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Por Mario López M.
El cambio del uso del suelo se ha transformado en un lucrativo negocio, generando guetos horizontales en los bordes urbanos, consecuencia de pobreza y exclusión social y un alto costo en transporte a los más pobres y en su calidad de vida.
La propiedad en Chile ha ido mutando igual lo ha hecho el país. De una sociedad de personas, donde los derechos estaban encima de la mesa, a una sociedad de consumidores, donde la oferta y demanda regulan las relaciones. Cuando eso se traslada a las viviendas, los resultados, sobre todo para los más pobres y las ciudades, se vuelven desastrosos.
De derecho a bien de consumo
En solo 50 años, la transformación ha sido brutal. Al crearse el Ministerio de Vivienda y Urbanismo durante el gobierno de Eduardo Frei Montalva, la vivienda era asumida por el Estado y la sociedad como “un bien de primera necesidad al cual toda familia debe tener acceso sin importar su nivel socioeconómico”. Ello se explicita aún más durante la administración de Salvador Allende, para cuyo gobierno se trata de un “derecho irrenunciable del pueblo, (que) el Estado tiene el deber de proporcionarlo… (la propiedad no es) concebida como un objeto de lucro, sino que para responder a las necesidades y condiciones sociales de las personas”, consigna en la tesis “Participación de los Más Pobres en Vivienda Social” de 2005, Pablo Cid.
Sería a partir de la dictadura de Augusto Pinochet y la participación de un grupo de civiles que propugnaba el modelo neoliberal a secas, negando cualquier rol al Estado que no fuera el subsidiario, esto es, el hacer solo lo que los privados hicieran mal, no les interesara o fuera de seguridad para el país, que la vivienda dejó de entenderse como un derechos para las personas, sobre todo los más pobres y pasó a ser un “bien que debe ser adquirido por las familias a través del esfuerzo y el ahorro”, relata Cid.
Los gobiernos de la Concertación primero y los que le siguieron, trataron de morigerar esto a través de una política de subsidios a la vivienda social, que ayudó a los más necesitados a acceder a casa propia, muchas veces en condiciones de extrema marginalidad física y social y que de paso permitió a las grandes constructoras efectuar un suculento y lucrativo negocio a costa del Estado. En poco menos de 20 años los gobiernos democráticos bajaron drásticamente la falencia de vivienda propia desde un 30% a menos de un 10 por ciento hasta llegar a 2016 con poco más de diez millones de metros cuadrados construidos entre vivienda pública y privada y donde la mitad de esa cifra se reparte entre Valparaíso, Santiago y la zona del Bío Bío, según estadísticas de la Comisión de Estudios Habitacionales y Urbanos. 2017 sigue en la misma senda.
Las ciudades, un desastre
No solo la propiedad cambió de concepto, también el desarrollo urbano, donde la autoridad central dejó la decisión del diseño de las ciudades a las inmobiliarias, lo que dio lugar a un peligroso juego de colusión entre municipalidades y grandes empresas constructoras: “En el caso de la ciudad se liberan suelos, límites urbanos, alturas. Pero claramente somos conscientes de que la autorregulación no existe, tal como ocurre con las farmacias, los supermercados y otros muchos ejemplos. Se requiere de un Estado que tenga claridad en normas y reglas controladoras de esta supuesta libertad mal entendida”, señala el arquitecto y académico de la U. de Chile, Alberto Texido.
Y el tema no es menor, pues el crecimiento desordenado de las ciudades conlleva graves problemas de contaminación y de congestión, entre otros. Vivir al borde de la ciudad, lugares ideales elegidos por las constructoras por su bajo precio para construir “viviendas sociales”, no solo implica exclusión física y social para sus habitantes, sino que también vulnerabilidad socio-económica y pobreza estructural, además de un tremendo sacrificio que puede graficarse en las horas de traslado desde sus hogares a los lugares de trabajo o estudio, con un alto costo para las familias y para la ciudad y el transporte público.
“Se da mucho la figura de que propietarios que están en el límite urbano, es decir terrenos que están definidos como rurales, los gobiernos arbitraria y discrecionalmente les cambian el uso de suelo para que se puedan hacer construcciones. Estamos ante una seguidilla de malas prácticas”, dijo a Cambio21 el Presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, Patricio Herman, para quien “El Estado actúa en base a las directrices que le entregan las constructoras y las inmobiliarias respecto de la utilización del recurso suelo. Ellos son los que mandan”, afirma.
