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Desde la Contraloría General de la República y la Seremi de Vivienda y Urbanismo advirtieron sobre irregularidades en la construcción del edificio ubicado en Ñuñoa. Los vecinos apelaron a la demolición de los pisos que no están regla, pero el alcalde Andrés Zarhi manifestó que el problema se resolverá “administrativamente” y que “el municipio velará por quienes ya adquirieron su propiedad de buena fe”.
A casi 3 meses de que la Corte Suprema ratificara la anulación del permiso de obra del Edificio Botero, los vecinos de Ñuñoa aseguraron que esta experiencia marcó “un hito porque en definitiva es un estado generalizado que se repite y nadie hace nada”.
El presidente de la Junta de Vecinos N° 4 de Ñuñoa, Claudio Navarrete, relató que este movimiento superó todas las expectativas porque el tema es complejo. “Estamos aterrizando en los problemas de las zonas residenciales donde se intenta densificar más allá de la cuenta y tenemos que ir al origen. Este régimen de propietario obedece a una legislación que se tiene que cumplir” aseguró en entrevista con Diario y Radio Universidad de Chile.
Navarrete, uno de los vecinos que presentó el recurso de protección contra el Edificio Botero, lamentó este escenario con las inmobiliarias porque está en juego un derecho constitucional. “El tema de la conectividad, anchos de las calles, todo en este momento está afectado y no le importa a nadie” lamentó el arquitecto.
El primer “triunfo” fue en julio de 2016. La Corte de Apelaciones de Santiago invalidó el permiso de edificación otorgado por el Director de Obras Municipales. En octubre pasado, en el fallo de la Corte Suprema se ratificó la sentencia anterior y abrió el debate hacia una opción: la demolición.
Sin embargo, esta “lucha ciudadana” comenzó mucho antes. Desde 2013 un grupo de propietarios, juntas de vecinos y organizaciones, reconocidos como Los Adoquines de Ñuñoa, solicitaron al municipio congelar el ingreso de solicitudes de construcciones sobre 3 pisos en ciertos sectores de la comuna.
En este escenario, se reconoce uno de los temas fundamentales: el plan regulador.
Navarrete es categórico: “aquí se ha hecho un ataque a la esencia del plan”. Para el representante de los vecinos hay una lección clara ante los diversos cambios que se observan en las ciudades y las tecnologías. “Todo esto ha significado un aprendizaje, pero al mismo tiempo un futuro que se ve negro. Hemos logrado triunfos pero eso no significa que ganamos. Estamos ante un adversario que se ve dispuesto a seguir a costa de demorar, demorar y desgastar…” manifestó.
De luces y sombras
El abogado Rodrigo Valdés representa a los cuatro vecinos que presentaron el recurso contra el edificio ubicado en Luis Pereira 786. “El camino nuestro está basado en la experiencia belga, francesa, inglesa y norteamericana. Donde se establecieron asociaciones de propietarios y se protegieron ante la construcción indiscriminada de edificios en altura” explicó.
El también asesor jurídico de Los Adoquines de Ñuñoa advirtió que ha tenido que reestudiar el tema de derecho urbanístico. Mencionó que en los últimos 15 años, cuando se da la expansión en altura, se empezó a ver el problema desde la inmobiliaria con el municipio. Sin embargo, se dejó de lado el propietario adyacente.
“Se están defendiendo de otros propietarios que están actuando de manera abusiva porque cuando se instala una propiedad a tu lado la altura afecta a tu acceso al sol que nosotros conocemos como asoleamiento porque en Chile existe la normativa urbanística. Con esto, tu propiedad pierde el valor” relató.
Para Valdés, uno de los puntos que dio la alerta en la construcción del Botero fue el antejardín. El plan regulador de 2007 consideraba el antejardín mínimo para 1 a 3 pisos (5 metros) y para 4 pisos (8 metros y sin estacionamientos). La zona de Luis Pereira no estaba incluida y no decía nada ante una construcción de 5 pisos.
Otro factor clave para el abogado es la rasante. Esto, considerando el plano imaginario que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica donde se desarrolla un proyecto de edificación.
RASANTE VECINOS 1RASANTE VECINOS 2
En esta búsqueda se rescata parte del trabajo del técnico austríaco Karl Brunner durante la década del 30. Valdés lo calificó como “uno de los grandes urbanistas” que visitó Chile pero que luego se fue a Colombia y a Viena. “Vino a hacer el plan del centro de Santiago donde se consideró la luminosidad, ventilación y con baja altura” explicó.
Una paradoja del legado de este también ingeniero. Ante un hecho que causó noticia en noviembre pasado, el abogado recordó: “Se derribó un muro en La Legua sin permiso. Y curiosamente uno de los primeros pasajes que se abrió se llama Karl Brunner. No se ha reparado que el tema en este lugar también es urbanístico por la nula circulación entre calles estrechas y el hacinamiento porque las casas están pegadas”.
