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CONFLICTOS DE INTERÉS ENTURBIAN PLANES REGULADORES DE LA REGIÓN METROPOLITANA Por Bernardita Aguirre Pascal Empresas que pagan planes, alcaldes que tienen nexos comerciales con inmobiliarias y constructoras que pierden millonarios proyectos por ineficiencias del sistema, salen a la luz. La tierra no vale por los metros cuadrados que tiene, sino porque se puede construir en ella. Quien dirime su valor no es el propietario, ni el aviso en el diario ni el corredor de propiedades: la última palabra la tienen los tan temidos planes reguladores. Son la peor pesadilla de las inmobiliarias, que dicen que se modifican según el alcalde de turno, cambiándoles las reglas del juego; y de los vecinos, porque se hacen "a gusto de los inversionistas". Los conflictos de interés parten desde el principio, cuando se encarga el plan regulador que definirá las normas futuras para construir en la comuna (éstos cuestan en torno a $100 millones). Algunas municipalidades piden aportes a los mismos que el plan regulará. En el caso de Lo Barnechea, la municipalidad recibió de centros de esquí, inmobiliarias y juntas de vecinos aportes por $27 millones para pagar la primera etapa del plan regulador. Tuvimos acceso a los comprobantes de este proceso, que muestran que, por ejemplo, la inmobiliaria Valle Nevado donó más de $6 millones y Andacor (inversiones e inmobiliaria de El Colorado), más de $2 millones. Un cheque pagado por la Corporación de Adelanto de Farellones por $853.850 corresponde a la "primera cuota como aporte al Plan regulador", según una carta que llegó a nuestras manos. Tras recibir estos aportes, ¿será realmente neutral el plan regulador que se diseñe? Hay un vacío legal que lo permite, dicen las autoridades, que reconocen que no hay una fiscalización en el tema. "Ni la ley ni la ordenanza dicen de dónde tienen que venir los fondos. Pero pedimos que sea transparente", explica Javier Wood, de la Seremi de Vivienda de la Región Metropolitana. Al consultarle si ellos velan por esa transparencia, explica que el financiamiento no es un tema del cual estén detrás. "A lo mejor es un tema que debiera ser clarificado por la ley, pero hasta ahora nadie lo ha cuestionado". Los que aportan aseguran que a ellos la alcaldesa de Lo Barnechea, Marta Ehlers, les pidió en una reunión que ayudaran con dinero. "Nos pidieron un aporte para sacar adelante el plan regulador que finalmente favorecía sólo al sector cordillera. Entendimos que debíamos tener una cuota de participación porque teníamos terrenos dentro del plan", explica Ramón Haussler, gerente de Andacor. A inmobiliaria Valle Nevado le interesaba velar porque se respetara la regulación que tenían. El gerente de la inmobiliaria, Ricardo Margulis, explicó que durante la etapa de estudio la empresa que elaboró el plan le hizo presentaciones particulares y que finalmente lo que se concluyó era lo que ellos esperaban, aunque considera que su aporte "no influyó en el resultado". Vecinos de Farellones que no participaron ni con dinero ni tampoco dando su opinión durante la elaboración del plan y cuyos terrenos fueron afectados negativamente reclaman, porque Andacor fue especialmente favorecido al incluir 200 hectáreas a su espacio urbanizable. Haussler aclara que ellos no fueron beneficiados, e incluso la densidad que les dieron es baja. Mientras en la Municipalidad de Lo Barnechea agregan que ellos se limitaron a confirmar lo que estaba establecido por el plan regulador de la Región Metropolitana, que es lo que hoy impera en el sector. "Nunca se pensó que este apoyo pudiera ser entendido por los vecinos como una forma de beneficiar a alguien en perjuicio de otra persona. Si se hubiera evaluado en esos términos, no los habríamos pedido", dicen en la alcaldía. "Show de legitimidad" Todo lo anterior no sería importante, porque la ciudadanía participa en la aprobación del plan regulador. Pero esto es sólo un "show para darle legitimidad", cuenta un asesor inmobiliario, que, pese a estar involucrado en el sistema, lo critica. Primero, porque no se establece cómo ni cuándo se deben hacer las audiencias públicas, entonces éstas se hacen en días y horarios insólitos, y segundo, porque los reparos de los vecinos no son vinculantes; es decir, el consejo los puede aprobar o rechazar. El año pasado, en San Miguel, las audiencias se hicieron en día de semana a las tres de la tarde y en Lo Barnechea, la primera se hizo el 26 de diciembre. Aprobar los planes sin tomar en cuenta a los vecinos termina afectando a las inmobiliarias. Por ejemplo en San Miguel, el plan regulador que se aprobó en noviembre de 2005 fue sometido a modificaciones a mediados de 2006, por la presión de los vecinos descontentos. Y mientras se hace la modificación se congelaron los permisos de edificación y se cancelaron los anteproyectos aprobados, dijo el administrador municipal, David Sierra. Esto, según las inmobiliarias, supone pérdidas por US$ 40 millones por proyectos paralizados. "Uno piensa que las normas son estables, y a los seis meses las cambiaron", alega el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez. En Ñuñoa, los vecinos también presionan para que se cambie el plan regulador y se congelen los permisos, lo que tiene alarmadas a las inmobiliarias que han corrido a presentar anteproyectos al municipio. En Ñuñoa aclaran que esto no se hará. Pero se podría porque la ley lo permite y San Miguel está actuando legalmente. Nada prohíbe que los planos se modifiquen al poco tiempo de aprobados, y mientras esto se hace, los