Defendamos la ciudad

El último día del año 2012 dimos a conocer un sorprendente emprendimiento que conocimos el 20 de diciembre pasado en el contexto de un foro realizado en la Universidad Central, con ocasión de las torres gemelas que algunos intentan levantar al final del paseo Bulnes. Se trata del megaproyecto inmobiliario Santiago Downtown, ¡qué nombre tan ostentoso!, situado en la porción sur poniente de la manzana conformada por la Alameda Bernardo O’Higgins, San Martín, Moneda y Amunátegui, al costado de la torre Entel. Estamos hablando de 7 torres, 2 habitacionales y 5 de oficinas, de entre 11 y 26 pisos, cuyo propietario es la Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. y los arquitectos son Pablo Allamand y Guillermo Gaona. La empresa que construye es Icafal. El megaproyecto surgió porque el Plan Regulador Comunal (PRC) de Santiago, con tal de facilitar la proliferación de torres con el subsidio de Renovación Urbana, no establece limitaciones asociadas a la densidad habitacional. Siendo así, cuando se termine este conjunto multipropósito se acogerá a una muchedumbre nunca antes vista en proyectos similares: un nuevo récord Guinness para Chile. Estamos seguros que Carolina Tohá, impartirá las instrucciones de rigor para que, conforme al artículo 148º de la LGUC, se demuelan todos los m2 construidos ilegalmente en las torres de oficinas 4 y 7, trasladando los antecedentes al Ministerio Público, ya que así ella entregará una señal clara al mercado en orden a que, por los menos en la comuna de Santiago, se terminó el largo recreo de impunidad. Estos 7 edificios en altura, cada uno signado con un número correlativo del 1 al 7, se empezaron a construir en el año 2000 y a esta fecha faltan 2 para que se termine el megaproyecto. El dueño del negocio lo fraccionó, mediante subdivisiones y fusiones prediales, para obtener un mayor coeficiente de constructibilidad y evitarse el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) y el Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (Eistu), sobre el total del megaproyecto, con lo cual no se midieron sus efectos sinérgicos. Como hecho curioso se destaca la torre habitacional 6, de 26 pisos, 225 departamentos y 97 estacionamientos. Ésta tiene un acceso (vehicular y peatonal) sólo por el angosto Pasaje Nueva San Martín, de 8 m., entre líneas oficiales. Al lado sur del pasaje se despliega la torre habitacional 5, de 26 pisos, 299 departamentos y 209 estacionamientos. Pues bien, donde se encuentra la torre habitacional 6, el PRC dice que las edificaciones ubicadas en calles o pasajes de un ancho inferior a los 14 m. entre líneas oficiales, deben tener una altura máxima 1,6 veces el ancho de la calle o pasaje. Es decir se vulneró el límite máximo de 12,8 m. Por otro lado, en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) se establece que un pasaje no podrá servir de acceso exclusivo a viviendas que excedan los dos pisos de altura más mansarda. Cabe destacar que, a partir del 31/05/08, por cada 2 viviendas se debe disponer de un estacionamiento y antes de esa fecha por cada 5 viviendas se requería un estacionamiento. Las torres de oficinas 4 y 7, aún en construcción, de 17 y 21 pisos, respectivamente, con 584 estacionamientos para ambas torres, se originan en un permiso de edificación que no contenía el Eistu, el cual fue exigido tan solo cuando dicho permiso fue posteriormente modificado. Sus trámites han estado plagados de irregularidades, de las cuales mencionaremos sólo algunas, pues todas ya están denunciadas en la Contraloría y en la Seremi respectiva. Se violaron diferentes aspectos de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC), de la OGUC, del PRC y como si fuera poco se vulneraron los derechos de propiedad de la comunidad vecina (torre 6), el derecho constitucional a vivir en un medio ambiente libre de contaminación, el bien común y en definitiva la fe pública. Ahora bien, el permiso de edificación original, para ambas torres de oficinas, fue otorgado para una edificación de 13 pisos, a pesar de que los m2 a construirse correspondían a 2 edificaciones. Por cierto, si existe únicamente una torre se necesita un solo certificado de factibilidad de agua potable y alcantarillado, el cual sí se tuvo a la vista en la fecha de emisión del permiso de edificación aludido, mientras que el segundo certificado se obtuvo casi 7 meses después de emitido aquél. Luego, una vez más, se aplicó la doctrina de los hechos consumados. Es más, ambos certificados de Aguas Andinas se refieren a edificaciones de 24 y 22 pisos, para 800 y 840 habitantes respectivamente. No obstante, el arquitecto revisor independiente del proyecto, informa que la torre 4 tiene una capacidad para 2.570 personas y la torre 7 para 1.412. Esto dentro de una modificación de permiso de edificación que aprueba una nueva altura para las torres 4 y 7, ahora de 17 y 21 pisos. La dichosa torre 7, ubicada donde originalmente estaba proyectada una espaciosa plaza comunitaria, conforme a lo prometido por la inmobiliaria en los medios de prensa, así como en la abundante información (folletos y carpetas promocionales) entregada a los compradores