Defendamos la ciudad

En el primer trimestre del año 2015 se ofrecieron 168 terrenos en la sección de avisos clasificados de la edición dominical del diario El Mercurio de Santiago. Estas ofertas suman una superficie de 143 hectáreas y registran un precio promedio de 5,66UF/m². Esto significa que en este primer trimestre 2015 se ofreció la misma superficie que hace un año, en el primer trimestre 2014. No se registraba un flujo tan bajo de oferta desde el cuarto trimestre 2011, cuando se ofrecieron solamente 95 hectáreas.

Es una cifra relativamente baja si se considera que la oferta promedio trimestral en el año 2014 fue de 172 hás., lo mismo que en el año 2012, y que en el año 2013 fue de 189 hás. 

La superficie ofrecida permite suponer que el mercado se abastece normalmente. Esto es especialmente válido si se tiene en consideración que una buena parte del mercado se activa a partir de las iniciativas para formar paños de terrenos para construir viviendas en densidad, lo que se traduce en una búsqueda de posibles vendedores a partir de las necesidades de las empresas inmobiliarias; pero también si se tiene en cuenta que hoy las empresas de mayor envergadura tienen reservas de suelo para unos años. 

El precio promedio de los terrenos que se ofrecieron en este trimestre en el Gran Santiago es de 5,66 UF/m², es algo inferior a los 5,75 UF/m² registrado en el trimestre pasado y bastante más bajo que los 6,18 UF/m² registrados hace un año atrás, lo cual se explica en lo fundamental por el incremento que ha habido en la proporción de los terrenos de grandes dimensiones, que en este primer trimestre 2015 alcanza un 50% de la oferta total.

Para ilustrar el impacto de las ofertas de grandes terrenos en el precio promedio, se adjuntan dos gráficos. Uno que contiene la evolución de la superficie ofrecida y del precio promedio de todos los terrenos ofrecidos y luego un segundo gráfico, muy similar, pero que incluye todas las ofertas excepto las de terrenos de más de 5 hás.

Hay en este trimestre 6 ofertas de terrenos con una superficie superior a 5 hectáreas que suman 76,2 hás. y tienen un precio promedio de 2,17 UF/m².

Para dar una idea de estos seis terrenos se puede informar brevemente lo siguiente: el más pequeño tiene una superficie de 67.000 m², está ubicado en el camino a Lonquen en la comuna de San Bernardo y se ofrece en 3,00 UF/m². Hay dos grandes terrenos en oferta en Quilicura, uno de 105.000 m² ubicado en el sector Lo Cruzat - Mar Adriático que se ofrece en 4,30 UF/m² y otro de 110.000 m² ubicado en el sector Santa Luisa que se ofrece en 2,00 UF/m². En la Pintana se ofrece un terreno de 150.000 m² ubicado en el sector Santa Rosa y El Mariscal, que se ofrece en 1,60 UF/m². Por último, también se ofrecen dos grandes terrenos en la comuna de Puente Alto. Uno tiene una superficie de 150.000 m², está localizado en sector camilo Henríquez y Concha y Toro y se ofrece por 1,80 UF/m². El otro tiene una superficie de 180.000 m²  está ubicado en el sector casas Viejas Los Álamos y se ofrece por 1,5 UF/m². Es el más barato de todos los terrenos grandes.

No son terrenos baratos porque como ya se comentó en el Boletín pasado, al precio de oferta de mercado de un terreno bruto hay que aumentarlo en un tercio por concepto de las cesiones de terrenos que deben hacerse al lotear y urbanizar, y luego agregar 0,5 UF/m² al precio final por concepto de costos de urbanización. La conclusión es que el piso de precio de un lote de terreno urbanizado en el Gran Santiago es del orden de 3 UF/m². Significa que sólo se podrán desarrollar viviendas sociales si se construyen en densidad y con algún subsidio especial para el terreno.

 Por eso es tan importante la promulgación del DS 116 de febrero 2015 del MINVU.

 Hasta hoy esta iniciativa ha sido un éxito, porque se presentaron proyectos por más de 60.000 viviendas en 14 de las quince regiones del país, para un programa que contempla subsidios para 35.000 viviendas. Por esta razón el gobierno está pensando en ampliar en un 50% este programa, es decir, subsidiar 17.000 viviendas adicionales.

 Es un programa de subsidio habitacional que tiene claramente tres objetivos centrales: primero, generar un efecto anti cíclico a escala macroeconómica; segundo, promover un objetivo urbano de densificación a través del subsidio a la vivienda; tercero, promover efectivamente la integración social en el espacio urbano en lugares bien equipados de servicios públicos.

