Defendamos la ciudad

La discusión se ha centrado en si existe o no Plano Regular en esa comuna. De existir, se trata de permisos viciosos y de acuerdo con la ley debiera ordenarse su demolición. De no existir, ya están construidos o se proyectan cerca de cien mil departamentos, lo que aumentarían en cerca de 500 mil las personas en la comuna. 

La verdadera cuestión es cómo se llegó a ello. "Colusión entre la municipalidad y privados", denuncian. Responsabilidad de las autoridades que participan en la materia, agregan. Como sea, en esa zona no se han construido nuevos hospitales, calles, colegios y otros servicios que acojan la sobrepoblación. Inmanejable. 

Bajo la excusa de que en Estación Central no existía un Plano Regulador vigente, se construyeron -y construyen o proyectan- una centena de edificios, los llamados guetos verticales, mamotretos de cemento que han generado y proyectan un grave problema habitacional, vial y social a la propia comuna y a la región Metropolitana.

 La discusión acerca de la validez o no de esos permisos la deberá determinar la Contraloría General de la República (CGR) e incluso es posible que llegue a tribunales. De resultar inválidos, de acuerdo con la ley debieran demolerse, lo que ocasionaría un grave daño al municipio y sus autoridades por las responsabilidades de haber otorgado actos viciados, al Estado por la intervención de sus órganos y autoridades y desde luego a los privados, constructoras e inversionistas. Qué decir del daño a quienes compraron los departamentos, sea como inversión o habitación. 

¿Hay o no Plano Regulador?

La validez o no de los permisos depende fundamentalmente de determinar si Estación Central posee o no Plano Regulador Comunal (PRC) que determine qué, dónde y las condiciones de construcción.

Si se aplica la tesis que dicho plano no existe, los privados que construyeron se aprovecharon -de buena o mala fe-, de un vacío legal. En esa línea el problema pasa a ser cómo lidiar con cerca de 100 mil nuevos departamentos que albergarán a entre tres y cinco personas por inmueble en una comuna que no se ha expandido en la misma medida en materia de calles, hospitales, colegios, etcétera. Es decir, generaría un verdadero "hacinamiento" social que obviamente repercutiría en el resto de la región, sumando entre trescientos mil y 500 mil  nuevos habitantes. Un caos.

Por otro lado, de acogerse la tesis de que sí existe PRC, estaríamos frente a actos administrativos inválidos y cuya sanción -contemplada en la ley-, es la demolición de los inmuebles.

Patricio Herman, presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, dijo a Cambio21 que en Estación Central "sí existe Plano Regulador" y está constituido por un conjunto de normas y actos administrativos que lo validan. A modo de ejemplo dice que la propia CGR estableció que "mientras la municipalidad de Estación Central no elabore un plan regulador comunal, continúan vigentes las normas del antiguo plan de la comuna de Santiago aplicables al territorio de aquella, porque el municipio de esta no pudo disponer normas que afectaran a otras comunas". 

Que sí, que no...

De acuerdo con lo planteado por el intendente Claudio Orrego, en Estación Central rige "la ley de la selva" en materia inmobiliaria. La situación, dice, alcanza no solo a aquellos que se construyen sin el permiso municipal o de autoridad respectivo ("como el de calle Toro Mazote, que tiene cerca de ocho pisos construidos y ni siquiera tiene permiso"),  sino que además no existiría un Plan Regulador Comunal que reglamente lo que allí ocurre. 

La autoridad sostiene que "todas las comunas de Santiago, del área urbana al menos, tienen su plan regulador propio aprobado por sus respectivas comunas, porque esto es una responsabilidad obviamente municipal", lo que no ocurriría en todo el territorio de Estación Central, responsabilizando de ello a sus autoridades.

Según Orrego, a "gran parte de Estación Central se le aplican todavía supletoriamente normas de los ex planes reguladores de las comunas donde nacieron, salvo un espacio que son cerca de 240 hectáreas que no se le aplica ninguna norma, es decir, hay una isla en Estación Central que no tiene ninguna sola regulación, salvo el plan regulador metropolitano". 

No concuerda Herman, pues hay pruebas que ratifican la existencia del PRC, como la "Modificación N° 1, del PRC de Estación Central, publicada en el D.O. del 30 de enero de 2014, aprobada por Decreto del Alcalde de Estación Central, donde reconoce que modifica el antiguo PRC de Santiago, vigente para la comuna, la posterior Modificación N° 2, del PRC de Estación Central, publicada en el D.O. del 4 de enero de 2017, aprobada por Decreto N° 32, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, suscrito por la actual Ministra Paulina Saball, donde reconoce vigente el actual PRC de Santiago, o el Decreto Alcaldicio N° 324, de Estación Central, publicado en el D.O. del 26 de abril de 2017, para la postergación de permisos de edificación, fundado en una modificación del Plan Regulador Comunal vigente". 