permisos se pueden congelar hasta por un año y los anteproyectos se pueden cancelar. ¿Concejo imparcial? Hay otro momento en que pueden surgir conflictos de interés, cuando se aprueban las modificaciones a los planes reguladores, decisión que recae en los alcaldes y concejales de cada comuna. Investigamos en Dicom y descubrimos que el alcalde de Las Condes, Francisco de la Maza, aparece como socio en ocho sociedades constructoras e inmobiliarias. Al presentarle a De la Maza los documentos que muestran sus sociedades, aclaró que hoy pertenece a cinco constructoras e inmobiliarias, pero que éstas no construyen en Las Condes. Reconoció que posee el 28,33% de Constructora Santa Teresa, una de las que le confrontamos, y al presentarle el edificio que construyeron en el sector del Canta Gallo y que tiene recepción municipal en 2004, señaló que "era sólo como constructora". Al ser consultado por los nombres de sus demás sociedades, dijo no recordarlos. En promedio, un plan cuesta $100 millones y su elaboración demora cuatro años. Vecinos en pie de guerra VERÓNICA ADRIÁN, RED CIUDADANA POR ÑUÑOA: "En 2004 se modificó la altura en Irarrázaval y se dejó una altura libre, según rasantes; se consultó a las juntas de vecinos del sector, pero eso no fue acogido. Por eso creemos que se debe volver a modificar, el alcalde tiene el poder para hacerlo". CECILIA QUINTANA, JOSÉ MARÍA CARO: "En Lo Espejo los vecinos participamos en la elaboración del plan regulador y decidimos que queríamos viviendas y no edificios. Pero eso no le gustó al municipio y no lo quieren aprobar". RODOLFO TERRAZAS, SALVEMOS VITACURA: "La municipalidad les aportó a los vecinos de Escrivá de Balaguer 300 UF para el proyecto de edificios. Ahora dicen que es el proyecto de asesoría urbana y no que fue un grupo de vecinos y un grupo de inmobiliarias que pueden estar detrás, sino que tiene que ser necesariamente la municipalidad". CRISTIÁN MIDDLETON, VECINO DE FARELLONES: "Sabemos que Andacor pagó para que se hiciera un plan que lo favorecía. Esto lo hicieron todos los empresarios del Centro Cordillera y por eso conocieron el estudio desde un principio". Municipalidades responden CARLOS FRÍAS, DIRECTOR DE OBRAS DE ÑUÑOA: "Irarrázaval no puede entrar en discusión, su modificación se aprobó siguiendo todos los pasos. Lo sometimos a la opinión de los vecinos y hubo poca participación. Ahora, cuando ven los edificios, reclaman. Un cambio es tremendamente poco serio". SANTIAGO MARDONES, JEFE DE GABINETE DE LO ESPEJO: "Se está analizando y en dos meses más lo votará el concejo. Lo que propuso la ciudadanía es restrictivo, es dejar todo como está. Terceros ensuciaron el proceso al alarmar a los vecinos". RAÚL TORREALBA, ALCALDE DE VITACURA: "Nosotros financiamos el estudio de la modificación del sector de Escrivá de Balaguer a petición de 150 vecinos que lo venían pidiendo desde hace 8 años. Hoy estamos en etapa de aprobación y cada una de las observaciones de los vecinos serán analizadas. El concejo tiene la facultad de aprobarlas o rechazarlas". MUNICIPALIDAD DE LO BARNECHEA: "Andacor no fue especialmente favorecido, lo que hicimos fue reconocer los territorios que el plan regulador de la Región Metropolitana le había dado características urbanas. El aportar dinero no le dio a nadie beneficios adicionales". FIN _________________________________________________ TODO UN SISTEMA CUESTIONADO Más allá de las responsabilidades éticas de municipios y empresas, los grandes responsables son los vacíos legales que permiten que ocurran situaciones perjudiciales para el bien común. Todos los casos que han salido a la opinión pública -sobre concejos que han favorecido ciertos intereses vecinales o empresariales- y los encontrados en este reportaje son posibles porque el sistema de planes reguladores tiene una serie de deficiencias desde su gestación hasta su aplicación. La ley, por ejemplo, no prohíbe situaciones que parecen obvias desde la mirada externa, como que agentes con intereses financien el estudio. ¿Cómo después pueden tomarse decisiones contrarias a las juntas de vecinos o inmobiliarias que entregaron millones para realizar un plan? En segundo lugar, la total autonomía de los concejos municipales para decidir sobre esta materia debería ser un resguardo a la transparencia, pero la experiencia indica que no lo es. En parte, porque los miembros no tienen prohibición de tener nexos con empresas relacionadas a la construcción que operen en su comuna. ¿Se imagina que un funcionario municipal pueda rechazar un permiso a una inmobiliaria de la cual su jefe (alcalde) es socio o cuyos dueños son familiares de sus superiores? Finalmente, un tema que no está bien resuelto es el rol que tiene la comunidad en el tipo de plan regulador que regirá el lugar donde viven. Es de sentido común pensar que su opinión debe ser considerada, pero habría que perfeccionar la actual legislación para lograr que las posiciones de los vecinos sean escuchadas, consideradas, pero no que irrumpan demasiado tarde en el proceso, como ocurrió en San Miguel, y así dejen a las inmobiliarias con las inversiones paralizadas. En medio de fuertes y legítimas protestas vecinales, muchas veces los intereses empresariales pasan inadvertidos. Pero para una empresa que ha buscado los capitales, ha comprado un terreno y ha invertido en un proyecto, puede ser devastador que la poca claridad de un plan regulador deje en nada el negocio. Expertos cercanos a estos procesos coinciden en la necesidad de afinar ciertos aspectos de la actual legislación para evitar abusos.