Políticos a escena
No ha sido extraña la relación de políticos en materia de construcción. Palmarios son los casos de la constructora que “por ejemplo, fundó Sebastián Piñera, que se llama Inmobiliaria Aconcagua y que hoy forma parte de SalfaCorp. Piñera es un hombre que cimentó en parte su gran fortuna –tengo entendido-, comprando terrenos eriazos en los límites de la ciudad, obteniendo beneficios al ser transformados en urbanos”, señala Herman, quien de paso recuerda que la empresa Aconcagua “tuvo la patudez de construir una torre en un terreno que estaba en el cono de aproximación del aeropuerto de Los Cerrillos y lo construyeron justo en el medio de la cancha de aterrizaje, teniendo serios problemas para ser autorizada”, señala.
“Ahí se vendió una ‘pomada’”, señala Herman, “tiene que ver con el cierre del aeropuerto Los Cerrillos, con el argumento de que ahí se iban a construir viviendas en un terreno del orden de las 245 hectáreas. Eso era una mentira, pues lo que se buscaba era liberar un terreno entre 2500 y 3 mil hectáreas que estaba definido como cono de aproximación al aeropuerto y que tenía tremendas restricciones en términos de intensidad de uso de suelo y de alturas de las edificaciones que se pudieran construir ahí, lográndose el objetivo y ahora ese terreno está libre para unos cuantos individuos y sociedades que en los últimos años han estado lucrando y comprando terrenos en ese sector”, denuncia.
Otro caso que atrajo la atención de la opinión pública fue el caso del anterior alcalde de Las Condes, Francisco de la Maza, y su cuestionado vínculo con constructoras: “él fue un actor inmobiliario”, indica Herman, quien recuerda que con el antiguo concejal Hugo Unda denunció la existencia de más de 70 permisos de edificación truchos autorizados por la Dirección de Obras de Las Condes vulnerando la ley, a raíz de lo cual se detectamos que De la Maza tenía algo más de treinta sociedades constructoras e inmobiliarias”. Ello se denunció ante la Cámara de Diputados, pero “no pasó nada”, dice Herman, para quien “En general los políticos rehúyen hablar de temas de vivienda y urbanismo, porque las más grandes empresas son sus financistas, por lo que tienen tejado de vidrio”, dijo.
Los que “pesan” en decisiones
No son más de diez las grandes empresas inmobiliarias tras el negocio de la construcción, idealizado por atraer inversionistas y generar empleo. Se trata de un sector conocido como barómetro del crecimiento, pues los embates de las crisis y bonanzas impactan generalmente allí en primer lugar. La reforma tributaria generó desde finales de 2015 y hasta hoy un fuerte incremento y crecimiento del sector debido al aumento de la demanda que buscaba eludir el IVA en las propiedades nuevas, lo que incrementó el temor de un aumento en el precio de la oferta.
De hecho las utilidades de las seis mayores empresas constructoras e inmobiliarias que informan sus balances a la Superintendencia de Valores y Seguros, sumaron $39.477 millones durante el primer semestre de 2017. Ellas son SalfaCorp, Socovesa, Paz, Besalco, Ingevec y Echeverría Izquierdo. SalfaCorp aumentó sus utilidades en un 44,1% respecto al mismo periodo de 2016, alcanzando los $8.903 millones, mientras que Paz Corp. registró la mayor alza en las ganancias entre enero y junio de este año, alcanzando un 107,2% de utilidades entre junio de 2016 y mismo mes de este año, con ganancias de $14.335 millones.
Según la Cámara Chilena de la Construcción, en 2016 la oferta inmobiliaria alcanzaba las 120 mil viviendas nuevas, cifra muy similar a la entregada por el ministerio de Vivienda y Urbanismo y no falta la demanda. El drama es que tratándose de viviendas sociales, sean el margen urbano o en los guetos verticales, tales construcciones invasivas de suelo productivo agrícola o de densidad urbana, las constructoras evitan entregar mitigaciones o compensaciones, sean viales u otras, generando graves problemas de impacto en el entorno. Uno de los ejemplos más evidentes en la región Metropolitana está determinado por las Comunas de Huechuraba y Estación Central y en regiones en Valparaíso, donde inmensas torres construidas en los cerros conviven con casas de un piso.
