cumplen todas las exigencias sobre “edificación continua” que exige la definición establecida en el artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), para este tipo de agrupamiento de las edificaciones, pues, se trata de un edificio aislado, que se distancia de sus deslindes; tampoco cumple con la altura máxima para la edificación continua que establece dicho PRC que, como está expresado, sólo admite hasta 2 pisos; ni mantiene un mismo plano de fachada con la edificación colindante. Aun así, el proyecto se presentó en la DOM y aprobó alegremente como si fuera edificación continua para obtener una serie de beneficios urbanísticos.
Peor aún, el proyecto se acogió a los beneficios de Conjunto Armónico, no obstante, era un solo volumen, en circunstancias que esa norma de excepción solo puede utilizarse para una agrupación de construcciones que se relacionen entre sí. Más sorprende aún, también se incumple el coeficiente de constructibilidad, en donde el proyecto tiene un coeficiente de 5,77 en una zona que sólo admite un máximo de 3,00.
Asimismo, se vulnera el coeficiente de ocupación de suelo, con el agravante de que la resolución de permiso ocultó toda alusión a ese parámetro urbanístico y como si todo lo anterior fuera poco, el Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU) presentado por el titular del proyecto se refiere a uno con viviendas, en contraste con el proyecto aprobado en la DOM de Las Condes que no contempla viviendas, lo que significa contravenir el artículo 2.4.3 de la OGUC.
Lo que realmente debiera entender la CCHC, es que, para que exista certeza jurídica en los permisos, sus titulares deben respetar siempre el ordenamiento jurídico que afecta a los proyectos de construcción. Así lo han entendido la Corte Suprema y la Contraloría General de la República porque ambas saben que, para desarrollar actividades económicas, que asegura el artículo 19, N° 21, de la Constitución Política, se exige respetar las normas legales que las rigen.
Por eso, no es de extrañar que el tradicional argumento sobre “derechos adquiridos” que tanto invocan los actores privados trasgresores de la norma, se ha topado con la sana doctrina de la Corte Suprema que ha establecido que, los proyectos que cumplen con las normas generan derechos adquiridos, pero, si no las cumplen, no los genera. La Contraloría General de la República también ha sostenido la misma doctrina en su jurisprudencia administrativa.
De ahí que, cabe preguntarse ¿cómo es posible que la CCHC incurra en prácticas irregulares graves para obtener un permiso de construcción de su propio edificio institucional?
Como entidad gremial, que, además pasó a ser un holding empresarial presente en las más diversas áreas de la economía (financiera, previsional, salud, inmobiliario, etc.), que controla aproximadamente el 35% del Producto Interno Bruto de Chile, debiera ser la primera en exhibir una conducta intachable, especialmente cuando se trata de permisos de edificación.
La CCHC también debiera ser la primera, como entidad gremial, para señalar las normas defectuosas, y así ir corrigiendo el marco regulatorio, no para sacar ventajas para algunos de sus connotados socios cuando se encuentran en problemas por permisos irregulares, sino que, en bien del país. Igualmente debiera ser más cuidadosa con la formación de sus comisiones de trabajo, cautelando la idoneidad de sus partícipes.
Por ejemplo, la comisión de 3 personas que se formó para la construcción de su nuevo edificio institucional, dos de ellas han estado involucradas en permisos de edificación irregulares, como es el caso del proyecto de 25 edificios en la calle Vital Apoquindo, en Las Condes, declarado contrario a derecho por la Contraloría General de la República, motivo por el cual las tres comunidades aledañas a su localización, con el apoyo del equipo jurídico del diputado Tomás Hirsch, están interponiendo un recurso en la Justicia, y el caso del proyecto Hotel Punta Piqueros en Concón, dejado sin efecto por sentencia de la Corte Suprema.
Los conflictos de intereses en el sector construcción son enormes por la magnitud de las inversiones que están en juego, especialmente cuando se trata de las comisiones público-privadas que participan en la discusión y elaboración del marco regulatorio que rige al sector. La CCHC participa activamente en este tipo de comisiones con el Minvu y otras instituciones del Estado, incluso cuando hay de por medio conflictos por permisos irregulares.
En los tiempos que corren, la sociedad chilena demanda estándares más altos de probidad. De ahí que cabe preguntarse: ¿Qué va a ocurrir con el nuevo edificio institucional de la CCHC, aprobado irregularmente? Es altamente probable que la impunidad siga siendo la regla, hasta que la siguiente irregularidad haga olvidar la anterior y por ello su actual directorio, presidido por Antonio Errázuriz, debiera actuar con seriedad para dejar en el pasado las prácticas abusivas de muchos de sus socios.
El Minvu tiene mucha responsabilidad en todo este desagradable espectáculo de irregularidades permanentes, pues tampoco nada hace para perseguir responsabilidades, ni menos para mejorar el marco regulatorio, el que, por cierto, es muy defectuoso. Así las cosas, en vez de certeza jurídica de los permisos, seguirá observándose lo opuesto, hasta que se entienda que el marco regulatorio debe cumplirse estrictamente, y lo defectuoso de éste debe corregirse eficaz y oportunamente, aspecto que, al ministro de Vivienda, Felipe Ward, pareciera que poco le preocupa, al igual que a sus antecesores.
A la luz de lo expresado en esta columna de opinión, dado que la municipalidad de Las Condes, al cometer estas ilegalidades le brindó una importante plusvalía patrimonial a este influyente holding empresarial, será indispensable que el alcalde Lavín, futuro precandidato presidencial, superior jerárquico de la DOM, por un deber de transparencia, conteste esta denuncia en este mismo medio de prensa independiente. Si no lo hace, está claro que la corrupción inmobiliaria tiene vía libre en esa comuna.
Y dado que la indicada denuncia ingresada en la Contraloría se la dimos a conocer oportunamente al nuevo directorio del Colegio de Arquitectos de Chile, esperaríamos de esa asociación gremial de profesionales que emita un juicio al respecto, ya que las “equivocaciones” de la arquitecta que ejerce el cargo de directora de obras municipales de Las Condes fueron bastante burdas y hasta risibles.