 Desde el punto de vista del suelo urbano este programa de subsidio está orientado a la ocupación de sitios erizaos localizados en zonas interiores de las ciudades o al reciclaje de terrenos “blandos”, ya sea por obsolescencia física o funcional. Es algo bien pensado, porque los pocos antecedentes conocidos indican que hay un vasto potencial de terrenos reciclables. Así, por ejemplo, en el caso de las 34 comunas del Gran Santiago la SEREMI Metropolitana del MINVU estima que hay del orden de 17.000 hectáreas de terrenos con baja intensidad de uso que podrían ser reciclados, lo que significa del orden del 20% de la superficie de la ciudad[1]. Para el caso de Rancagua, en un estudio del año 2007 se determinó que había 416 hectáreas con baja intensidad de uso y por lo tanto fácilmente reciclables[2], lo que constituye del orden del 15% de la superficie disponible para el desarrollo de la ciudad.

 Desde la perspectiva del mercado de suelo hay una cuestión central que habría que discernir ¿cuánto se demorará el mercado de suelo en incorporar la información del DS 116 y cuál es el incremento en el precio de los terrenos que se podría esperar?

 A partir de las formulaciones clásicas de la teoría de la renta queda muy en claro que el precio de la tierra se determina en función de su potencial inmobiliario, es decir, por el conjunto de externalidades que condicionan su desarrollo. La renta o el precio de la tierra es un excedente que se determina como un residuo, una vez que se descuentan los costos totales de un desarrollo inmobiliario de los ingresos que se espera obtener con el proyecto.

 En la medida que el DS116 constituye una inyección de recursos para financiar la demanda de suelo de submercados específicos que cumplan con ciertas condiciones, se podría esperar que aumenten los precios hasta un nivel en el que los dueños de los terrenos capturan todo el excedente.

Es lo que ha estado sucediendo en algunas comunas interiores en las que se registra un proceso de densificación. Los precios de los terrenos suben porque los proyectos inmobiliarios en mayor densidad pueden pagar precios más altos por los terrenos. Este incremento en el precio de los terrenos no se da en forma automática y generalizada, porque se trata de un mercado poco transparente, donde hay una asimetría evidente en la información. Por eso, los precios de los terrenos suben lentamente en la medida que los dueños de los terrenos adquieren información y toman conciencia de la disposición a pagar que puedan tener las inmobiliarias por sus terrenos. Ya se informó sobre esta tendencia en los casos de las comunas de Providencia e Independencia. Es también lo que sucede en Recoleta, Quinta Normal, San Miguel y Ñuñoa, tal como se ilustra en el gráfico a continuación.

En este trimestre ha habido un gran escándalo en torno al caso CAVAL. Se trata de un escándalo en el ámbito político, porque en lo que se refiere al mercado de suelo, es algo habitual que los propietarios de terrenos capten grandes plusvalías generadas por los cambios de normas de planificación, incluso cuando sólo hay expectativas de cambios.

 Las Plusvalías se conceptualizan como los incrementos de valor de los bienes raíces que no dicen relación con las inversiones o acciones que puedan haber ejercido sus propietarios con ese propósito. Son el saldo neto de la capitalización de las externalidades que afectan una propiedad. Por lo tanto, por definición, las plusvalías no tienen como contraparte ningún esfuerzo productivo de sus propietarios. Son como un maná que cae del cielo. Son la consecuencia de las inversiones y acciones de los demás.

Dada la importancia que tiene el sector público en el desarrollo y funcionamiento de las ciudades, hay una proporción importante de las plusvalías que tienen su origen en acciones del Estado, como inversiones en vialidad y transporte (especialmente el METRO), parques y áreas verdes, escuelas, hospitales, y otros equipamientos comunitarios de infraestructura urbana, pero también a partir de modificaciones en las normas de planificación, como el límite urbano, los usos de suelo, densidades y alturas de edificación, etc. Pero también contribuyen a la generación de plusvalías las inversiones y acciones del sector privado: los desarrollo inmobiliarios de viviendas, oficinas, centros comerciales, núcleos de recreación, desarrollo de actividades industriales, centros de bodegaje, y todo cuanto dice relación con el desarrollo de las ciudades.^[3]

 Para dar una noción del orden de magnitud de las plusvalías que se generan en Chile se hará una estimación gruesa para algunos grandes espacios urbanos.

 La mancha urbana de Santiago tiene del orden de unas 72.000 hectáreas, es decir, 720 millones de metros cuadrados de suelo. Pues bien, cada vez que el valor promedio de los terrenos sube en 1,00 UF/m²  se generan plusvalías por un monto de UF 720 millones, lo que llevado a dólares significa unos US$ 29.000 millones. Hay antecedentes que permiten afirmar que los precios de los terrenos han subido mucho más que en 1,00 UF/m²  en las últimas décadas.

