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En la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) se señala con bastante claridad que los permisos de edificación caducan automáticamente a los 3 años de concedidos por el Director de Obras Municipales, ello si no se hubieren iniciado las obras contenidas en esos actos administrativos o si aquellas faenas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo período de tiempo.
Para evitar “malos entendidos” entre los actores privados y los funcionarios públicos, esta reglamentación dice que una obra se entenderá iniciada una vez se hayan ejecutado los trazados y comenzadas en el terreno las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.
Llevado a un extremo y para ejemplificar la situación, en el día anterior al cumplimiento de los 3 años el privado realiza todos los trazados y excava el terreno en donde levantará su edificación y con esa acción está en condiciones de esperar 3 años más para iniciar la construcción con las normas fijadas en el permiso, es decir, si el Plan Regulador Comunal se transformó en más restrictivo ese privado, si hizo lo indicado en este opúsculo, mantiene las normas urbanísticas por 6 largos años, aunque las mismas estén derogadas.
Muchos actores privados, coludidos con funcionarios municipales, utilizan rebuscadas interpretaciones para sobrepasar esa disposición, siendo algunas de ellas francamente risibles, pero como es muy difícil detectarlas se producen los efectos buscados y así se mejoran sustantivamente las rentabilidades de sus inversiones.
Las Resoluciones de Calificación Ambiental (RCA), ya sea vía “Declaración” o “Estudio”, caducan a los 5 años si los proyectos evaluados favorablemente por la institucionalidad no se hayan iniciado, lo que está reseñado en la última modificación de la Ley Ambiental.
En todo caso, en el nuevo reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), vigente desde el 24 de diciembre de 2013, por algún motivo incomprensible, se eximió a los proyectos inmobiliarios que se ejecutan en las zonas declaradas latentes o saturadas de contaminantes, a someterse al SEIA hecho extraño que, con dos abogadas expertas y un competente arquitecto y académico universitario, nuestra fundación Defendamos la Ciudad ya le representó formalmente esta irregularidad en reunión sostenida hace un par de meses al nuevo ministro de Medio Ambiente para que esta administración solucione el impasse. Estamos seguros que así sucederá.
Los proyectos inmobiliarios habitaciones y los de oficinas o comerciales que tienen 250 y 150 estacionamientos, respectivamente, deben someterse a un Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), el que es elaborado por un consultor privado y posteriormente analizado por diversos servicios de la Administración del Estado con coordinación por parte del Seremi de Transportes.
En este análisis se establecen las medidas de mitigación vial y una vez aprobado, el solicitante del permiso de edificación puede obtener la autorización respectiva por parte del Director de Obras Municipales.Pero, inexplicablemente por falta de rigor del sector público sectorial, este tipo de actos tienen una vigencia ilimitada por no decir perpetua, con lo cual, si ha transcurrido mucho tiempo, pierde eficacia el EISTU.
Ya que en mi calidad de presidente de la fundación antes nombrada, he sido invitado a formar parte de la Comisión Asesora Presidencial Pro Movilidad Urbana, cuyo Decreto fue firmado el martes 10 de junio reciente por la presidenta Michelle Bachelet en el Salón O¨Higgins del Palacio de La Moneda, expreso en esta columna que mi primera intervención en este cuerpo colegiado se relacionará con el cambio reglamentario para que los EISTU tengan una vigencia determinada, la que podría ser 5 años como máximo, teniéndose en cuenta el excesivo crecimiento del parque automotor en el país.
Declaro lo anterior porque existen diversos megaproyectos inmobiliarios de altísimo impacto en las redes viales, que cuentan con EISTU aprobados hace 14 años (?), como es el caso del mall Marina Arauco 2 en Viña del Mar, ejecutándose en un sector totalmente colapsado, con el agravante de que el permiso de edificación fue mal otorgado porque el proyecto no está emplazado sobre una vialidad idónea para su alta carga de ocupación y más encima dicho permiso ya está caducado por el imperio de la ley.
En resumen, estamos seguros que vendrán tiempos mejores para los ciudadanos que habitan nuestras ciudades y ello dependerá de la necesaria reingeniería al interior del aparato público y de la labor de control y fiscalización por parte de la prensa y de las organizaciones de la sociedad civil.