de departamentos de la torre 6, comenzó a construirse de improviso a comienzos del año 2012. Esto es, transcurridos estratégicamente 5 años desde la firma de los respectivos contratos de compra venta de la torre habitacional 6. El municipio no cumplió con su deber de informar a la comunidad acerca de este nuevo proyecto y dado que esos 5 años eran indispensables para evadir la responsabilidad ante los reclamos por la Ley del Consumidor y por incumplimiento de contrato, las posibilidades legales de los compradores de viviendas para hacer valer sus derechos se han visto disminuidas. Pero la surrealista historia continúa, ya que al comenzarse la construcción de ambas edificaciones de oficinas se instalaron 3 monstruosas grúas torre en el espacio en donde iba a estar la plaza pública. Los vecinos engañados reclamaron y la Dirección de Obras siempre les contestaba que todo estaba en orden. La Contraloría confirmó la inexistencia de permisos para instalar dichas grúas y también constató la ausencia de los certificados de factibilidad para dación de agua potable y alcantarillado, compatibles con la capacidad de personas que los informes técnicos declaraban. Por si fuera poco, la Seremi de Salud ya ha dictado 3 sumarios sanitarios en contra de Icafal por no ceñirse a la norma de los decibeles, por polvo en suspensión y por no respetar las condiciones de higiene y seguridad en las faenas. Producto de lo anterior, la Dirección de Obras se vio obligada a dictar una resolución de paralización total de faenas. Pero, como es habitual en Chile, dicha pomposa resolución nunca fue cumplida, a pesar de los reiterados reclamos de los vecinos quienes denunciaban la actitud olímpica empresarial. Después de 40 días de incumplimiento la díscola constructora obtuvo el levantamiento de la paralización de obras. Aunque el lector no lo crea, cuando los vecinos perjudicados con el abuso del más grande, solicitaron al municipio los antecedentes de inspección del proyecto, se les respondió que éstos habían sido sustraídos al fiscalizador. Para coronarlo, cuando se verificaron los dos únicos denuncios municipales emitidos por el incumplimiento de la resolución de paralización, en el 4º Juzgado de Policía Local de Santiago, los vecinos constataron que tales denuncias fueron mal formuladas, por lo que se archivaron sin cursar multa alguna. Así, en la práctica y judicialmente, la obra nunca se paralizó, causándose con esa omisión un grave perjuicio a las arcas municipales, ya que las multas contempladas fluctúan entre el 0,5 % y el 20 % del presupuesto sobre el cual se determinan los derechos municipales. El permiso de edificación de las torres 4 y 7 se otorgó antes de que se fusionaran los predios que originaron el resultante, violándose la OGUC, como lo sabe muy bien la Contraloría y además el privado tuvo el descaro de escamotear una servidumbre de paso activa hacia la Av. Bernardo O’Higgins, a favor de la torre habitacional 6. Asimismo, la torre de oficinas 7 se construye sobre el deslinde con el terreno de la torre habitacional 6, con lo cual ya no existe el distanciamiento exigido en la norma. Con la modificación efectuada al permiso de estas torres se amplía en más de un 80 % la superficie edificada, nuevamente infringiéndose la OGUC, que establece como límite máximo un 5 %. Desde el punto de vista patrimonial, el privado asistido por el municipio, pasó por alto la disposición del PRC que dice “Todos los predios colindantes a un inmueble de conservación histórica, deberán mantener la altura de dicho inmueble. En el resto del o de los predios de la manzana se permitirá sobrepasar hasta en 6 metros la altura del inmueble que genera esta restricción”. Al respecto, en la manzana se encuentran 2 inmuebles de Conservación Histórica, uno denominado Conjunto Príncipe de Gales, de 3 pisos, y el otro llamado Edificio Movimiento Moderno Moneda, de 7 pisos, debidamente registrados en el PRC. Sin embargo, las torres de oficinas 4 y 7, superan ambas en al menos 10 pisos esa regulación, lo que ha sido confirmado por la Contraloría, la que ordenó un sumario administrativo. Sabemos que el ente contralor, para no incomodar al sector privado, utiliza sin razón alguna la manida fórmula de estimar que las empresas actúan de buena fe, no obstante que en este caso y en todas las tramitaciones de permisos, cada titular de proyecto se compromete, en el Certificado de Informaciones Previas, a conocer y respetar la totalidad de la Ordenanza Local. En Chile nadie puede sobrepasar la Ley, así por lo menos lo hemos escuchado recurrentemente, y el sector privado debe entender que sus actores tienen que dar el ejemplo en probidad, de tal forma que esperamos un mea culpa de la Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. Estamos seguros que Carolina Tohá, impartirá las instrucciones de rigor para que, conforme al artículo 148º de la LGUC, se demuelan todos los m2 construidos ilegalmente en las torres de oficinas 4 y 7, trasladando los antecedentes al Ministerio Público, ya que así ella entregará una señal clara al mercado en orden a que, por los menos en la comuna de Santiago, se terminó el largo recreo de impunidad.