 La superficie de la suma de la mancha urbana de las ciudades chilenas excluyendo Santiago es de unas 100.000 hectáreas, es decir, 1.000.000.000 de metros cuadrados (mil millones de metros cuadrados). Si se computara las plusvalías que genera un incremento de 0,50 UF/m²  en el valor de esos terrenos, se llegaría a UF 500 millones. Hay razones para pensar que el nivel promedio del precio de los terrenos en el sistema urbano nacional podría subir en 0,50UF/m²  en períodos no muy largos, si se considera el boom de desarrollo que han tenidos muchas ciudades de tamaño medio en la última década.^[4]

 La suma de las plusvalías de la mancha urbana de las ciudades chilenas sería de UF 1.220 millones si se supone un incremento de 1,00 UF/m²  para Santiago y 0,50 UF/m²  para el resto de las ciudades chilenas.

 A esta cifra habría que agregar las plusvalías que se generan en las áreas de expansión urbana. Muchas de estas áreas se crearon con la ampliación de los límites urbanos de la mayoría de la ciudades chilenas en el década del 2.000, como consecuencia de la denominada Reforma Urbana.^[5]. El hecho concreto es que existen hoy en la Región Metropolitana unas 50.000 hectáreas de terrenos con norma de uso de suelo urbano que no están ocupadas, en el Gran Valparaíso existen unas 34.500 hectáreas en similar condición y en el área Metropolitana de Concepción unas 47.000 hectáreas. Sólo en las tres mayores ciudades del país hay unas 130.000 hectáreas de suelo urbano vacante “en engorda”, como se lo denomina en otros países, que genera plusvalías para sus propietarios y que no hacen prácticamente ningún aporte al financiamiento de las ciudades, porque tienen una designación de uso agrícola por parte del SII, tienen un avalúo fiscal agrícola, que es la centésima parte de un avalúo urbano, y porque no están afectas a la sobretasa del 100% de sitios eriazos en el pago de Contribuciones.[6]

 Son 130.000 hectáreas, es decir, 1.300.000.000 metros cuadrados (mil trescientos millones de metros cuadrados). Cada vez que los valores de suelo suben en 0,50UF/m²  en estas 130.000 hectáreas de estas áreas de expansión, las plusvalías son del orden de UF 650 millones.

 La suma de las plusvalías de la mancha urbana y las áreas de extensión de las ciudades chilena sería de UF 1.870 millones si se supone un incremento de 1,00 UF/m²  para Santiago y 0,50UF/m²  para el resto de las ciudades chilenas, y también de 0,50 UF/m²  para las áreas de expansión de Santiago, Valparaíso y Concepción.

 Plusvalías por un valor de UF 1.870 millones equivalen a $ 46.000.000.000.000.

 Como referencia de contraste, interesa tener presente que la recaudación de la Contribución de Bienes Raíces no agrícolas en todas las ciudades del país fue de UF 32,5 millones en el año 2014, lo que significa $ 800.000.000.000.-, es decir, menos de un 2% de las plusvalías.

 Es mucha plata.

 Podría ser una fuente de recursos prácticamente inagotable para el financiamiento de las ciudades. Porque las inversiones públicas en las ciudades debieran dar origen a nuevos impactos de valorización y por lo tanto, a un círculo virtuoso de crecimiento.

 Estas son los órdenes de magnitud de plusvalías y especulación con terrenos a escala nacional, respecto de las cuales, las 44 hectáreas del caso CAVAL son simplemente nada.

 La importancia del caso CAVAL desde la perspectiva de la gestión urbana, es que pone de manifiesto un fenómeno que autoridades gubernamentales y políticos han ignorado deliberadamente por demasiado tiempo. Pareciera que nadie está dispuesto a tocar a los dueños de la tierra, incluso cuando se trata de recuperar plusvalías para las ciudades, es decir, de recoger para el fomento del bien común ni siquiera una fracción de un maná que cae del cielo y que no tiene como contraparte ningún esfuerzo productivo.

 A la luz de la moral judeo cristiana respecto de la propiedad de la tierra según se expresa en el documento “Suelo Urbano y acción Pastoral” de la Conferencia Nacional de Obispos de Brasil (1981), esta omisión es mucho más inmoral que las condenas que pudiera merecer cualquier caso particular en estas materias.

 Sería muy positivo si se aplicaran mecanismos para recuperar y reinvertir en nuestras ciudades al menos una fracción de las plusvalías que se generan, especialmente si se destinan al fomento del bien común y la integración social.

 Se ha perdido una gran oportunidad de establecer mecanismos de recuperación de plusvalías con la reforma tributaria recientemente aprobada, porque lo aprobado en estas materias constituye una cuestión marginal, irrelevante.