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Vecinos de Peñalolén nos entregaron documentos oficiales asociados a un megaproyecto inmobiliario que se desea ejecutar en diversos lotes resultantes de sucesivas subdivisiones de la Parcela N° 10, del ex fundo Quebrada de Macul. Esta iniciativa la impulsa Jorge Peña Vial consistente en 18 edificios habitacionales entre 11 y 15 pisos cada uno y un centro comercial, con una superficie total a edificar de 322.547,1 m2, cuya inversión representa 258 millones de dólares.
El problema insalvable radica en la cantidad de irregularidades en que se ha incurrido para lograr dichos actos administrativos.
Según el artículo 19 N° 21 de la Constitución Política, una actividad económica es lícita y genera derechos adquiridos al titular de tales permisos, en la medida que cumpla con las normas que lo afectan. Si eso no ocurre, no puede generar derechos adquiridos, tal como lo ha reconocido la actual jurisprudencia de la Corte Suprema y de la Contraloría General de la República.
Para darse una idea concreta de la situación que enfrenta a vecinos de Peñalolén, con el mencionado empresario, impulsor del proyecto, se reseñan a continuación los hechos y las irregularidades detectadas en la tramitación de los permisos municipales obtenidos.
Cronología de permisos:
1. Con fecha 15 de julio de 2015, se solicita una Certificado de Informaciones Previas (CIP) para el predio denominado Parcela 10 ex fundo Quebrada de Macul Rol 9095-11, de una superficie de 190.169,21 m2, ubicado en Av. Consistorial 5.900.
2. Con fecha 3 de agosto de 2015, el Director de Obras Municipales (DOM) de Peñalolén emite el CIP N° 793, para el predio denominado Parcela 10 ex fundo Quebrada de Macul Rol 9095-11, de una superficie de 190.169,21 m2, ubicado en Av. Consistorial 5.900.
3. Con fecha 1 de julio de 2016, se ingresa a tramitación, una solicitud de aprobación de Anteproyecto de Loteo con construcción simultánea N° 50, y paralelamente, una solicitud de aprobación de Anteproyecto de Edificación N° 332, en base al CIP N° 793.
4. Con fecha 19 de octubre de 2016, se publicó en el Diario Oficial el Decreto Alcaldicio N° 4.721 mediante el cual se postergó (congelamiento) el otorgamiento de permisos por 3 meses, el cual fue luego renovado por otros 9 meses, totalizando 12 meses, esto es, hasta el 19 de octubre de 2017.
5. Con fecha 3 de noviembre de 2016, se emite la Resolución N° 1.498 mediante la cual se aprueba la solicitud Anteproyecto de loteo con construcción simultánea, y también la Resolución N° 47 de Anteproyecto de Edificación, cuyas vigencias se extendían por un año, es decir, hasta el 3 de noviembre de 2017.
6. Con fecha 11 de agosto de 2017, se publicó en el Diario Oficial el Decreto 1.200/3.504, mediante el cual se modificó el PRC de Peñalolén.
7. Con fecha 26 de octubre de 2017, se ingresó a la DOM la solicitud N° 64 de Loteo con construcción simultánea, así como también la solicitud N° 576 de Permiso de Edificación.
8. Con fecha 6 de diciembre de 2017, mediante Resolución N° 1523, se aprueba la División Afecta que genera 4 lotes a partir de la Parcela 10 ex fundo Quebrada de Macul Rol 9095-11, de una superficie de 190.169,21 m2, ubicado en Av. Consistorial 5.900, de la siguiente manera: Lote 1 (157.640,10 m2), Lote 2 (4.192,14 m2, Lote 3 (5.816,00 m2), Lote 4 (15.287,41 m2). Se menciona el CIP 793 de 2015 y el Rol 9095-11. No se alude a Anteproyecto alguno (sic).
9. Con fecha 23 de febrero de 2018, mediante Resolución N° 1.536 se aprobó el loteo con construcción simultánea, y también el Permiso de Edificación (PE) N° 31.
El Loteo con construcción simultánea, aprobado mediante Resolución N° 1536 de fecha 23.02.2018, subdivide el Lote 1, generando 8 lotes, de la siguiente manera: Lote 1-A (10.297,88 m2), Lote 1-B (18.543,45 m2), Lote 1-C (10.433,69 m2), Lote 1-D (14.390,33 m2), Lote 1-E (13.578,59 m2), Lote 1-F (14.696,02 m2), Lote 1-G (13.478,48 m2), Lote 1-H (8.368,02 m2). Se menciona el CIP 793 de 2015 y el Rol 9095-11. Se fundamenta en el Anteproyecto 1498, de fecha 03.11.2016.
Por su parte, el Permiso de Edificación (PE) N° 31, autoriza construir 322.547,1 m2, emplazados en los 8 predios resultantes del loteo con construcción simultánea, los cuales, a su vez, se generan a partir del Lote 1 de la División Afecta, que dividió el terreno original en 4 lotes. En la resolución de Permiso de Edificación se menciona el CIP 793 de 2015 para el predio originario Rol 9095-11, y también se fundamenta en el Anteproyecto aprobado mediante Resolución N° 47, de fecha 03.11.2016.