Para los propietarios de Ñuñoa acudir a la justicia fue una forma de demostrar lo que estaba pasando y presionar al municipio para que tomara cartas en el asunto. En el caso de Botero, Valdés aseguró que cuando se declara la nulidad se vuelve al escenario anterior.
“No hay otra alternativa que la demolición. Tal vez, para quedar en norma, es necesario adecuarse y se puede bajando los dos últimos pisos” reiteró el abogado. Según Valdés, esta alternativa se está concretando en México donde la autoridad local supervisó y dio curso en 2017 a la demolición de ciertos pisos en las construcciones que superaban el número de niveles permitidos.
El futuro de la discusión legal
Para Rodrigo Valdés es importante el triunfo del caso Botero porque en la justicia se están revisando otros proyectos inmobiliarios en Ñuñoa. “Hemos ganados dos anteriores. Lo que pasa es que el recurso de protección es una acción de cautela mientras se desarrolla otro juicio” dijo.
A lo largo del país, distintos actores advierten sobre los temas pendientes en la regulación y fiscalización. En Ñuñoa, son propietarios que tienen recursos-reconoció Valdés-, pero esto se transformó en un tema nacional porque se explicó que acá estamos todos afectados.
“Esto ocurre porque en Chile se cree que es llegar y construir, no hay respeto por la legislación y es lo que más nos preocupa. La gente puede decir que se demuele o no, pero la pregunta que nos preocupa es: ¿se cumple o no la ley?” agregó.
La preocupación se mantiene ante un sistema que parece no tener vuelta atrás porque los incentivos para los empresarios tienden a obtener el máximo de rentabilidad por los edificios.
Es así, que se conocen nuevas decisiones relacionadas con la industria que incluso son miradas con buenos ojos desde las organizaciones vecinales de Ñuñoa. Por una parte, el anuncio de la municipalidad de Las Condes sobre la invalidación del permiso de edificación de una obra en el barrio El Golf. ¿Las razones? El alcalde Joaquín Lavín argumentó que el proyecto está emplazado en una superficie menor a lo informado por la empresa.
A fines de 2017, la Corte Suprema acogió el reclamo de ilegalidad interpuesto por un grupo de ciudadanos por lo que dejó sin efecto el permiso de edificación entregado por el municipio de Valparaíso al “Mall Barón” en los terrenos del Puerto. “El director de Obras incurrió en ilegalidades al otorgar el Permiso de Edificación N° 79, toda vez que el proyecto que se ampara en él, no cumple la exigencia prevista en el artículo 2.1.36 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones”, sostuvo el fallo.
Los criterios de “la DOM”
La gestión, atribuciones y conflictos de interés de algunas Direcciones de Obras Municipales dejan más dudas que respuestas. Y en el caso de Ñuñoa, no es la excepción.
Las acusaciones apuntan al ex director Carlos Frías, quien se encuentra alejado del cargo desde agosto pasado. Desde la Contraloría apuntaron a “errores en los criterios de aplicación por parte de la DOM” en el caso de Botero y la propia
Seremi de Vivienda y Urbanismo afirmó que “ha faltado a la normativa en los últimos 2 años en al menos 20 proyectos”.
En marzo de 2016 sobre el caso Botero, la organización Los Adoquines de Ñuñoa alertó que la seremi consignaba irregularidades en el estudio de sombras. Pero también presentó observaciones en el Edificio Renard, Anteproyecto de Amapolas 4937-4921, Montenegro 2124-2160, el Edificio Parque Villanueva, entre otros.
A pocos días del fallo del Máximo Tribunal en octubre pasado, la municipalidad de Ñuñoa presentó un recurso de aclaración con “nuevos antecedentes”. Aseguraron que la Corte Suprema se daría cuenta de que no corresponde demoler.
Avanzan las semanas y el alcalde de Ñuñoa, Andrés Zarhi, parece tener claro el siguiente paso. “La Corte Suprema falló que deberemos resolver el problema administrativamente. Hablé con el actual Director de Obras y me señaló que se iniciará un proceso de invalidación del permiso. Dentro de este proceso estarán involucrados los vecinos del edificio quienes ya adquirieron su propiedad de buena fe por lo que el municipio velará por sus derechos para que no se vean afectados” concluyó el jefe comunal.
Por su parte, la inmobiliaria Espacios indicó que el Edificio Botero es un proyecto absolutamente en regla. La empresa y “los compradores que ya habitan el edificio han actuado siempre de buena fe, por lo que no procede este ataque en su contra. Por el contrario, este inmueble y sus habitantes ya tienen un derecho adquirido que no puede ni corresponde que sea revocado”, aseguraron en un comunicado público.