“El Parque de la Moscas” y doña Lucía
Se trata de un proyecto de gueto vertical incrustado en un área verde en plena ciudad de Santiago. La megatorre de 4.200 viviendas y 21 locales comerciales, tras la que se encuentra la Inmobiliaria Carlos Valdovinos, de Armando Ide, dueño asimismo de la constructora Su Ksa, impulsora de los guetos verticales en la comuna de Estación Central, sufrió un traspiés, debido a que el permiso de edificación que se le había otorgado fue invalidado por el alcalde de la comuna, Felipe Alessandri.
El terreno donde se buscaba erigir este gueto, tiene su historia. En la década del 60 se planificó construir allí un parque que viniera a incrementar las pocas áreas verdes o pulmones de la ciudad de Santiago, el Parque Isabel Riquelme. Durante la dictadura dicho terreno fue regalado a Cema Chile (1982) y dicho organismo dirigido por doña Lucía Hiriart de Pinochet, la esposa del dictador, lo transfirió a un grupo inmobiliario privado (1995). Allí, los dueños de Su Ksa, en no más de 2,7 hectáreas, buscaban construir tres torres de 15 pisos cada una, lo que implicaría la llegada de un total de 10 mil nuevos vecinos al lugar.
A modo de ejemplo, han señalado los propios pobladores del sector, en San Joaquín, en 48 hectáreas, hay emplazados 9 mil vecinos. Es más, tan ilegal era el proyecto, que el terreno solo admitía una densidad habitacional máxima de 1.140 habitantes por hectárea y una construcción no superior a los 5 pisos de altura. El impacto de haberse llevado a cabo el megaproyecto, habría sido desastroso. Hoy se contempla allí, según el Plano Regulador vigente, un uso de suelo habitacional mixto.
Del alcalde dependerá que –modificación del plano de por medio-, vuelva a ser considerado área verde, como pretenden los vecinos. Del alcalde y de la justicia, que deberá resolver acerca de ello, pues esta historia tiene también sus “aristas”, dado que el propietario generó tres permisos que de la manera en que le fueron concedidos (E2 que no exigen densidad máxima), podría evadir el límite de densidad dispuesto en el Plano Regulador de Santiago. Un datito adicional. El abogado de la constructora es el ex Contralor General de la República y flamante integrante del comando de Piñera, Ramiro Mendoza.
El lucrativo cambio de uso de suelo
En deporte nacional se ha transformado el negocio de adquirir propiedades agrícolas a la espera de influir en las autoridades locales para que cambien el uso del destino del suelo para transformarlo en habitacional y así aumentar el valor de la tierra hasta en 5 veces más en promedio, pudiendo llegar en zonas de alta demanda hasta en 30 veces su precio. Negocios y negociados famosos han impactado a la opinión pública, muchos de ellos dentro del marco legal pero de dudosa legitimidad, siendo quizás el más destacado por su impacto en la cosa pública el de la empresa Caval, una de cuyas socias es la nuera de la Presidenta de la República.
Como negocio, brillante, la cuestión radica en los medios usados para obtener ganancias sin necesidad que el transcurso del tiempo genere la natural necesidad de expandir los sectores urbanos. Para ello ha sido recurrente el uso de información privilegiada y hasta el soborno de los funcionarios públicos que participan de las decisiones de cambiar el uso del suelo.
Ello ha llevado a la Primera Mandataria a impulsar un proyecto que evite en parte que la generación de alta plusvalía en las modificaciones territoriales sea un vil incentivo a los particulares para influir en los entes públicos, agregando una suerte de impuesto que capture en parte esa diferencia de precio en favor del Estado. Claro que no es una iniciativa inédita, pues en Chile ya la intentó –sin éxito, por cierto-, implementar Frei Ruiz-Tagle, quien encontró fuerte resistencia de los actores del negocio inmobiliario.
El círculo vicioso –o virtuoso, según se le mire- de la rentabilidad de la propiedad raíz, incita a inversionistas, bancos e instituciones financieras, de la mano de inmobiliarias y municipios a apostar en el negocio. Los inversionistas recuperan con creces casi especulativa el capital invertido, los bancos e instituciones financieras hacen su agosto con los créditos hipotecarios, las constructoras obtienen suculentas y lucrativas ganancias –incluso a costa del Estado vía subsidios- y las municipalidades recaudando impuestos territoriales y de permisos de edificación. ¿Y la propiedad no era un derecho social? Así parece que comenzaba esta historia.