Defendamos la ciudad

Columna de opinión de Patricio Herman de la Fundación Defendamos la Ciudad, publicada en diario La Nación el 11 de enero de 2011. En Américo Vespucio con Larraín, existe un sitio fusionado de más de una hectárea cuyo dueño es la conocida cadena de retail Mall Plaza, la que desde hace varios años infructuosamente ha tratado de materializar un proyecto de mall. En nuestras columnas hemos sido implacables denunciantes de las desmedidas plusvalías urbanas que resultan de decisiones administrativas adoptadas por autoridades, tanto del nivel central como del nivel local, las que, indefectiblemente, resultan en beneficio directo de los informados grupos de poder inmobiliario. Ello ha sido así porque este sector productivo tiene especiales habilidades para relacionarse con quienes han ejercido el poder político y lo más probable es que este aprecio recíproco se mantendrá. Tal como lo denunció el arquitecto Gonzalo Holtheuer, en carta publicada recientemente en El Mercurio, desde hace algunos años algunos de estos avivados empresarios se las han arreglado para comprarle al Estado pasajes, tipificados como bienes nacionales de uso público, con lo cual amplían los sitios en donde levantan sus edificios. Claro que para fundamentar tales transacciones se expresan, en documentos oficiales llenos de timbres y firmas, las más alambicadas explicaciones técnicas que inducen a legitimar esas desafectaciones del dominio nacional. Esto ha sucedido porque el ministerio de Bienes Nacionales ha sido sumamente débil en el ejercicio de su rol. Y aunque el lector no lo crea, con otra fórmula, también han desaparecido y continuarán esfumándose, infinidad de áreas verdes con la aplicación de la ley que fijó la caducidad de las declaratorias de utilidad pública. Una de estas tantas mermas, es el Parque Laguna Carén de 1.011 hectáreas, situado en la comuna de Pudahuel y no seguimos dando ejemplos para no cansar a los lectores. Pero lo más discrecional se produce con las modificaciones de las normas de edificación contenidas en los instrumentos de planificación urbana de las comunas, ya que sólo basta cambiar algunos numeritos en los porcentajes de ocupación de suelo, coeficientes de constructibilidad, altura máxima permitida, densidad habitacional, subdivisión predial, distanciamientos al medianero y otras tantas, para generar tremendas plusvalías, de las cuales el Estado no captura ni un mísero peso para asumir iniciativas de bien colectivo. Ahora bien, como a nosotros nos gusta dar ejemplos concretos cuando criticamos, a continuación informamos lo que ha ocurrido en la comuna de La Reina con la entrada en vigencia, a partir de septiembre de 2010, de su nuevo Plan Regulador Comunal (PRC), el que, con sus favorables condiciones a predios determinados, éstos aumentaron exponencialmente sus precios de mercado. En efecto, en dicha comuna, en la intersección de las avenidas Américo Vespucio y Larraín, existe un sitio fusionado de más de una hectárea, producto de varias compras de viviendas unifamiliares, propiedad cuyo dueño es la conocida cadena de retail Mall Plaza, la que desde hace varios años infructuosamente ha tratado de materializar un proyecto de mall. Tal amplio sitio se regía por 4 disposiciones urbanísticas distintas, siendo la minoritaria la única que permitía la ejecución de tan voluminoso centro comercial. Las normativas que pesaban desde el año 2001 sobre dicho terreno en el anterior PRC, indicaban que el porcentaje de ocupación de suelo oscilaba entre 20% y 70 %, la altura de edificación entre 2 pisos y altura libre, el coeficiente de constructibilidad de 0.5 a libre y la densidad desde 150 a 900 habitantes por hectárea. Hacemos la precisión que los índices más permisivos sólo eran posibles en el sector minoritario del total del predio, vale decir, aquél calificado como “Puerta”, figura creada por el arquitecto Fernando Castillo Velasco, su anterior alcalde. Ante tal “traba burocrática” que entorpecía un buen negocio particular, había que proceder con la habilidad propia de los operadores mercantiles. La solución al inconveniente era modificar el PRC, circunstancia que -como lo dijimos- se dio el año pasado, gracias a la benevolencia del Minvu, organismo que debe validar este tipo de cambios. Así fue como, con la valiosa ayuda de ciertos circunspectos consultores, la totalidad del terreno quedó unificada bajo una sola normativa, obviamente la que mejor satisfacía los intereses de los dueños del mall. Con esos mágicos cambios ahora la altura de edificación es de 56 metros, el porcentaje de ocupación de suelo es de 80%, el coeficiente de constructibilidad es igual a 6 y su densidad llega a los 1.200 habitantes por hectárea. Es decir, si las nuevas normas de edificación las llevamos a precios, el Mall Plaza ha obtenido una enorme plusvalía patrimonial de unos cuantos millones de dólares, “sin moverse de su escritorio”. Al parecer como una manera de festejar al Año Nuevo, la cadena de retail, ni corta ni perezosa, anunció a la opinión pública el último día del año 2010 que construiría en ese punto de la comuna el mall más grande de Chile, con 254 mil metros cuadrados de superficie, una altura de 13 pisos, 6 niveles subterráneos, 3.000 estacionamientos y un mercado potencial de 500 mil clientes. Cabe señalar que las pretensiones del proyecto original eran construir 120 mil metros cuadrados, por lo cual, con las nuevas disposiciones, obtuvieron un premio espectacular. Pero el ansiado inicio de obras tendrá que esperar un tiempo porque el titular del megacentro lo ingresó en el Servicio de Evaluación Ambiental a través de una simple Declaración de Impacto ambiental (DIA), en circunstancias de que, por su calidad de equipamiento mayor, acorde a las disposiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, tiene que ser analizado como Estudio de Impacto Ambiental, tramitación bastante más seria y completa que la anterior. Por otro lado, el PRC de La Reina se encuentra actualmente sometido a dos órdenes de no innovar impartidas por diferentes salas de la Corte de Apelaciones de Santiago ante recursos de protección presentados por nuestra Fundación en conjunto con otras organizaciones ciudadanas y vecinos de esa comuna. Las acciones judiciales se entablaron en contra de la COREMA, presidida por el intendente y en contra del alcalde de La Reina, precisamente por contener falencias ese nuevo PRC en el ámbito medioambiental y urbano. Así las cosas, las autoridades administrativas están impedidas de adoptar cualquier decisión sobre el mall hasta que los tribunales superiores resuelvan. Para evitar que el Servicio de Evaluación Ambiental pierda el tiempo revisando la DIA presentada por Mall Plaza, le hemos solicitado a la flamante Seremi de Medio Ambiente de esta región que la institucionalidad le devuelva los documentos presentados a su remitente, ya que éste solo podrá ingresar su proyecto a ese servicio ambiental tan pronto se conozcan ambos fallos judiciales, siempre y cuando eventualmente les favorezcan, lo que, a esta altura, es difícil que suceda por las equivocaciones y omisiones denunciadas.