Defendamos la ciudad

En esta columna de opinión el presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, Patricio Herman, aborda los cambios a las normas que permiten desarrollar proyectos inmobiliarios de alto impacto en zonas rurales aledañas a Santiago. Herman hace un recorrido cronológico por las distintas modificaciones que se han adoptado, sin la necesaria participación ciudadana, para favorecer el desarrollo inmobiliario sobre fértiles suelos agrícolas y áreas de “valor natural”. El autor, además, da a conocer una carta dirigida al Contralor en la que advierte que se habría pagado con recursos fiscales un estudio que debió financiar uno de los particulares que impulsan estos proyectos de urbanización. Hasta hace algunos años, fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no estaba permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fuesen necesarias para la explotación agrícola del inmueble o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores. Se le asignaba a la Seremi de Vivienda y Urbanismo la responsabilidad de cautelar que en los predios rurales, con fines ajenos a los agrícolas, no se originaran nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana regional (artículo 55º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, LGUC). Esta sana política pública se cumplió a medias, porque en 1980 se publicó en el Diario Oficial el DL 3.516 que posibilitó la formación masiva de parcelas de agrado en predios rústicos de media hectárea, creándose miles de condominios habitacionales cerrados a lo largo del país. Así, los dueños de fundos o grandes extensiones rurales, en la práctica meros loteadores sin deberes urbanísticos, se hicieron de inmensas fortunas y esta facilidad para obtener plusvalías patrimoniales se mantiene hasta estos días. En el gobierno de la Concertación se modificó el artículo 55º de la LGUC y livianamente se autorizó en los sectores agrícolas de todas las regiones la edificación de viviendas de hasta UF 1.000, sin que los titulares de los proyectos hicieran los estudios necesarios para aminorar los impactos que generan sus iniciativas comerciales, los mismos que se requieren para aquellos que se ejecutan en las zonas urbanas. En 1997 se modificó el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) y en amplios sectores rurales de la zona norte de esta región se crearon “a dedo” las Zonas con Desarrollo Urbano Condicionado (ZODUC), extensas tierras que tenían nombres muy conocidos. En el Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA) de esta saturada región existía una disposición para preservar las áreas de valor natural y las de interés silvoagropecuario, que son las áreas agrícolas, con la idea de evitar el continuo deterioro de la calidad del aire. Pero en 2001, bajo gobierno de Ricardo Lagos, se eliminó esta buena medida preventiva, para así dar paso a las actividades de la construcción en los sectores rurales. Con el argumento de que las ZODUC contenían errores metodológicos y porque estaban orientadas para favorecer a ciertos propietarios de la tierra, en 2003 nuevamente se cambió el PRMS, originándose los Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), los que se podían ejecutar en terrenos rurales con una superficie mínima de 300 hectáreas. Tres grupos económicos –Enea, de Endesa; Hurtado Vicuña, con su socio Manuel Cruzat, y Santa Cruz-Yaconi- presentaron los antecedentes de rigor ante el Seremi de Vivienda y Urbanismo para acogerse a esta fórmula. Para tal propósito esos inversionistas obtuvieron rápidamente una “trucha” calificación ambiental favorable y los consejeros regionales, cuales comparsas de esos emprendedores, también aprobaron los cambio de uso de suelo, todo lo cual fue rechazado por la Contraloría General de la República, ente fiscalizador que acogió nuestra denuncia, en orden a que los actos administrativos de todo lo autorizado por los servicios públicos vulneraban la regulación establecida para tal propósito. Ahora el gobierno insiste en su afán depredador y tal como lo publicamos en CIPER el 12 de marzo de 2012, se intenta cambiar el uso de suelo de 10.000 hectáreas agrícolas para propósitos inmobiliarios en ocho comunas periféricas de la región. Este nuevo cambio en las reglas del juego es conocido como PRMS-100 y los sagaces y flexibles funcionarios del Minvu le llaman Zonas Urbanas Condicionadas (ZUC) a estas operaciones comerciales. A modo de ejemplo, en cuanto a las diferencias de precios que tienen las tierras rurales y las urbanas, traemos a colación un episodio publicado recientemente en El Mercurio respecto a un fundo de 2.000 hectáreas situado en la Quinta Región, de propiedad del empresario Manuel Cruzat, quien lo valorizaba para la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) como activo inmobiliario en $ 93.497 millones, en circunstancias que su avalúo comercial era $ 22.294 millones, atendida su naturaleza de rural. No conocemos el menor avalúo fiscal hecho por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Este amplio terreno hoy es rural y se le conoce como fundo Las Cenizas y cuando se apruebe una modificación al Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (PREMVAL) se transformará en urbano con la inmediata plusvalía. Es decir, Cruzat como buen hombre de números, se adelantó a los hechos para mejorar su situación patrimonial. Un artículo relacionado con las proyecciones de este negocio fue publicado el pasado lunes 16 de abril en Estrategia. Ya que se acaba de conformar una comisión de 26 “expertos” que definirán los lineamientos de una Política Nacional de Desarrollo Urbano, esperaríamos que el Minvu congele su proyecto PRMS-100 hasta que se conozcan los resultados del trabajo de esa distinguida comisión de profesionales que, digámoslo con claridad, forman parte del establishment chileno. Curiosamente la mayoría de los miembros de este club de especialistas, de una u otra forma, con sus relaciones con el poder político de turno, han sido responsables del laissez-faire y de la impunidad imperante y por ello no nos extraña en absoluto que ya hayan informado que, como un cuerpo todo, están en desacuerdo con la necesaria figura del alcalde mayor para Santiago. En referencia a esta materia, damos a conocer una comunicación ad hoc (*) enviada por la Fundación Defendamos la Ciudad al Contralor General de la República, con copia al Consejo para la Transparencia, el Seremi de Vivienda y Urbanismo, el Seremi de Obras Públicas, el Seremi de Transportes y Telecomunicaciones y al particular Iván Poduje, arquitecto-consultor. La carta aborda el tema del crecimiento inorgánico de las ciudades, que ya está haciendo crisis, pues urge la mano de un Estado responsable para poner coto al desorden en el cual estamos inmersos desde hace tantos años.