En el Lote 1-A se autorizan 2 edificios de 15 pisos cada uno.
En el Lote 1-B se autorizan 1 edificio de 11 pisos y otros 2 edificios de 15 pisos cada uno.
En el Lote 1-C se autorizan 2 edificios de 15 pisos cada uno.
En el Lote 1-D se autorizan 1 edificio de 11 pisos y otro de 12 pisos.
En el Lote 1-E se autorizan 1 edificio de 11 pisos y otro de 12 pisos.
En el Lote 1-F se autorizan 1 edificio de 11 pisos y otro de 12 pisos.
En el Lote 1-G se autorizan 1 edificio de 11 pisos y otro de 12 pisos.
En el Lote 1-F se autorizan 1 edificio de 11 pisos y otro de 12 pisos.
En el Lote 1-H se autoriza un centro comercial.
Irregularidades detectadas:
Como se podrá apreciar de la cronología de los hechos, los 18 edificios habitacionales y el centro comercial, aprobados por el Permiso de Edificación N° 31, de fines de 2018, están emplazados en 8 predios resultantes del loteo con construcción simultánea, los cuales, a su vez, se generan a partir del Lote 1 de la División Afecta, que dividió el terreno original en 4 lotes.
Sin embargo, se sigue presentando el mismo CIP N° 793 de 2015 para el predio originario Rol 9095-11, el cual no corresponde a los lotes donde se emplazan los edificios. Lo correcto y apegado a derecho era obtener Certificados de Informaciones Previas (CIP) de cada uno de los lotes resultantes, asunto que tanto el arquitecto como el revisor independiente contratados por el titular del proyecto tienen la obligación de saber.
Asimismo, los nuevos CIP deben reflejar la norma urbanística vigente al momento de que éstos se emiten, lo cual implica reconocer las normas que sólo admiten hasta 4 pisos, derivadas de la modificación al PRC de Peñalolén mediante el Decreto Alcaldicio N° 1.200/3.504, publicado en el Diario Oficial con fecha 11 de agosto de 2017.
Sin embargo, la resolución que da cuenta el Permiso de Edificación N° 31, de fines de 2018, expresa que el proyecto se rige por las normas transitorias del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), y no por el nuevo PRC de Peñalolén, aspecto central, puesto que, con este último, ya no es viable el proyecto cursado por el DOM de Peñalolén. .
Para obviar el marco regulatorio vigente al momento de ingresar la solicitud de permiso, es decir, para esquivar las limitaciones del nuevo PRC de Peñalolén, se alude a un Anteproyecto aprobado mediante Resolución N° 47, del 3 de noviembre de 2016, es decir, uno que ya estaba absolutamente vencido.
Pero, lo más grave radica en que, el Permiso de Edificación N° 31, de fines de 2018, no cita, y omite toda referencia, al hecho de que los 18 edificios habitacionales y el centro comercial, se emplazan en 8 lotes resultantes de una División Afecta, es decir, deliberadamente se omite citar la Resolución N° 1523, fecha 6 de diciembre de 2017. Cabe preguntarse entonces, ¿por qué razón se omite dicho acto administrativo esencial, que justamente da cuenta de los lotes donde se emplazan las construcciones que se aprueban?
Por una muy sencilla razón: según las instrucciones emanadas de la División de Desarrollo Urbano, así como también de la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo y de la jurisprudencia de la Contraloría General de la República, impiden aprobar un nuevo permiso de edificación en un lote resultante de una División Afecta, hasta que la urbanización de las vías que ésta contempla, se hayan ejecutado y recepcionado, cosa que obviamente no ha ocurrido en la especie.
En efecto, mediante la Circular DDU N° 463 de 2009, la División de Desarrollo Urbano (DDU), del Minvu, impartió instrucciones a las Direcciones de Obras Municipales (DOM), en orden a abstenerse de emitir Certificados de Informaciones Previas mientras no se ejecuten o garanticen las obras de urbanización de las vías afectas a declaratoria de utilidad pública, respecto de nuevos predios generados por una División Afecta.
Luego, la Contraloría General de la República mediante el Dictamen N° 30.891 de 2012, ratifica lo obrado por la DDU del Minvu.
A continuación, con la DDU 312, del año 2016, la División de Desarrollo Urbano (DDU), impartió nuevas instrucciones a las DOM del país respecto de los CIP, motivadas por cambios legales introducidos por la Ley 20.917, expresando que éstos pierden validez si se modifican los lotes resultantes de una División Afecta.
Pues bien, en el caso del proyecto mal aprobado en Peñalolén, los predios resultantes de la División Afecta, aprobada mediante Resolución N° 1523, fecha 6 de diciembre de 2017, fueron modificados, específicamente su Lote 1, generando 8 nuevos lotes mediante la Resolución N° 1536 de fecha 23.02.2018, que aprobó el Loteo con construcción simultánea, donde se emplazan los edificios.