Paga el Estado, ganan los privados

La pregunta que surge es ¿qué ocurriría si la autoridad administrativa -Contraloría o tribunales- deciden invalidar totalmente los permisos? La primera consecuencia previsible es que constructoras e inversionistas tras las obras recurran a tribunales para revertir la invalidación. Mal que mal la ola de demandas que les interpondrían harían inviable indemnizar a quienes son los realmente perjudicados, los vecinos que adquirieron los departamentos. 

La segunda es más delicada, pues los permisos viciados los concedieron funcionarios de la administración del Estado (municipalidad y ministerio de la Vivienda), por lo cual es previsible que los vecinos opten por demandar civilmente al Estado por los perjuicios patrimoniales causados por sus agentes a los privados. 

Lo anterior, sin perjuicio de las responsabilidades personales que puedan afectar a las autoridades y funcionarios que intervinieron en los actos inválidos: "Los funcionarios fiscales y municipales serán civil, criminal y administrativamente responsables de los actos, resoluciones u omisiones ilegales que cometan en la aplicación de esta ley", reza el artículo 22 de la Ley General de Urbanismo y Construcción. 

En otras palabras paga el Estado los daños causados por actos irresponsables; paga usted y ganan los de siempre, los que hicieron el negocio del siglo, los que "se hicieron los vivos". 

El daño ya está hecho

La alternativa, nada de rara en nuestro país, de que "aquí no pasó nada", sea por un perdonazo -basado en la buena fe de inversionistas y de quienes compraron-, o porque se acoja la tesis de que efectivamente es tierra de nadie y que en toda o parte de la comuna no existiría PRC vigente, generaría la construcción de los más de cien permisos en ejecución o terminados que Cambio21 da a conocer en exclusiva, y un grave impacto social. 

A modo de ejemplo, entre las construcciones proyectadas figura una (de las 105) que se estima para cerca de 550 departamentos en un terreno de algo más de mil metros cuadrados.

 Es el caso del "Permiso de Edificación N° 187-2016, para el predio ubicado en calle Conde del Maule N° 4675, otorgado por el Director de Obras Municipales (DOM) de Estación Central en favor de Inmobiliaria Suksa Limitada, que autorizó una construcción de 27.982,04 m2, en un terreno muy pequeño, de tan solo 1.131,13 m2, para 544 departamentos, 195 bodegas, 2 locales comerciales, 146 estacionamientos de vehículos y 140 estacionamientos para bicicletas, con la sorprendente densidad de 19.237 habitantes por hectárea, cuando la media de la Región Metropolitana es de sólo 150 habitantes por hectárea", explica Herman. 

"La autoridad tiene hasta dos años para invalidar el acto vicioso, pero hay fundadas razones para suponer que aquí hubo una colusión municipal-privada para permitir la consecución de estos negocios truchos, siendo lo más razonable que la Contraloría traslade todos los antecedentes al Ministerio Público para que los fiscales interroguen a los funcionarios municipales y a los privados que han construido al margen de la ley", dice el presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad.

Aunque agrega que es también muy posible que hagan vista gorda y se determine "un perdonazo por razones de Estado", como sucedió con los "pinocheques". 

"El despelote"

Lo único cierto, más allá de la discusión legal acerca de si existe o no Plano Regulador Comunal, es que cual sea el resultado de ella, quienes compraron de buena fe y el resto de los habitantes de la comuna y región, sufrirán las consecuencias de la construcción irresponsable y sin control de estas moles de cemento que causarán una seria estigmatización a sus habitantes y graves conflictos en el uso de los servicios básicos comunales, que no han tenido el mismo hiperdesarrollo que los negocios tras las construcciones. "Esto es consecuencia del despelote existente en Chile", sostiene Herman. 

Despelote o no, imagine usted lo que significa que se proyecta construir, por ejemplo, 6.000 departamentos en una sola cuadra y donde ya hay proyectos allí que tienen 3.000 departamentos. Incluso existen edificios rechazados por la Comisión Medioambiental que a pesar de ello se siguen construyendo. 

La municipalidad apostó fuerte a un desarrollo económico comunal a partir de permitir esta explosión inmobiliaria. Lo que falló fue una mirada al todo, al impacto social, vial, educacional, de salud, transporte, etcétera.

 Han corrido desde la creación de la comuna  más de 32 años y varias autoridades a cargo de ella. Que en ese plazo no se haya dictado un Plan Regulador o es imposible de entender -salvo por la inoperancia- u obedece a la voluntad de generar riqueza a cualquier costo. La cuestión es quién se llevó y lleva esa riqueza y quién sufre las consecuencias. 

 Fuente: http://www.cambio21.cl/cambio21/site/artic/20170630/pags/20170630213205.html