Por su parte, la Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo le ha instruido a la propia DOM de Peñalolén, con motivo de otro permiso que estaba tramitando una inmobiliaria de la competencia, en el sentido que, mientras no se urbanice las vías que contempla una División Afecta, no puede seguir otorgándose nuevos actos administrativos, es decir, nuevos permisos, como ha ocurrido en la especie con el megaproyecto aprobado mediante el Permiso de Edificación N° 31, de 2018.
Como la DOM sabía que no podría haber aprobado el citado permiso de edificación, para edificios emplazados en lotes generados por una División Afecta, entonces opta convenientemente por no aludir a la existencia de la Resolución N° 1523, fecha 6 de diciembre de 2017. Es más, para que pase desapercibido el hecho que el CIP N° 793 de 2015, otorgado para el predio originario Rol 9095-11, se sigue citando como dirección del proyecto Av. Consistorial 5.900, en circunstancias que, con las sucesivas subdivisiones aprobadas, primero con la División Afecta, y luego con un Loteo, la dirección de cada predio cambió.
Todo el quid del asunto, radica en esquivar la aplicación de las nuevas normas restrictivas del PRC de Peñalolén, y obtener así, un permiso trucho que permita ganancias ilícitas, en contravención de importantes normas urbanísticas sobre altura de la edificación y otras tantas. De ahí la frustración de la comunidad de Peñalolén, que reclama por las irregularidades en torno a este proyecto muy mal aprobado.
Incluso la nueva Directora de Obras Municipales, inició un procedimiento de invalidación del Permiso de Edificación N° 31, de 2018, mediante Resolución N° 31 de fecha 28 de marzo de 2019, pero fue contradicha por el Seremi Metropolitano de Vivienda y Urbanismo, quien le instruyó no invalidar mediante Resolución N° 3524, de fecha 23 de julio de 2019, sin tomar en cuenta que los predios donde se emplazan las edificaciones, tienen su origen en una División Afecta, lo cual denota un desconocimiento del marco regulatorio, por parte de ese funcionario público del gobierno. .
El tema no pasa desapercibido en Peñalolén, dado que hay historia en relación con la regulación de la altura de la edificación en esta zona.
Hace algunos años, cuando Claudio Orrego era alcalde de Peñalolén, por el imperativo legal del resultado negativo de un plebiscito, se frustró una modificación al Plan Regulador Comunal (PRC) de 1989, pero en la actualidad bajo la administración de la alcaldesa Carolina Leitao se logró aprobar un cambio urbanístico con el nombre de “Extensión del Límite Urbano, Peñalolén Nuevo”, instrumento publicado el 25 de agosto de 2017 en el Diario Oficial. Obviamente todos los actores inmobiliarios que lucran con la explotación del recurso suelo sabían desde el año 2014 que iban a cambiar las reglas del juego en esa comuna precordillerana.
Pero, utilizando un ardid, meticulosamente orquestado, dentro de esta compleja e imperfecta legislación, logran obtener permisos irregulares, que la competencia más honesta no logra, menoscabando de esta manera la sana competencia dentro de las reglas del libre mercado. Esto se relaciona con el documento elaborado por la Comisión de Productividad entregado recientemente al presidente Piñera, en el cual se enumeran 100 recomendaciones para agilizar y dar certeza en la tramitación de las inversiones. En lo que respecta a los permisos de edificación, esa Comisión propone sanciones a los arquitectos revisores independientes que, con tal de congraciase con los inversionistas que los contratan, cometen "equivocaciones" que a veces se detectan. Esto ha sucedido con el negocio de Jorge Peña Vial, quien por su calidad de decano de la Facultad de Filosofía de la Universidad de los Andes, no tiene porqué conocer este tipo de disposiciones.
Es de esperar que el Ministro de Vivienda y el Ministro de Economía, tomen cartas en el asunto, pues, irregularidades como las descritas, no pueden quedar impunes, pues se termina dañando la libre competencia y el Estado de Derecho, con el agravante de aumentar el grado de conflictos entre vecinos e inmobiliarias, con la consecuente mayor inseguridad de los permisos de edificación.
A la Cámara Chilena de la Construcción (CCH) también debiera interesarle que los permisos de edificación otorgados, se ajusten a derecho, pues de lo contrario, aumentará el desprestigio de una actividad importante de la economía, junto con afectar aun más la inversión en el sector. Por ahora la DOM de Peñalolén, con el acuerdo de la alcaldesa Carolina Leitao, dado que la reciente instrucción recibida por ella del Seremi de Vivienda está viciada, tendrá que invalidar el permiso Nº 31 del 23/02/18 y el filósofo-empresario, junto con lamentar lo ocurrido por los errores voluntarios de sus asesores, podrá recurrir ante la justicia pues el derecho a pataleo siempre ha existido.
Finalmente dejamos en claro que Chile necesita más que nunca, frente a un escenario internacional adverso en lo económico, que se impulse el crecimiento y la inversión, pero ello no debe hacerse por la vía de hacer vista gorda ante las malas prácticas como la descrita. Una vez más, instamos a la CCHC y al gobierno que honren los marcos regulatorios que el país se ha dado pues así se reducirán los conflictos en las ciudades.